月別アーカイブ: 2013年9月

SIA不動産投資法人が大人気なようで。。。

バレンティンすげー。あのマエケンの151kmクソボールを運ぶか。。ピッチャーからすると誰が打たれるかロシアンルーレットっぽくなってきましたね。こんな4番がいるヤクルトってのはさぞかし強いチームなんでしょうね(畜生)。

 

さて、J-REITは今日も大幅高。正直、笑いが止まりません。全然売り出てこないので上がる上がる。勢い止まったらやばいケースですが、6月以降の調整相場で買いそびれた投資家は真っ青になってる相場でしょう。エマージング株式も絶好調なんでまさに死角なし。SQ、FOMCとまだまだ波乱要因はありますが、基本的に株式市場にとって好ましい話が次から次へと出て来る時期なんでしょう。

 

そういうこともあってかこのブログでもJ-REITのIPO銘柄であるSIA投資法人の検索数がうなぎ登りです前に書いた記事では褒めてないのですが、いいところも実はチラホラあります。

 

まず、えー、なんだっけ。

 

配当利回りは悪くないです。5.2%くらいなんで、これに匹敵できるのはコンフォリア、阪急、プレミアくらい(ここ数日でかなり上昇してますが)。LTVが高く、含み損の大きいプレミアよりは考えようによっちゃ悪くないです。他の2つに比べると将来性にやや劣る感じでしょうか。

 

あと、シンプレクスという名前はスポンサーとしては弱いですが、それだけに必死にこのREITを育てないといけません。まさにセイムボート。ケネディクス・レジデンシャルのように大化けすることは期待できませんが、利回り5%は維持するでしょう。LTV40%くらいなら夢見れるんですけどねえ。

 

借地とか主要テナントが退去するとか問題物件も多いですが、なんだかんだで潰しは利きそうです。賃料は上がらないでしょうし、買えるものを集めてみました感もあるのですが、裕福な個人投資家が実際に不動産を運用してみるとこんなポートフォリオになるんじゃないかと。シンプレクスといえば不動産の開発ですが、高く売れそうなものは既に売ってしまってるので、スポンサーが今後どれだけ不動産を開発できるか次第という面もあるのですが、とりあえずこのポートフォリオで時間を買って、どうやって次のフェーズを目指すのか、そういうのが今後の課題です。いまどきの上場でそんな本質的な課題を抱えるREITってどうなんだ。

案の定、寄り高値・・・かと思いきや!

トップリートが値上がり率No.1なんて誰が想像できたでしょうか。晴海から豊洲まで歩くのか?電車はもちろん、バスはおろかタクシーもあんまり走ってないぞ!これが株式市場の面白いところであり複雑なところ。突っ込むのは野暮ってもんです。

テンポラリーなオフィス開設で全体的な稼働率は改善するかもしれませんが、そこまで、ねえ。あと、湾岸にスタジアムとかできても地価上がりませんよ・・・ね?むしろ人口集積度が下がって魅力がなくなるんじゃ?選手村の規模次第のところはあるでしょうし築地の移転があれば状況は変わるかもしれませんが、あんな新興住宅地に住んで何が面白いのか、と昭和の新興住宅地育ちが疑問を投げかけます。

それはともかくとして、J-REIT、不動産株ともに思ったより値持ちがよかったです。ショートセルを巻き込んでどかーんと上がるのはまあ予測どおりとして、前場は予想通りジリジリ下げていったんで、最後は14000円維持できれば御の字じゃ?と思っていたのにきっちり戻してきました。

昨日書いたようにエネルギーは十分溜まっていて、確かに積極的な買い材料とはいえなくても売り材料にならないのはその通りで、アジア株も強烈な動きだったこともあるでしょう。いままで円安→株高(為替の人間は株高→円安と頑なに主張してくるのですが)だったのが、その流れが切れたような気もする一日であり(要は株主導の動き)、今日の海外マーケットの動きに引きずられなければ、確変?みたいな心配というか期待もあります。

ヨーロッパ時間の動きは重たいですがね。。ってか世界はFOMCに注目でそこが本質なんでしょうが。

この一週間、どんなスピードでセクター間の回転が利くかが勝負かと。今年最後のボーナス稼ぎ時期かもしれません。海外旅行分くらいの小遣い稼ぎできないもんかなあと。

そうそう、今日やっと加賀さんが来て一航戦揃いました!長門・陸奥なんで架空のキャラやったんや!これで3面クリアしたるで。

急募!オリンピックで儲かる株!

オリンピック決定!めでたい!マドリッドの追い上げもありどうなることかと思いましたが、なんとか押し切りました!あとは野球が種目として認められれば言うことなしなんですが、レスリングの方が優勢なんでしょうか。WBCが日本で開催されることは当面ないでしょうから、海外の野球を生で見る数少ないチャンスなんですがねえ。

 

そして、当然のことながら話題になるのは株式市場のどこにチャンスがあるか!?このブログでは8月下旬に「東京はないんじゃないかなあ」と書いたものの、あのタイミングで腹を括ったところでポジションを構築するには遅すぎて結局何もできなかったので(先週の株安&マドリッド有利の報道があったところでデベロッパー株を買い増したくらい)、ここから改めて考えないと。

 

さっそく某掲示板では急募!五輪銘柄!というスレも立っていて、ニュアンスとしては「今から買っても遅いよ!」という意見が多数の模様。私個人の意見も同様で、5月以降の数ヶ月にわたる調整相場で売り枯れの雰囲気もある中で、それなりにエネルギーは溜まっていると思いますが、一方で円安一巡感、ネタ切れ感から五輪銘柄(≒内需)は四六時中マーケットに張り付いているような人はそれなりにポジション持ってるのかなと。

 

経済効果3兆円と言っても、2020年までという期間、そして日本のGDP550兆円を考えると景気を劇的に押し上げるわけではありませんし、消費税増税のインパクトをカバーするには全然足りません。大半の競技場はモノレール沿いの埋立地に作られるので地域の再開発には寄与しません。言ってみれば「落選するよりは当選する方が良いよね」くらいのイメージ。経済効果が大きかったはずのアテネ(2004年)、北京(2008年)、ブラジル(2016年)の株式市場の体たらくを考えると、中長期なマクロ経済への影響は言わずもがなで、おめでたい雰囲気ではなく、個別企業へのインパクトを見ていくことが重要になります。

 

そういう意味で参考にしやすいのが岡三証券のスポーツイベント指数(五輪関連)東京五輪株指数。岡三証券の限界なのかメディアへの露出が多くないのでぶっちゃけこの2つの指数が違うのが一緒なのかよく分かりませんが、HP見る限り前者は五輪に直接関係する企業、後者は前者を含めたメリットを得られる企業が含まれているようです。

 

前者だと、オリンピックのワールドワイドパートナーのパナソニック、JOCゴールドパートナーのアサヒビール、ヤフー、味の素、JOCオフィシャルパートナーの大和ハウス、明治HD、丸大食品、クボタ、日清食品、日清オイリオ、後者は記事を読む限り、横河ブリッジ、三井不動産、太平洋セメントなどインフラ関連も含まれているようです。TBSってやたらアンチ安部、アンチ五輪の報道してるなという印象だったんですが、あれでも五輪メディアパートナーなんですね。なんだろう、社内で派閥争いでもしてるのでしょうか。。

 

何にせよ、岡三証券はリテール中心の会社ということもあって、私自身、全然この指数をケアしてませんし、これからもケアしませんが、他の証券会社のものも含めて五輪銘柄を並べてみるのも面白そうですね。そんな面倒くさそうなことはこのブログでは絶対やりませんが。

 

今回のオリンピック、シンプルに考えるともっとも恩恵に預かれるのは観光産業でしょう。訪日2500万人に向けて今年も着々と訪日外国人数が増えている中で、どれだけの人が放射能に恐れているのか分かりませんが、ある意味でIOCのお墨付きをもらったことで、日本への興味、というか観光に至るまでのプロセス(情報収集とか)が一層整備されてくると思います。

 

先週号のダイヤモンドで特集されていたように足元では絶好調の東京ホテルマーケットですが、ここからホテルの供給数が増えなければ客室単価を上昇させられるフェーズに移行できます。主要な一等地で既に開発が進んでることを考えるとニューオータニやオークラあたりの建替は十分にありえそうですが、ロンドンのように中堅ホテルが劇的に増加することは考えにくい(あれは景気サイクルの波に乗ってしまったがための悲劇と言う面もありますが)ので、バリュエーションが切り上がりつつあった観光関連は押し目買いでいいのかなと。もちろんジャパン・ホテル・リートに死角なし。

 

スポーツ関連はどうなんでしょうかね。サッカーのW杯含めて大きなスポーツイベントってしょっちゅうやってる気がするので、なでしろジャパンのようなブームが来てもパイの取り合いになるだけのような。

 

ここから年末にかけて証券会社がどのように営業かけていくか分かりませんが、NISAのために温存しておいたフローを刈り取りにいくのか、もう取れるときに取ってしまうのか。前述のように深追いは厳禁ですが、雰囲気ってやつはギア入ると恐ろしいインパクトになりますし、オリンピックの件で安部さんへの評価がさらに高まると日本株の一段高はありえるのかなと。企業の中間決算発表が始まる10月中旬までは遊べる相場になってほしいなあ。いずれにせよ慎重に利食い先行のつもり。

SIA不動産投資法人のIPOが発表!野村マスターファンドが立派に見える!

私も人のこと言えませんが、受身のくせに人の揚げ足とりばっかり無自覚にやってくる人間ほどタチの悪いものはありません。そういう人に限って大事なものが見えてないのに、どうでも良い情報ばかり知ってて、おれ賢い!他の人知らないこと一杯知ってる!と回りが鼻白むことを影でコソコソ言うので厄介です。頼むからまず給料分の仕事をしてくれ。あと、こういう仕事の給料ってのは創造性の対価だからな!

そんな劣悪な職場環境の中、シンプレクス・インベストメント・アドバイザーズがスポンサーのSIA投資法人が上場を発表しました。SIA○○ビルってよく見るアレです。

7月23日に登録されたのに全然ニュースにならないなーと思っていたのですが、思ったより早く上場してきました。気になる資産規模は取得価格747億円、鑑定価格762億円。エクイティ調達見込みが390億円なのでLTVは50%ちょっと、配当利回りは5.2%ちょっと。

主力物件は府中のJビル。日本製鋼所が2004年に205億円でシンプレクスに売却した物件、島忠の向いのアレですね。金融系のシステム関連がテナントとしていくつか入ってます。ってか、ここはそもそもそういうエリアとして開発されたもので日銀、住信、あおぞらのシステムビルも近所にあります。先日ユナイテッドアーバンが買ったKDDIの府中ビル(KDDIのシステム上かなり重要)も近所ですね。

ポートフォリオの大半がオフィスで商業施設も3物件。オフィスは東京、関東、地方に万遍無く。全体的に築古で競争力が低そうな印象。SIAの冠が付いた優良オフィスって他にも沢山あると思うのですが、なんでよりによってこの物件群なんだ。Jビルが全体の32%、SIA神田スクエアが9%。SIAビルはこの神田と八王子だけ。少ない。

第一印象としては、東急リートの悪いところ(主要オフィス街にはない大型オフィスが主要物件)、プレミアの悪いところ(競争力の欠ける中規模オフィス群)、野村不動産の3REITの悪いところ(投資家よりスポンサーが大事)を兼ね備えた、まさにゴミ箱なREIT。

野村不動産マスターファンドも衝撃でしたが、上には上がいるもんだなあと。IPO価格50万円でそのまま押し切るとすると、上場後は野村マスターと同じような動きになりそうですね。SIAの方が利回りはちょっとマシな感じので、47万円で下げ止まってくれれば御の字かなと。

なお、募集要項はこんな感じ。

募集株数:74700株
主幹事:SMBC日興証券、幹事:大和証券
仮条件決定:9/19

ブックビル期間:9/20~27
公開価格決定日:9/30
上場日:10/9

こんなREIT、まじでどうするんだろ。