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J-REITマーケットがつまらない。inzaiです、こんばんわ。じりじり上値を切り下げるし、下がったと思ったら今日みたいに最後にするっと戻ってくるし、J-REITの決算は目新しいものないし、ラサールロジは強いし、いちごインフラもいつのまにか95000円超えたし、何と言うか良く分からないマーケットです。

時間軸が今まで以上に間延びしているというか、バリュエーション面で上にも下にも行き過ぎているという意味では3年くらい前のマーケットに戻りつつあるのかな。なんだか微妙に焦点が合いません。じゃあ配当狙うかと思うと、4月に続いて5月も権利落ち銘柄が急落し、ほんと配当なんて取らないほうがマシなマーケット。個人も機関投資家もみんなで配当取りにいってやられてんのかよと。そら一部の銘柄はPOしてくるでしょう警戒したくなる気持も分かりますけど、もう何がどうなってんのやら。7月権利落ちで言えばアドバンスレジデンスの利回りが3.4％でイオンリートが4.8％。アドバンスレジデンスの3年分とイオンリートの2年分が同じくらい。どっちも成長することないだろうし、こんなところでそこまで差をつけるか？という感じ。消去法的には住宅以外買うものないことは認めますよ。特にダウンサイドでがっつりやられたらサラリーマンとしては失格ですし、でもアメリカだって売られ続けたオフィス商業にリバーサルが入りつつあるんだからJ-REITだって戻っても良いのではないか。一頃はNBF、JRE以外の銘柄で作ったETF買いたいなんて話もありましたが、いまは住宅REITも除けば4.5％くらいのETFの完成ですからね。はよ作ってほしいもんです。

なんにせよ、昨日は浮動株イベントがようやく終わり、今日は訳の分からない銘柄入替で大盛り上がり。落ち着く気配がまったくありません。投信からは大量の資金流出が続き、それをカバーするようにETFの大量設定。正直なんでこの中途半端に割高な水準でJ-REITのETFの残高が増えまくっているのかまるで分かりません。投信の解約が一巡すればまたJ-REITに戻ってくると踏んでいるのでしょうか。それで銘柄間格差が縮小すると思いきやまったく正反対。エクセレント、森ヒルズあたりはえぐかった。

個別ニュースではアクティビアの新橋プレイスからヤマダ電機が撤退。インバウンド特化してすぐ止めたり、九十九電気になったり、訳分かんない状況でしたが無事退去。一瞬大井町かと思ってアレどうすんの？と冷や汗かきましたがあれはヒューリックリートでした。あの立地であれば選択肢はあるのですが、マルチにするかシングルにするか、周辺のテナントミックス見ると手間かかりそうだなあとも思う。売っちゃうのもありじゃないですかね。

 

あとそういえば東急リートからNTTデータが退去。大量供給の影響が出るとすると格落ちSクラスとA、Bクラスの優良テナント。いかにもって感じです。とりあえずは総合、オフィスはディフェンス重視を強いられますがNAV倍率0.93倍まで落ちてます。自社株買いしないかな。みんな何を狙っているのやら。

不動産格差 (日経プレミアシリーズ)