ハヤテのごとくが最終巻でついに終わり

スフィアタワーをキャップレート3.9%で取得したプレミアも終わり。inzaiです、こんばんわ。8956で検索すると上位にПроект Венераって動画が出てきます。Wikiによると「Проект Венераヴィーナス・プロジェクトは、科学的方法と技術を用いて貨幣ベース経済に替わる資源ベース経済の構築を目指す、構造力学者・工業デザイナーのジャック・フレスコが合衆国フロリダ州ヴィーナスで創始した非営利団体である」って何か面白そうではありませんか?

それはさておきプレミアはなんとも言えない感じです。天王洲の取得をリリースした本日、時価総額80億円が飛んでいきました。分配金利回りは4.3%で公募増資を発表したジャパンホテルリート(成田2物件、奈良1物件とかマジか)と同じ。ヘルスケアリートとはわずか50bpほどの差になってしまいました。天下のNTTのリートなのにこの評価。ひどいもんです。奥田社長になって持ち直したのも一瞬だけであっさり元の評価に戻ってしまいました。天王洲の高値買いはどうしても何かやばいことが起きているに違いないと思惑を呼ぶのに絶好の事例になってしまった感じ。

これまで通り保守的に業績予想を作っていてるのは事実。でも天王洲で分配金を31円押し上げるくらいなら富山とか愛媛とか都道府県完全制覇シリーズを進めていって欲しかったのですが出来ないものは出来ないのでしょうね。もうNTTのバックアップも期待できないのかもしれません。リーシングの遅れとか見るとオフィス市況の頭打ちじゃないかとか色んなことを考えてしまいます。

最近はテナント退去がPL直撃してたり、クソみたいな物件取得で投資口価格が下がったり、いやほんと懐かしい。2012年まではずっとこんな感じだったのですがすっかり忘れてました。J-REITと言えば高いボラティリティと頻発するダウンサイドリスクを代償に気休めにしかならん分配金を受け取るプロダクト。これが基本だったのにね。

 

スポンサードリンク

Chart Break! 東証REIT指数が年初来安値を一瞬更新

今日はとあるセミナーでトラウマをほじくり返され続けました。inzaiです、こんばんわ。いやもうほんとヤレヤレ売りとかナンピン禁止とか心が痛い。

そんな反省が活きてきそうなくらい荒れかけているのがJ-REIT市場。今日は4月14日に付けた1726.89ptを一瞬だけ割りました。そこでピタッと止まったのは面白かったのですが、戻りも限定的で愛でたくサポートラインをがっつり下回ることに。ここが2番底という可能性もゼロではないです。でもチャイナショックのあとのサポートラインや2014年10月の上放れとかそういう節目をブレイクするまさに転換点となる可能性もあります。出来高は5月末すら上回っており何の抵抗もなくズルズルという感じではないのは良い事ではあるものの月半ばだとまだ毎月分配型の売りも残ってそうだし、ここで自然に反発というのは期待していいのか微妙。昨日書いた阪急リート&アクティビアも下落継続だし今のJ-REITはまさに落ちてきたナイフ。ここで掴むのは勇気いります。ずーーーとJ-REITにはネガティブでしたがこの辺からそろそろ真面目に分析してポジション作り始めてもいいのかなと思い始めてきた水準。やっときたよー。

本日は奇しくもFOMC待ちで期待100%織り込み済みの割には今年最大級に米債のポジションが偏ってますし、先ほどのCPIはまさかの大幅下ブレでドル安進行。もうどっちに行ってもおかしくない状況で、ひょっとすると頭を整理するためにポジションを手仕舞いラッシュが来たりなんてワクワクしてます。サプライズインデックスがボロボロの割りにリスクオン状況が続いているのでやっぱりマクロに逆らっちゃいかんなあと動きになったりしませんかね?

 

スポンサードリンク

インベスコの自己投資口買いおめ!そして5月決算銘柄…

信じられないことにもうすぐ今年も半分終わり。inzaiです、こんばんわ。去年も同じこと書いてた気がします。

にしても毎月分配型投信からの資金流出、まじでしんどい。大量供給とか金利上昇に備えていたら思わぬところから伏兵です。国交省と金融庁ってほんと仲悪い。昨年一昨年のIPOラッシュが酷いことになって国交省だって反省していて、せっかく関係各所と調整して実質的に利用不可だった自己投資口の解禁までこぎつけてこれから少しずつマーケットも回復していくかもしれないと思ってたら、金融庁財務省サイドからこれですよ。REITをターゲットとしたとしか思えないあの警告。日銀、政府、国交省が頑張ってバブルを維持しようとしていたところに、思い切り足を引っ張り始めました。財務省としてはいつまでもこんなジャブジャブな市場なんて不健全と思ったのかもしれませんが、さすが役人、嫌がらせのタイミングはピカイチ。救いがないのは彼らは彼らなりの正義を貫き通しているだけなんですよね。まさに正義の反対また違う正義ってやつです。はあ。

そんな中、インベスコが自己投資口買いを発表。7月20日までの約1ヶ月間に上限8億円を買い入れ。発行済投資口数の1.23%を取得・償却すれば分配金は1%上昇する算段です。投資口価格がBPUもしくはNAVを下回る場合に買い入れることを言明しており、足元のNAV倍率は0.88倍なのでまだ買い入れ余地はあるものの、本日既に1%超上昇しているので、買入可能投資口数は既に減ってます。減った口数だけ分配金上昇率が低下するので要注意。

興味深いのはそのタイミングと金額。取得した期に償却しなければならないこと、取得価格がBPU、NAVを下回る必要があるので、なるべく最新のBSが望ましいことを考えると決算発表と同時にアナウンスすることになりそうです。あと今回の8億円という金額は減価償却費とほぼ同額で使い切った感じになります。1%程度の取得ならLTVにもほとんど響きませんし(0.5%くらい)悪い判断ではないですけど、CAPEXを毎期1億円くらい計上していることを考えると、キャッシュフローはマイナス。基本的には物件売却をセットにしないと永続的な実施はちょっと難しいかも。物件売却益を吐き出さないといけないJ-REITの税制度はほんとクソですね。売却益を留保できるなら、鑑定価格より高く売却し、物件取得でNOIを維持しつつ、さらに自己投資口買いもできるという最高の財務戦略が出来るのに、何にも出来ません。ここまで何も出来ないJ-REIT制度は日本くらいです。売却益は全部吐き出せとか日本くらいですよ。こんなんだからアジアの先進国で一番物価安いとか言われるわけで云々。

本日ちょっと面白かったのは、自己投資口買いを発表したインベスコは上昇したのに他のNAV倍率1倍割れ銘柄はさほど反応しなかったこと。そもそも最初の計画発表時点で多くの中小型銘柄は買われてしまってたのはありますが、この動きが自己投資口の影響をきっちり計算してあんまり効果ないと判断していて、短期筋がニュースに反応しただけか、ただそこまでお金が回らなかっただけか。

それよりもアクティビアと阪急リートですよ。5月の権利落ちからアクティビアは12営業日で上昇はわずか1日、阪急もずるずると6%超の下落。配当落ちの3倍くらい落ちてます。ファイナンス懸念なのかホテル懸念なのか、テナント退去懸念なのか。アクティビアは新橋のヤマダ電機が退去発表しましたけどあんなのずっとガラガラで系列店舗入れたり迷走していただけで時間の問題だったわけで特にサプライズないです。まあ、他の物件もかなり景気感応度が高いというか定量供給の影響を受けやすいものが多いですがちょっと極端です。あーしんど。6月決算銘柄もこんな動きだったらマジで禿げ上がります。

スポンサードリンク