今日なにか起こるの分かってやん！先週真ん中からセルサイドがもうあかんて言ってたやん！inzaiです、こんばんわ。

やっべえなあと思っててもいざ来るともっと売っとけばよかったと思いますよね。でもいまさら後悔してもしょうがないので押し目モードでマーケット見てみます。そもそも全然買う気しないからブログも更新してなかったわけで！年に数回風邪ひくのがマーケットです。

来ない。きっと君は来ない。一人きりのシルバーウイーク。

inzaiです。こんばんわ。

なんと2021年5月10日以来の更新です。4か月ぶり。何をしてたかと言うと何もしてませんが、少々偉くなったしまったためとにかく忙しかったです。あとJ-REITが下がらないので書くきっかけが見出せませんでした。東海道リートが上場したり、公募増資がたくさん出たり、日銀がJ-REITまったく買わなくなったり、J-REIT20周年とかネタはあったんですが、J-REITのバリュエーションきっついなあ、これだったら米国や欧州買った方がマシだなあと思っているうちに9月になってしまいました。

そしてここでやってきたのが中国マンデベ2位Evergrandeショック。ショックと言うか年初からずっとガヤガヤ言ってるネタなので新しくもないですが俄然ニュースのヘッドラインに流れてくるようになりました。とにかく規模の割に財務内容が弱いのがネック。いまのところ金額は大きいけどシステミックリスクにはならないのがコンセンサス。デベ＝負債比率高いイメージですが、中国には意外と地道にしっかりやってる大手デベが多いし、資金繰りが詰まったところでマンションの価格は下がらないのでまあ大丈夫かなと。自転車操業は選択ミスるとどうしても苦しくなりますが、資産処分すれば落ち着くかなと。香港やシンガポールが連想売りで引きずられている感ありますが、こちらも短期で戻るかなと。ただ、こういう派手なプレーヤーが中国の高成長を支えていたのは事実なので、理財商品しかり、低成長モードに入った経済を上手く回せるのかな。

教育やゲームの規制もそうですが、都市開発とITで世界最先端レベルまで到達したゆえに目標を見失って行き詰った長期政権が何をしたら血迷ってしまって共産主義の基本に戻ろうとしてしっちゃかめっちゃかになってる気がします。政治とか混乱しなきゃいいけど、こういう国が次にやるのは対外政策の強化なんできな臭いですねー。さすがに戦争はやらないだろうけど日本がチクチクいじめられそう。

J-REITはどうでしょう、需給で言うと外国人で買い上がったけど、国内勢があんまり付いてこない。海外の売りにJ-REITがどこまで耐えられるか。日銀不在で2,100ptを維持できるかな。GPIFが一人で頑張りそうな気がする。2200ptが上限としたらエントリーポイントは2000ptくらいがいいよね。キャピタルで期待リターン10％取れないエクイティなんてエクイティじゃない。

ファンダメタルズは微妙。物流の利回りはどうかと思うけど（安心感あるのは分かる）オフィスはちょっと面白いところ。空室率1％はテナント不利だけど、空室率5％ならいい物件といいテナントは相応の賃料でマッチングする。株価高いのは利益水準の切り上がりがあるんだから、REIT物件なら何とかなる。スペック低いのと駅距離遠い物件はマジで死ぬしかない。金払ってまでそういう物件に入るテナントってあんま残ってないんじゃないか。あと、これまでキリの物件に入ってたテナントもシェアオフィスがあればわざわざそんなところに借りる必要ない。そういう物件がどこまで賃料下げるのか注意を払う必要はあるけど、空室率はそこまで悪くならないし、悪くなったとしても二極化する。これから大量供給が続くし、それはすなわちここ数年のオフィスストックが減ってたことを意味するので空室率1％の時代は二度と来ないけど、売却益で利益水準を維持しつつ5年くらいは走れるのではないか。真面目に粒粒でバリュエーション組めばそこそこ当たるのではないか。

住宅はコロナ次第。リモートのみならず、夜を一人で過ごすのにワンルームはきつい。商業は成熟産業だからまあこんなもんかと。ホテルは、、、と言うかコロナはあと5年くらいきついのではないかなあ。マスクしても限界あるし、ワクチンで重症化は防げるけど拡散は防げない。となると国を超えた移動がどこまで出来るか。日本人は海外でコロナというのはご免だろうけど、海外の人は日本の病院なら逆に喜んで入ってしまうか。でもそこまで観光地が賑わう姿が想像できない。儲からない産業に人は集まらないからどうなんだろう。ジャパンホテルリートが築41年のイビス東京新宿を売却したけどこれが銀行からのプレッシャーじゃなければいいが、低利でこんな低迷事業にお金を貸すのも完全にモラルハザード。せめて金利を引き上げるくらいすれば良いのに、金融緩和でそういうまともな金貸しの行動を忘れてしまったのだろうか。

と言うわけでJ-REITは何とも言えない感じ。バリュエーションだけでみれば高くはないけど、正常化で見ればJRとかの鉄道やデベのが戻りが大きい。2,200ptを大きく超えるとしたら一段の金利低下、は無理なので、円高期待で海外の不動産買いが加速とか。一番ありそうなシナリオは首相交代したけど支持率低下で2022年ぼろ負けで混迷極めるパターンで中国からちょっかい出されて、米国も自分の国のインフレで一杯一杯とか、書いてて不安になってきました。

J-REITは切り上がってきて、ここからまたオフィス、商業に逆張りしていいのかどうか悩ましい水準。インドの感染拡大は怖いし、ワクチン効かなかったらどうしようと思う一方、日本はマスクして飲食を抑制していれば大過なさそうな。もちろんどこまで我慢すれば良いのか分からない状態で予断は許さないが、緊急事態宣言の強引さを鑑みれば、日本で感染爆発することはないのでは。昼はマスクしてコロナ前と同じ行動、夜は自粛という世界線を見てみたいがそうはならんのかな。遊ぶために働くというのも立派な労働意欲の源泉だものな。

やっぱりスポーツはいいなあ。GW前になるといつも思うinzaiです、こんばんわ。

GWと言うと日本株クラッシュがお約束で今年もきな臭い動きとなってきました。ずっと米株にキャッチアップできてた日本株はここ数週間はさっぱりで、それどころか現時点ではズルズルっと一人負け。悪い連想するならコロナ第4波＆補助金限界もありますが、そもそも株高そのものが経済正常化を織り込んでいたわけで、それが裏切られたらそうなるわなと。でも経済正常化を織り込んでいたなら、コロナ収束してて上値があったのかしらん。ポジション的にはこの辺で調整してガス抜きしてくれた方がいいかも、なんて。

先日のブログにも書きましたが中国株、インド株がいまいちな感じで、クリーンエネルギー関連もボロボロ。半導体だけは好調で台湾、韓国株が好調なのもその辺りが一因。どっちに乗っていくべきか難しいですね。20％くらいあっさり調整しそうな感じもあるのでそうなったら米株に戻ろうかなと思ったり。大きなサイクルで言うと、金融政策正常化と個人マネーの縮小がどのくらい株安に寄与するか。過剰流動性と債券への資金回避があると相当に大きな影響がでますが、これは出たとこ勝負な気もします。ぶっちゃけ米国10年債で2.5％取れるなら株なんて要らないしね、という人は相当に多い。

コロナ後はキャッシュ比率低めでここまで来ましたが、そろそろ現金比率を高めたい。と言いつつ最近トレーディングやってなかったのでインド株外し損ねたりしてます。むー。