東証REIT指数がついに1,750pt割れ!

上がる要素がない。inzaiです、こんばんわ。なんとかこの1週間は1760ptを維持してましたが、今日はズルズルっと行きました。年初来安値おめ!年初からずっとネガティブだったこのブログも少しはやる気が出てきました。

利回りで見るとそんなに悪くはなく、東証REIT指数の分配金利回りが3.9%弱。スポンサーの名前が良くて資産規模は上位に劣る、いわゆる準大手と言われる銘柄が軒並み4%です。5.5%を超える銘柄もちらほらありますが、ここら辺は分配金の水準を維持できるか微妙なところ。パンパンの稼働率、下がりきった金利コスト、高いまま落ちて来ない現物不動産価格、忍び寄る修繕コストの積み上がり、各セクターのシクリカルなピークアウト。訳分かんない下方修正は例外としても、バッファのない小型にとっては下方圧力が強いですし、大型銘柄にとっても向かい風が吹いているのは間違いありません。前回のピークアウトの時は、大型銘柄はポートフォリオ分散効いているから大丈夫とか言ってて、NBFの下方修正からガタガタって来ました。少なくとも、今回も大量供給に対して備えていたREITなんてのは聞いたことないので、風の吹くままに影響を受けるのではないかと。

と言っても、それまでには一山、二山あるはずです。住宅REITが買われすぎな一方、意外と新築オフィスのリーシング状況が良い、物流も既存物件はあまり影響が感じられない。このあたりのロングショートの巻き戻し、そしてそこからの再度、Fly-to-Qualityとか普通にありそうですよね。

そういうバラつき感に加えて、今日も勉強会でそういう話があったのですが需要を食い尽くしたあとの売りって本当に怖い。とことんまで売られます。J-REITは2011年からながーい上げ相場の材料がほとんど滅失しました。日銀だけです。そろそろ地銀も買い尽くしたんじゃないかと思いますが彼はほんと気まぐれとしか思えないのでなんとも。そういうわけでJ-REITはお値段の手頃感は出てきましたけど、将来の不透明感が大きく安い感じがしません。4%は十分なのでアンダーウェイトの分だけ少しずつ買い戻していきたいけども、エマージングREITも欧州REITも調整しているので目移りしてしまいます。

毎度のことながらこの雑誌見ると胃が痛くなります。。。
不動産受験新報 2017年 04 月号 [雑誌]

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2017年度のJ-REIT見通し 2017年4月1日

4月1日の記事であれば嘘ついても良いってことは見通しが外れてもあれは嘘でしたで貫き通せるんじゃないか?inzaiです、こんばんわ。ネガティブな話ばかりですが、ここ1年半、1800pt超えたあたりからずっとニュートラルからネガティブ気味だったので見方変えたわけじゃありません。実際、昨年度の東証REIT指数のトータルリターンもマイナスでしたしね。

商業REITのリバーサルが始まる:
小売業の環境が好転するとは思えないけども、それはバブル崩壊以降、ずっと同じ。ここ数年は住宅と車の需要を先食いしたことから、当面はこちらに回ってくるんじゃないかと。ほぼテナントのMLなので数字が良くなるわけじゃないですが、投資家の不安は落ち着いて4%の利回りは魅力的に評価される。

ホテルのファンダメンタルズ持ち直しが確認される:
民泊との競合、大量供給という不安は当面残るので投資口価格に明るい未来はありません。でも下方修正は今年一回限りなのかなと。分配金は10%くらい削られる(ADRと稼働率5%ずつくらい)けどもそれくらい。ホテルREIT間の利回り格差が大きいのでこれくらいとは言いにくいですが、今あたりなら悪くても分配金とキャピタルロスで相殺できるかなあと。稼働率が高いのがひっかかってます。ここが低ければ何も怖くないんだけども。

NBF、JREの分配金利回りは3%超え:
はっきり言って業界を代表するこの2銘柄からやる気感じられません。内部成長も外部成長も期待できない。逆に言うと、三井不動産も三菱地所も今の不動産価格は異常だと考えていることの証左。こういうマーケット環境じゃないと買えないものは買いに行くかもしれませんが静かにしてるんじゃないか。そもそも不動産はインフラとして静かにしているものであってテナント様に迷惑かけちゃいけない。なので他の大型利回り株と比べられる程度には利回りが上昇すると。

不動産株とのギャップは縮まらず:
早めに調整を始めた不動産株に比べるとJ-REITは全然調整足りてません。でも、日銀もまだギブアップしないだろうし、気持ち悪い粘り腰を見せてくれるでしょう。大手デベは住宅で稼げなくなった分を新しいアセットもしくは面積で取りに行く、すなわちJ-REITに売却するのでしょうけど、大和ハウスの売却目線を見て色々萎えました。ある意味ではここ数年優しくしてあげてのはこういう時のためで収穫期なのかもしれませんね。合併してからまだファイナンスしてない野村不動産マスターの次の一手に注目。3社合併前だった時代、オフィス、レジはそれはそれはひどい嵌め込みばかりでした。築古オフィスはもうないと思ってますが、これから修繕費用かかる野村新宿ビルとか降ってきたら悶絶する自信あります。話が逸れましたが、物件売却で稼ぐしかないデベ株は上がらないでしょうし、それを言うがまま嵌め込まれるJ-REITも冴えない。誰も幸せにならない世界が待ってます。

物件売却で精算する小型REITが出てくる:
合併期待ありますけど、弱者合併なんぞ意味ないですし、そのまま上場維持しててもクソみたいな物件しか回ってこないので復活の見込みはありません。さらに金利が上場するとニッチもサッチも行かなくなる。それならば今のうちに全物件売却した方が投資口にはプラスです。海外ではいくつか事例起きてるので日本でも出来なくはないはず。現実的には安い投資価格に目が眩んだ中堅REITが合併しにいくと思いますし、あってもスポンサー交代&第三者割当増資で存続することになるんでしょうけどね。

住宅REITの大合併が起きる:
何だかんだ言って、良くも悪くも個別物件の色が薄くて、マーケットが広大で、ネームよりも規模が活きるアセットタイプって住宅REITしかありません。逆に言えば、住宅は規模がなければ何も出来ない。一つのREIT内でリスクリバーサルの観点から手間がかかる住宅を保有するなんてナンセンスだと思ってますし、Blackstoneの1Bヘルスケア取得のように、まとまったポジション外し、ひいては系列を超えた合併も出てきそう。マリモが買われたように住宅に対する投資家のリスク許容度はかなり高いと思っております。

インフラREITの大逆襲:
タカラレーベンが物件売却を見送るなど規模拡大が遅々として進みません。でも、数年後にはそこそこ銘柄も増えてインデックスが生まれるか、もしくは、東証REIT&インフラ指数とか誕生するのではないか。そうなると投信も出てきますし、資金流入が始まります。小型REIT&インフラだけだとタコ配なしでも利回り5.5%超えが実現します。逆襲といってもせいぜい5%までですけどね。

2017年は総じて何も変わらない。無理してたところは歪が顕在化するし、安全だけど安心じゃないものはやっぱり安全じゃないかと少しは見直されます。あまり投資妙味はないという点ではそんなに面白くないのかなと。いや、上がって欲しいですけどね。なんかお得感が見えません。

 

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インヴィンシブルが下げ止まらない、利回り6%へ

もうすぐ1Q終わりってまじですか。inzaiです、こんばんわ。ノルマも消化し、人間関係も膠着状態だったのですが最近アスペが再びうざくなってきました。最低限の仕事だけやっててもらい、ひいひい言っててくれれば良いのですが、2年経ってようやく慣れてきたようで、他人の仕事に口出すようになってきました。仕事に慣れたのならそれを拡張するなり顧客巡りでもしてくれれば良いのに、スケジューラーは白紙のままで、なぜか自分の仕事には向き合わず他人に口を出す。思考回路がまるで分かりません。その労力を少しは自省に向けてくれれば良いのに相変わらず自分の仕事は独りよがりなぐちゃぐちゃなまま。まあ私はもう直接の被害者じゃないので勝手にやっててくれれば良いけど。

さてさて、インヴィンシブル。2月下旬の公募価格46,897円をあっさり割ってきました。利回りもついに6%に。LTVを引き上げてまでファイナンスしたのにこの体たらく。最近のJ-REITの大半は公募価格割れしてるので(いい加減しろとは思う)これ自体はさほど特筆すべきことでもありませんけども、2月の実績がどうにもこうにも。京都なんて売上が前年比-20%ですからね。ADR1万円ちょいなのに何やったらこうまで酷くなるのか。意図的に落とせと言われてもこうにはなりません。あり得るとしたら、ドタキャンラッシュなんでしょうけど、こればかりは先行予約で高い単価で取れているのに、お客さんに対して「たぶんあんたドタキャンするやろうから予約キャンセルさせてな」とは言えないので、半年前の予約者が高くてもキャンセルしない奇特な人でありますようにと神に祈るか我慢するしかないのでしょう。まじFuck。

民泊の影響はあるんでしょうけど、ホテルと民泊ではサービスが違うわけで超えない一線はあるはず。そこを探し当てるゲームですね、これ。ちなみに昨年に小型REITが反発したのは利回りが7%乗ってきて「もうわかんねえや」と私が弱気になった直後でした。いまは、割安だけど買うのは怖い、そんな感じです。インデックスイベントは下げ要因ですが来月も再来月もあるし、どうしたら良いのやら。

そもそもこんなに下がってるなら鑑定価格も下落すべきなのに全然変わってないし。ここが落ちてくれたらファイナンスでの取得も怖さもなくなるのにまったく動きやしない。リーマンショック前の価格調整は鑑定会社いい加減にしろ!という声が大きくなったタイミングでしたが今回はそんな声聞こえませんね(もう誰も期待すらしてないのかもしませんが)。

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