オーナーズブック:文京区レジデンス第1号ファンド第1回

クライマックスシリーズ第2ラウンドはDeNAでほぼ決まり。非常に嬉しい。inzaiです、こんばんわ。アンチ阪神と言うわけじゃないのですが強い阪神は見慣れないのでいまいち応援する気がしません。そもそもベテランと若手がしっかり噛み合う素晴らしいチームが阪神なわけがない。阪神と言えば、やる気のないベテランがレギュラーで幅を利かし、若手中堅が集中力のないグダグダなプレーを見せて野次を飛ばされるが様式美じゃないですか。まあ冗談は置いといて、広島対DeNAのフレッシュな試合が見たいだけです。なお筋金入りのアンチ巨人です。

オーナーズブックは文京区レジデンス第1号ファンド第1回が始まってます。主要物件は文京区関口の2階建てで、不動産会社社長の居住用物件。1996年築なんでもう20年超えてます。鑑定価格2億円でLTV80%とのことですが、あの辺でそんな立派な物件あったかな?再開発前提のバリューで1年半後の期限到来時には開発難しいので価格は7000万円とか勘弁して欲しいけど、そういうのは考えてもしゃーないのがクラウドファンディングの魅力ですかな。

経済条件は5%/1年半/早期償還可。

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MANEO:【不動産担保付】9周年記念ローンファンド25号(案件1:AN社、案件2:C社)

9周年記念ローンファンド25号(案件1:AN社、案件2:C社)

エクイティの質権第一順位で利回り8.5%のキャンペーン中。
鑑定価格は建物①が34.2億円/延床1900㎡、建物②が1400㎡/29.7億円。
合計63.9億円に対し、デット40億円引いて残り21億円がエクイティ。
これを3.5億円ずつトランチングして、第一順位の質権をさらに2500万ずつに切って募集。
当初は5.5%だったものを特定の会員限定のキャンペーンで8.5%に。
へー。

 

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J-REIT分析 2017年10月13日 東証REIT指数は年初来安値を一時更新!

10月も中旬。カキフライのシーズンに入ったことくらいしか良いことがないです。inzaiです、こんにちは。最近食べ放題のお店が増えてきて嬉しいような旬の有り難味が薄れるような。

日経平均は9連騰で21年ぶりの高値。おめでたいですね。なかなか上に抜けないのでもやもやしてましたが、21年ぶりと言われると重かったのもさもありなん。2525さんが全力ショートでCISさんが全力ロングというのは面白い構造で、個人的には、せっかく抜けたのだから3万円まで吹いて欲しいと思ってます。

自分の持ち株でも業種構造的にもう一生含み損、どっかで破綻して終わりだろうなと思っていた銘柄が吹き上げていてバブルかどうかと言われるとバブル気味ですが、まだまだ健全なバブルです。シクリカルなダウンサイドリスクが見えない以上、上にしか走りようがないわけで、本当にオリンピックまで走り抜いてしまうのではないのでしょうか?それくらいの浮かれようです。

そんな中、J-REITは7月以来の年初来安値を一時更新。最後は買いのバスケットが数十億円ほど入ってたようでギリギリのラインは死守しましたが、13日は一瞬だけ1620ptを割れてしまいました。この辺の価格水準はとても微妙なところで、アベノミクス開始後の最初の高値で、日銀がJ-REIT買入を900億円に増やすまで抜けられなかった水準。そして日銀の神通力が切れた後、マイナス金利を導入することで死守してきた水準です。BREXITやトランプ爆誕で一時的に割り込んだのはもっと上の1700ptなので、ここの1600ptはまさに死守しなければいけないライン。

ここを割り込むということは、日銀の追加緩和の効果が切れた=緩和が終わるともっともっと下がってしまう、という恐怖を連想させるので何としても死守して欲しいところ。一方で、株や経済を見ると日銀の緩和効果はそこそこあるので、J-REIT視点でいくらやいのやいの言っても、マジノ線みたいな扱いをされるのも時間の問題かもしれません。がっちりと政策は固めたけど、それ以外のところが戦線になったらもうそこはしょうがないわ。記念碑として後世には「同じことすんなよと引き継ぐために残しておくわ」くらいの扱い。バブル全史とかリリースされるくらいなのでもうみんなとっくに意識してるのかもしれませんね。

ところで7月の安値と10月13日の安値を比較するとどうなるのか表を作成しました。いわゆる大手不動産系は全滅で、7月の安値より10月の方が価格が安い銘柄が大半。頑張っているのは、ジャパンエクセレント、ケネディクスオフィス、三井不動産ロジくらいでしょうか。ジャパンエクセレントはロシュの退去、スポンサーのインターシティAirの不調から先行して売られており、その後、きっちり長谷工グループやドコモを誘致してカバー出来た影響が大きい。ケネディクスオフィスも投げが先行していたものの他の中規模オフィスREITが絶好調なのと10月決算銘柄もあり順調。三井不動産ロジは利回り低いけどもそもそもシコってる人がいないしアップサイド期待から底堅い。

2016年に大きく二極化が進んで、そこから二極化の巻き戻しが長く続いているけど、まだもうちょっと利回り格差は縮小する余地が大きそう。そもそも二極化したのって、スポンサーが弱いと大量供給への対応が後手に回ったり、物件を高値で買うかもしれないという懸念があったからなのに、中小型はみんなファンダメンタルズは絶好調で、むしろ大型オフィスに入っている優良テナントの方が積極的に動くのでバタバタしているし、大手不動産系REITもスポンサーから高値で物件をばこばこ買わされて投資家ドン引きという現状。そらそうなるわなと。短期間のファンダメンタルズを見ると利回り格差は逆転する局面があってもおかしくないくらい両者の差は縮まってます。

ワーストパフォーマーの森トラストは権利落ちに加えてやっぱ神戸製鋼の東京本社を保有しているのが効いているんでしょうね。契約期間は2019年までだし、内部留保で1年丸々はカバーできるのにイメージが悪すぎます。紀尾井町の長島大野、IY新浦安と退去ラッシュがやっと落ち着いたと思ったらこれですよ。

日本ロジスティクスはついに禁断のLTV引き上げをやったらMoody’sからあっさり格付のアウトルック引き下げを食らってあっさりPO価格割れ。決算IR途中なのにこの体たらくということは何も明るい話がないんでしょうね。

野村マスターは良く分かりません。そもそも図体が大きすぎてなにやっても効果ないし、IRも雑だしこんな総合型買うならまだリスク読みやすい特化型REIT買うわなという話。ただ、同じく売られていたヒューリックと同様にファイナンス懸念あったのかもしれませんね。そのヒューリックは物件売却でしっかり売却益を確保しつつ新規物件を高値買い。単に高値で買うより売りをこなしつつの方がまだ好感できるけど内部留保作らなさそうなのが勿体無い。高値買いするからかな?

来週に入ると毎月分配型からのキャッシュアウトも落ち着き始めますがここでファイナンスラッシュというのも辛い。ぶつけすぎだろうと。

 

コード名称利回り(%)期間リターン(%)2017/10/132017/7/14
9282いちごグリーンインフラ投資法人6.4217.6811250095600
3227MCUBS MidCity投資法人4.4715.5361500313000
8975いちごオフィスリート投資法人5.0313.917700067600
3470マリモ地方創生リート投資法人 6.5213.6910380091300
8987ジャパンエクセレント投資法人4.0212.55136300121100
3296日本リート投資法人5.4411.21320500288200
3473さくら総合リート投資法人7.3710.919050081600
9283日本再生可能エネルギーインフラ投資法人6.7910.829320084100
8966平和不動産リート投資法人4.4410.559120082500
8979スターツプロシード投資法人5.489.9159900145500
3278ケネディクス・レジデンシャル投資法人4.79.25289500265000
3471三井不動産ロジスティクスパーク投資法人3.317.97332000307500
3298インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人5.47.58107800100200
8972ケネディクス・オフィス投資法人3.977.43622000579000
9281タカラレーベン・インフラ投資法人6.887.199990093200
3290Oneリート投資法人5.447.06224400209600
3451トーセイ・リート投資法人5.796.6111500104600
8960ユナイテッド・アーバン投資法人4.195.74160400151700
8976大和証券オフィス投資法人3.835.42564000535000
8984大和ハウスリート投資法人3.965.35261800248500
3282コンフォリア・レジデンシャル投資法人4.044.98232100221100
3472大江戸温泉リート投資法人5.194.889030086100
3476投資法人みらい5.764.68176800168900
8958グローバル・ワン不動産投資法人4.184.4379500363500
3463いちごホテルリート投資法人5.544.05115700111200
8957東急リアル・エステート投資法人3.963.09133300129300
3466ラサールロジポート投資法人4.323.09110100106800
3283日本プロロジスリート投資法人3.722.92239600232800
3226日本アコモデーションファンド投資法人3.792.74431500420000
3459サムティ・レジデンシャル投資法人6.092.468760085500
3269アドバンス・レジデンス投資法人3.852.18267300261600
3279アクティビア・プロパティーズ投資法人4.151.94447000438500
3287星野リゾート・リート投資法人 4.290.9558000553000
8977阪急リート投資法人4.330.84131900130800
3281GLP投資法人4.270.78115600114700
3468スターアジア不動産投資法人5.250.77104800104000
8986日本賃貸住宅投資法人4.750.767910078500
3309積水ハウス・リート投資法人4.150.7130200129300
8964フロンティア不動産投資法人4.540.23445000444000
8973積水ハウス・レジデンシャル投資法人4.020.18110800110600
3234森ヒルズリート投資法人4.060.15131800131600
8963インヴィンシブル投資法人6.81-0.224600046100
3308日本ヘルスケア投資法人4.96-0.36165700166300
8968福岡リート投資法人4.3-0.56161200162100
3453ケネディクス商業リート投資法人5.36-0.74227200228900
8954オリックス不動産投資法人3.91-1157800159400
8953日本リテールファンド投資法人4.32-1.62200300203600
8956プレミア投資法人4.84-1.73102500104300
3292イオンリート投資法人5.06-2.92116200119700
3455ヘルスケア&メディカル投資法人4.99-3.3897200100600
8985ジャパン・ホテル・リート投資法人4.9-3.427340076000
3478森トラスト・ホテルリート投資法人4.28-3.48141600146700
3460ジャパン・シニアリビング投資法人4.99-3.51140000145100
8951日本ビルファンド投資法人3.43-3.76537000558000
8952ジャパンリアルエステイト投資法人3.39-4.04523000545000
8955日本プライムリアルティ投資法人3.92-4.15370000386000
3295ヒューリックリート投資法人4.28-5.19157100165700
3462野村不動産マスターファンド投資法人4.24-5.87139400148100
3249産業ファンド投資法人4.4-6.09462500492500
8967日本ロジスティクスファンド投資法人4.26-7.65202700219500
8961森トラスト総合リート投資法人4.52-7.77161400175000
3482三菱地所物流リート投資法人#N/A#N/A282,600#N/A

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