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何の銘柄持ってたかなあと思ったらしょーもない金融株数銘柄が100万円ほど眠ってました。結果論ですが配当取れてるし、含み益30％くらいあるのでさっさと売り払ってしまおうと思います。

で、目論見書を見てみました。ケネディクスレジの利回りはざっくり初年度6.0％～6.3％、翌年度5.5％～5.8％くらいでしょうか。

1口20万円でIPOしたという前提ですが、調達エクイティ150億円、取得金額が20物件/30,474百万円、鑑定31,463百万円で、地方が35％、底地が2物件。きっとケネディクス同様にSMBCがメインバンクになるので、LTVは55％超えていても金利はそこそこ低いはず。

あとは、ポートフォリオ全体の稼働率が他のREIT同様に95％くらいまで改善すると考えると、上の数字くらいじゃないかと。全物件の直近の賃料実績を開示しているわけではないので、多少のブレは目を瞑ってください。なお、IPOで組成するREITにつき初年度は固都税が不要なので、利回りは高目になります。

ほんとはこの時点でREIT側が利回り予想を開示してほしいところですが、IPO金額が固まらないと、負債調達額も決まらないので予想出せないんですね。不思議ですね。発行予定投資口数と予定調達額を定めているのだから、その前提で予想出した方が親切なのに。

気になったというかネタになりそうなのは、KDX代官山レジデンス。この物件はラサール投資法人を吸収した日本リテールファンドが、ポートフォリオ整理のためにCMBSに売却したもので（商業リートなので住宅は不要だった）、その時の名前はミルーム代官山。

その2010年10月時の売却価格はざっくり36億円（鑑定37.2億円）なのに、ケネレジは47億円で買うという。いや、まあ、それが駄目というわけではなく、ラサールが保有している時は中央鑑定が54億円（CR5.1％）で評価していて、買収時にCBREが35.3憶円（5.9％）まで下げて、今度は天下の不動研が48億円（5.0％）を付けたというそれだけの話です。

この間、3年間も経ってません。大人の世界って怖いねって話でした。

なお、ケネディクス・レジデンシャルの評価は、足元ではちょっと割高だけどJ-REIT市場の動向と稼働率改善でまあ妥当なところに持っていける余地はあるかなと言う感じです。

安全にいくなら19万円台にするのでしょうか。そこは証券会社の腕かと。