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恩師 川口有一郎による最新不動産金融の集大成!不動産エコノミクス!

久々に過ごしやすい気温で思う存分にダラダラ過ごしたinzaiです、こんばんわ。見たかったジャンレノのシェフをギンレイホールで見て、あまりに魅力的な料理の描写にランチは迷わずフレンチという気分でメゾン・ド・ラ・ブルゴーニュに行って、ウサギとかカモとか赤身の肉食って、豊富なグラスワインを楽しんだ結果やることが何一つ終わってない夜22時ですよ。シンガポールのGICがBlackstoneからロンドンのSクラスオフィスを買ったくらいしかネタ仕込んでません。

 

そういえば足の怪我がおおむね癒えたのでジョギングを再開したのですが、その後2日間、朝勃ちが凄かったです。おれは中学生かと言わんばかりにビンビン。あれ何なんでしょうね。やっぱ座ってばかりだと股間の血流が悪くなってて、ジョギングによってその辺の血流が劇的に良くなったということなんでしょうか。これは当面真剣にやらざるを得ない。

 

さて、夏休みに読み漁った本、雑誌が意外にピンポイントでREIT関連だったのでいくつかを紹介(というか自分用のメモです。物忘れが激しくて2か月経ったら頭のデータベースから消えることが多いので)

 

月刊 ホテル旅館 2013年 09月号

海外レポートはバリでインドネシア系資本のムリアが昨年末にオープンしたウルトララグジュアリーのザ・ムリア。あれか、基幹物件にザ・○○(会社名とか今までのブランド)と付ける感性は大京のザ・ライオンズとか三菱地所のザ・パークハウスとか日本だけと思ってましたが、海外も同じようなもんなんですか。しかし、ザ。ムリアは凄まじいクオリティ。写真見ても、走るかどうかじゃなくかっこ良さだけ追及するいわゆるコンセプトカーと同じ香りしかしません。まじでこんなもん作っちゃったのか。これはどん詰まった国とこれからの国の差なのか。。

 

ちなみに買ったのは(定価2100円と高いのでテーマ見て買うかどうか決めてます)、今月号のテーマが「旅館の国際化とインバウンドビジネス」だったからです。国際化という題目そのものは陳腐なもんですが、それを効率的に実践できるかとなると別物でして、上述のメゾン・ド・ラ・ブルゴーニュ
に置いてたフランスのフリーペーパーにはジャパン・ホテル・リートのイビス東京新宿
がアコーホテルグループの日本基幹物件として宣伝されてましたが、やっぱりこれは巨大なホテルグループがオペレーターであるから実現しているわけでその前のオペレーターまんまじゃちょっとこうはならないだろうなと(そういやこのREITが保有している中央区のホテルが今夕のニュースに出てましたね。ホテル名がフルに出てましたし看板からして間違いないと思いますが、ネットのニュースではホテル名までは出てないのでここではぼやかしますが)。

 

話が逸れましたが、記事としてはお約束のJNTOのインバウンドの統計(要は国別の訪日者数とか)をはじめ、中国富裕層の旅行行動やここ10年間の旅館業界の成果なんかが記事になってまして、個人的にはマップル等による旅館向けオンライン戦略の提案なんかがまあ面白かったかなと。星野リゾートの話とか期待したのですが、それほどオペレーターの記事は少なかったですね。ある意味、やりつくされたテーマでもあるのでそういうのは過去の記事や書籍の紹介でカバーされておりそれはそれでデータベースとして有意義なのかなと。

 

食品商業 2013年 09月号

テーマが「新基幹、ヤオコー東大和 2013年最注目店の正体見たり!」。おいおい、フロンティア不動産リートが保有するイトーヨーカドー東大和店
の対面に新規出店とはなんてことをしてくれるんだと。このヤオコーは元々ダイエー東大和店だったところを開発した物件で、ダイエー自体はイトーヨーカドーに手も足も出ずに長期間赤字(だったらしい)で撤退したので、撤退・再開発と聞いた時はぶっちゃけマンションか何かだろう、フロンティアにはプラスの話しかないなと思ってたらまさかのヤオコー。そして川越に続く大型店舗で気合入りまくり。

 

売場面積で言えばIYの1/6程度ですが、今はどこのスーパーも稼ぎ頭は食品であって、その食品に強いヤオコーが食品売り場を強化した店舗を出すなんてされるとぶっちゃけ嫌な予感しかしないわけで、そもそもIYは食品強くないし。そしてこの雑誌でも精肉、鮮魚、成果、総菜など細かなカテゴリー毎に相対評価をしてまして、総合的にどっちが上かとはこの雑誌の性質上、明確には書けないのでしょうが、IYは痛いところ突かれまくり、みたいな。もちろんヤオコーはそういう勝ち目があって出店したので当然でしょうけど、道路一本のアドバンテージでどこまで通じるか。ちょっと不安です。とはいえ、食品の単価ベースで掘り下げる記事を見ると如何に自分が表面的なところで不動産を評価しているのか痛感致します。

 

CASINO japan(カジノジャパン)Vol. 27

いろんなところからカジノ情報はもらってますが、少なくとも証券会社なんか目じゃない。カジノ業界掘り下げまくり。むしろこの10年間、この雑誌はなんのテーマを取り扱ってたのだろうというくらい最新カジノ業界大特集になってます。普通は第一号がこういう内容になるよね。日本版カジノのこれからのプロセス、他国の現状、果ては日本で可能なオンラインカジノの話まで。欲しかった情報がの全てがここにあります。保存用、鑑賞用も買おうかしらん。

 

不動産エコノミクス―資産価格の7つの謎と住宅価格指数

こんなこと勝手に言ったら怒られるかと思いますが、川口先生はこの本である意味、グローバル水準でアカデミックな不動産金融の現状を全て網羅することを企んだじゃないかと。そして、既出のモデルを片っ端から日本の不動産業界に当てはめていくことでいつまで経っても変わらない日本の不動産業界に一石を投じたかったんじゃないかと。それくらい内容が充実した一冊です。

 

別に恩があるから褒めちぎっているのではなく、不動産金融に限らずアカデミックな方面でこれだけ広いテーマを一冊で扱う本ってまずありません。論文を書くときに一番困るのが今の学会の全体像が把握できないことで、自分がやろうとしていることが新しいのか古いのか、古いとして何が問題点で研究が行き詰まったのか、常に研究の先端にいる学者じゃない限り、実務畑の人間にはそんなことさっぱり分りませんもん。

 

そういう意味では巻末の参考文献だけでもこの本は価値があります。

 

住宅価格のアセットプライシングモデルを軸として、その予測可能性、ファンダメンタル価値、ビジネスサイクル、(お得意の)オプション価値など各論を多方面に展開していきます。こういう本にしては結果重視というか数式はかなり控え目です。ひょっとしたら、わざわざこの本のデータを検証したり、ここから発展させたりする人はいないだろうという開き直り、というかやりたい人は参考文献読んで勝手にやればというスタンスなんでしょうか。川口先生がアカデミックな論文書くときはそういうとこを丁寧に書くので個人的にはそのギャップにかなり驚いております。逆に言うとエッセンスだけ欲しい人(大半の人はそうなんでしょうけど)にはとても読みやすい。

 

いつもながら実務からちょっと遠いというか、そもそも現物不動産はモデルで分析するためのデータを整備しなければならないというのが今の日本の問題点で(というか各国の不動産価格なんて整備されているのは米国のケースシラーくらいですが、これだって本来ならかなりざっくりした感じのところを奇麗にしているだけなので)、モデルを当てはめるには色々と足りてない感はありますが、それでも米国以外に比べると頻度やカバレッジは整いつつある日本において、こういう分析をするためにデータ整備が必要なんじゃー!!と業界に問うには十分濃い内容になっております。

 

この本の内容を全て頭に入れればJ-REITで大儲け!というわけには行きませんが、自分の頭の中をリフレッシュ、例えば事象Aに対して関連する事象がBとCだったのに、DやEまで繋がるようになったとか、全然関係ないと思ってたXやYもワンクッション咬ませることで無視できない存在になるとかそういう成長という意味ではとても為になる本です。人生に行き詰った人には是非!

 

以上!長い!ジョギング効果が朝勃ちだけじゃなくこんなところにも!!!

ケネディクス・レジデンシャルがLTV85%の匿名組合出資wwww

本買ってくれた方、ありがとうございます!

  ε ⌒ヘ⌒ヽフ
 (   (  ・ω・) ㌧
  しー し─J

個人的に投資関連では名著に分類されると思ってます。記事に書いた通り消化が必要ですが、惜しみなくノウハウが注ぎ込まれた一冊ではないかと。最近、色々と読み応えのある本が出ているので下心なく紹介したいのですが、中途半端な感想は書きたくないのと、こういう場でリンク張るのってなんとなく嫌らしいなあと思ってネタにできてません。これを人は偽善と言います。

足もとの悩みはKindleの3000円引きセールをフル活用したいのに、クーポン適用しようと思っても表示されないこと。Paperwhiteはかなりのヘビーユーザーなのでこれを機にカラー版も手を出してみようと思っているのですが、なにが問題なのか?でも、電池が11時間しか持たないってちょっと不便な気も。。

さて、ケネディクス・レジデンシャルがいよいよ手詰まりになったのか強引極まりない技を使ってきました。住宅4物件(ベルファース戸越、ベルファース品川シーサイド、ベルファース大島、ライオンズフォーシア大山)のTK出資26%を取得。

将来の取得に向けてのブリッジでよくある投資ではありますが、99億円借りて114億円の物件を取得するってこれまたすごい。しかも時価総額160億円、保有物件300億円の小さな小さなREITが114億円の取得をコミットするってどうよ。どうせレンダーはSMBCだと思いますが、TKの残りをケネディクス本体が投資するとしても、これ他の会社だとまず審査通らないんじゃ?

もちろん前向きに考えると「さすが銀行系!そこにシビれry」ということになりますし、NTT都市開発みたいに「スポンサーとしてバックアップするの?やらないの?どっち!?」というスタンス取るくらいならこれくらいベッタベタで良いのですが、簿価利回りの高いポートフォリオが魅力だっただけにこの利回りで物件取得して大丈夫かしらん?

もちろんこのハイレバ出資の分だけ配当金は上積みされるので、その株価を維持したまま何とか物件取得までスライドさせるのが狙いでしょうけど、一つ歯車が狂うとこれはにっちもさっちもいかなくなるんじゃないかと。

あとオリックスがどのタイミングでこのベルファースを手放したのか分りませんがスポンサーの言ってる通り、今後はオフィス中心の投資に戻るんでしょうかね。あの会社も背に腹時代があったのでなんとも言えませんが。

いやー、しかしびっくりしました。

やっと本のタイトルを思い出しました

セクターローテーションについての感覚的な表現方法がしっくり来るので、頭の中に基本的な要素は入っているものの、久々に読み返そうかと思っているのですが思い出せないー、と嘆いていた本をついに見つけ出しました。

日本人はなぜ株で損するのか?

こんな俗っぽいタイトルだったとは思ってなかったので目の前の本棚にあったにも関わらずスルーしていたという事実。自分でも衝撃です。

京大の講義を書籍にしたもので、「詳細な内容はブログとかに書かないでね」と記載されているので詳しくは述べませんが(大まかな内容は本のタイトルでググれば出てきます)、やっぱ読み返す度に新しい発見があります。

体系的に説明されてそうでそうでないので内容が分かりにくい上に、このファンドマネージャーさんがこれまでのキャリアでぶつかってきた壁をどう乗り越えてきたのかわざわざ明示もされてませんが、この御方が段階的に新しいアイデアを取り込んで成長してきたんだろうなあと思われるところが随所にあり、それが自分の悩みに対するヒントだったりします。

今までスルーしていたものの今回引っ掛かったのが「株価に適正価格は存在しない」という段落。

本気で緻密なバリュエーションをすれば儲かるに違いないと思ってる人はほとんどいなくて、むしろモデルとか組んだことのない人(勉強したことのない人)や自分のアカウントで運用したことのない人の方がモデルを盲信してたり面倒なのですが、一方で説明責任としてモデルは一定の存在意義があってセルサイドのアナリストはむしろそれが主要な仕事で、バイサイドがそれの美味しいとこどりというか、変数に対するアクション先読みして投資したり、じゃあバリュエーションって意味あるんじゃないの?という結論にも成りかねないので複雑な議論になるのですが、要は株価が絶えず変動する中で考えるのをやめちゃ駄目ですよということです。

J-REITは3月にかけてドカーンと上昇しましたが、そこで目標株価達成!と胸を張ったアナリストを尻目にバイサイドはオロオロしてました。日経新聞の記事だけ見ても投資目線を見失っていたのが痛いほど伝わってきました。

バリュエーションはアホみたいに高いけど事実としてこんな株価になっている。じゃあ下がるまで待つか?その間に配当取り損ねるけど良いのか?たかが年間4%の配当なら1日のボラで消えてしまう程度なんだから休んだらいいんじゃないか。

どっかのブログのように「よく分かんないからJ-REITの分析は休憩ー」なんて言えるとそりゃ楽なわけですが、世の中そんな甘くないわけで、むしろこういう時こそプロの出番だというのが世間のリクエスト。

厄介なことにJ-REITは4/4の異次元緩和の直接の影響はほとんどなかったのに水準としては4月に高留まってしまった「こういう観点からJ-REITは適正価格」と絞り出すも、5月に急落。そこで今後は1300ptが適正価格なんで言ってみる。

正直、この1300pt、配当利回りで言えば4%、ここで従来からマーケットに参加してた多くの人は思考停止になったと思います。やっと止まった。これで安心と言えるか分らないけど、ここならフェアバリューと説明はできると。だから市場の売買高も減少していきました。ここが適正価格だと。

でも、またJ-REITは上昇していきそうになってます。

外部環境(金利、為替、新興国株)が大きく動くなかで、ロング中心でやってると現状肯定の意識が強く働いてしまうこともあり私もその一人だったのですが(幸いにして思考放棄という形でポジションは整理できたのですが)、高値圏でその水準を強く疑うことができなかったのは事実。もし「適正価格」という言い訳ができないかったらもう一段踏み込んだのに、違和感を覚えつつ逃げちゃいました。そして今も休憩しようとしました。

そういう意味で適正価格は存在しないと改めて言われるとグッとくるなあと。でもこんなこと言う上司がいたら絶対にそいつは嫌な奴でしょうね。

とりあえず相場のテーマが変わりそうなんでJ-REITは深追いしなくてもいいかなと。適度に利食ってしまって、それよりはハイベータ株にもういっちょ行きたいところ。

なお、藤原氏はこんな対談もしており、ちょっと借り物で理論武装し過ぎている感もありますが、借りものを借りるという意味ではそれなりに面白いもんじゃないかと思います。

思い出さない夜はないだろ~

GWにどうしても読み返したい本があるのですが見つかりません。inzaiです。こんばんわ。

とある外資系ファンドマネージャーの方が書かれた本なのですがタイトルも著者も思い出せません。本棚のどっかにあるだろと軽く思っていたのですが、どうしても見つかりません。セクターローテーションについての感覚的な表現方法がしっくり来るので、頭の中に基本的な要素は入っているものの、久々に読み返そうかと思っているのですが。。

ちなみにレオスの藤野さんの本ではありません。もちろん(と言うと失礼ですが)山崎肇氏の本であるわけもなく。

以前に発行された文庫本だけに本屋で探すのは不毛な作業ですし。ぐぬぬ。

大手町の丸善に行くしかないのか。これだけ株式投資が流行していれば特集くらい組んでいる、はず。