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東証REIT指数が今年4月以来の1800pt割れ!

inzaiです、こんばんわ。

私募REITに負けじと超低ボラが続いていたJ-REITもさすがに株式市場の下げに連動するように久々の下落となりました。1800tp割れは今年4月、シリコンバレーバンク危機以来。本日はほぼ全銘柄安で上昇したのはADR、プロロジス、野村マスターのみ。Fly to Qualityなのか何とも言えませんが、ADRとプロロジスが上昇したのは、下落を待ってた地域金融機関のチェリーピック押し目買いと思われます。

下落の要因は金利上昇によるリスクオフなので、外的ショックに強かったJ-REITもさすがに厳しかった。シンプルなリスクオフもあるし、金利上昇でグローバルREIT全体にリスクオフが走ったのもあるし、相対的に底堅かったREITが消去法的に売られたのもあります。なんにせよ、ここでJ-REITだけ独歩高するには向かい風が吹いた1日でした。

加えて、日本政府の神通力がピンチ。昨日の円高は介入じゃないかとも言われてますが(どうやら違うぽいですが)、すぐに150円近辺まで戻って来たし、YCCが効かなくなりそうだし、そうなるとただでさえインフレがきつい日本にとって、金利が跳ね上がる懸念からのリスクオフも連想されます。

いずれにせよ、株式市場がファンダメタルズを無視して夏場に高値を追いかけて、秋口から力尽きるのは割とよくあるパターン。特に日本株は現物買いから先物売りに転じていて時間の問題とも言われてました。このセッションの下値が3万円なのか、28000円なのか、25000円なのか。いずれにも対応できるキャッシュマネジメントで乗り切りたいところです。そして金利物を買うならこのタイミング、、、なのでしょうか

ヴィレッジハウスリート誕生のプレスリリース盛り上がりましたね!inzaiです、おはようございます。

ヴィレッジハウスというのは「敷金なし✔️更新料なし✔️礼金なし✔️仲介手数料無料」の格安のマンションというかアパートというか、要は団地(これも死語ですか)みたいなものです。鉄筋コンクリートならマンションと呼ぶことが一般的ですが、それでもアパートと呼びたくなるのは築古と見た目のせいですがそれはまた別の話で、国策として運営されてた雇用促進住宅が民間へ売却されることになり、フォートレスが取得し、それがインヴィンシブルに流れてくるんじゃないかなあと皆が恐れていたものの、単独でREITを立ち上げることになりほっと胸をなでおろしたREIT関係者は多いのではないでしょうか。

正直なところ、今のヴィレッジハウスの運営状況は知りません。賃貸条件をどこまで柔軟に設定できるのか、いつそういった制約が外れるのか、全然分からないのですが、一つ言えるのは生活保護世帯がターゲットなので安定している。国としてそういう在り方がいいのか分かりませんが、ある意味てで住人さえ確保してしまえば国が家賃を払ってくれるので、とても安定しています。この考え方はヴィレッジハウスに限らず築古アパート運営の基本です。利益が安定している住宅REITの中でもずば抜けて安定してる中価格帯向けのスターツプロシードより安定していることになりそうです。

ただ、Wikiによると9万戸あるそうなので、1戸あたり500万円(月3.5万円なら表面利回り8.4%)としても5000億円のポートフォリオとなります。どんな形で上場してくるのか楽しみです。

それはさておき、昨夜の米国REITは+2.3%とS&P500を1%近く、大きくアウトパフォームしました。ここまで似た動きだったハイイールド社債や新興国債券はほぼ横ばいだったので金利要因ではなく、REIT独自の要因で上がったと言えます。インフレに強いと言われながら22年以降はさっぱり鳴かず飛ばず、金利上昇に足をがっつり引っ張られたREIT逆襲の兆しかもしれません。

確かにBlackstoneの非上場REITの解約制限、相次ぐCMBSのデフォルト、家賃のピークアウトなど不安材料は多かったですが、それでもほとんどのREITがそれらを予想し、J-REITと違って強固なバランスシートとキャッシュを維持し、適度な開発を進めていたことからすると明らかにマーケットは極端な反応をしていました。一部の大型株が主導したNASDAQやS&P500と比べるのは別として、弱いながらも年初から10%程度上昇した中小型株と比べてもREITは苦しい時期でした。

それがようやく反転しそうな感じです。利上げ停止から景気回復まではREITが一番強いパフォーマンスを見せる時期。それがようやく来たのか、その場合、強いグロースを織り込んでるテック株はさすがに止まるのか。主要株式指数のみならず、ほとんどの株式指数がコロナ前を上回ってるこの状況でどこまでREITが上がるのか、あるいはREITが株価調整局面で下げ渋るだけなのか、米株はコロナ前を下回ることなく長期的な上昇トレンドを維持するのか、材料は沢山ありますがREITの逆襲には期待しても良い時期が来たのかもしれません。その場合、頑張ってブログ更新しますよ!

クソ物件オブザイヤー リート・ファンド関連

今の今のところ、目につくのはこのあたりでしょうか。笑いどころがないので総じて低迷してますが今年は不祥事系が一段と多かったです。下ネタのあれはJ-REITを応援するサイトとしてはあまりにもあれなので自主規制しました。

まず星野リゾートのOMO7セブン大阪。あの土地でホテルやるのか、正気かと大阪中に激震が走った新今宮駅隣接の超好立地のビジネスホテル。でもあの辺の安宿は前からインバウンドの若者が結構泊ってるので外国人はまったく抵抗ないと思います。いずれREITに入って来そうな雰囲気も。私も宿泊しましたが良いホテルです。もし新今宮ディスカウントあるなら絶対にありのホテルです。

野村不動産マスターファンドが一部保有するトリトンにTENGAが移転。晴海の賃料は1万円近くにまで下落していると聞きます。川崎よりも、いや新横浜よりも安い。湾岸タワマンが高騰するエリアと言えども、不便なエリアに対するオフィスマーケットの反応は正直。ところでTENGAってなんだろう。

取得価格ベースでは野村不動産マスターの最大物件、日本電気本社ビル。通称、NECスーパータワー。退去の噂がいつもありますが、NECのコーポレートサイトでがっつり紹介されているこの物件から出るとは思えません。

GLP投資法人が保有するGLP舞洲Ⅱ。放火で全焼。全焼後に見に行きましたが居たたまれない気持ちになりました。早く復活して欲しい。しかし、物流の全焼率は高い、と言うかREIT史上、災害含めて全壊したのは物流と郊外商業だけじゃないか。やはり住宅REITが最強ですね。

一番大きなREIT物件はイオンリートが保有するレイクタウン。イオンモールの最大物件は幕張新都心でお膝元だけにリートには入ってこないだろうから、取手はせめてイオンリートに入ってきて欲しい。

PAGからタカラレーベンリートに売却して欲しい。ってかPAGは自分がREITのスポンサーであることを完全に忘れていると思うし、そのまま思い出さないで欲しい。

これまでのREITの歴史を見るとスポンサーは3社でも上手く経営されません。それなのに20社とか凄すぎる。30年間なにもできなくても驚かない。

楽天モバイルも筋が悪いし、日本ロジテックも筋が悪いけど、担当者ベースの特殊な事例だったと信じたいです。楽天モバイルは人員縮小したり踏んだり蹴ったりですね。

エスコンリートは業務停止になりましたが、REIT業界の反応は「またか」と言う程度でサプライズなし。黎明期はこういうネタもちらほらありましたしね。そう言えば全銀協から金融機関はFAX禁止の通達が来たようです。ついにこれでFAX使うのはいよいよ不動産屋さんだけに。オープンハウスさんがFAXメーカー買収したら盛り上がる。

これまたエスコンリート。上で圧力かけて業務停止になったので、今回は圧力をかけられずその影響で鑑定価格が下がってしまったのかと思ったら、割と契約賃料に基づいた自然な価格下落で吹きました。商圏に比して物件が大きすぎる。不動産の怖いところですね。ピエリ守山みたいに復活して欲しい。

タカラレーベンリートのスポンサーが自主廃業しても問題なくてびっくりしました。当局が柔軟なのはいいことですね。

左の元麻布ヒルズは元々森ヒルズリートが保有してました。歌姫も住んでいた超高級レジ。でもこれから森ビルが高級マンションを大量供給するので手放して正解。マンションの大量供給と言えば晴海フラッグからモデルルームの案内がまだ来るんですがキャンセル住戸でも出たのか。いや、倍率は激高だったのでそんなことはないか。

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【利回り4パー教】J-REITが下がったと思ったら戻ってきた【久々に登場】

そう言えば久々にアレに登場します。そうアレと言えばアレです。解禁されたらここでも宣伝しますのでどうぞよろしくお願いします【PR】。inzaiです、こんばんわ。

仕事が忙しくてブログが更新できなかったのですが、J-REITが大きく下落しました。
10月24日は1852ptと今年の夏の調整を下回り3月以来の安値に。
特に物流リートや住宅リートなどの(対して利益成長は期待できないのに)低利回りだった銘柄が大きく売られました。相対的にホテルや商業は経済再開期待もあり好調。オフィスもファンダメタルズはダメダメですがさすがにここまで調整していれば売り込む人はちょっと少ない感じに。

東証REIT指数の利回りは3.94%、これにはホテルREITの回復が反映されてない(ホテルREITは未だに業績予想を出してない)ので、それを織り込めば久々に利回り4パー教の登場となりました。
利回り4パー教の引力については改めてここでお話しすることもないのですが、
下手なテクニカル分析より効きます。こうかはばつぐんだ!

冗談はさておき何が起きたのか。

1つは海外金利の上昇に伴うポジションの調整で、歴史的な下落となった欧州REITが9月末に底を打ち、米国REITは10月中旬に底を打ち、金利が安定していそう言えば久々にアレに登場します。そうアレと言えばアレです。解禁されたらここでも宣伝しますのでどうぞよろしくお願いします【PR】。inzaiです、こんばんわ。

 

仕事が忙しくてブログが更新できなかったのですが、J-REITが大きく下落しました。
10月24日は1852ptと今年の夏の調整を下回り3月以来の安値に。
利回りは3.94%、これにはホテルREITの回復が反映されてない(ホテルREITは未だに業績予想を出してない)ので、それを織り込めば久々に利回り4パー教の登場となりました。
利回り4パー教の引力については改めてここでお話しすることもないのですが、
下手なテクニカル分析より効きます。こうかはばつぐんだ!

冗談はさておき、その後、素直に戻ってきたことに鑑みると何か一時的な要因があったようで何が起きたのか。

1つは海外金利の上昇に伴うポジションの調整。歴史的な下落となった欧州REITが9月末に底を打ち、米国REITは10月中旬に底を打ち、金利が安定しているため最後の逃げ場となっていたJ-REITはやっぱり最後の最後で調整に見舞われました。直接の影響を受けないとしてもグローバルリート全体で運用されている資金もあるので他国が安くなったらやっぱりJ-REITは売られちゃいます。それでも他の国と比べるとJ-REITの今年のパフォーマンスは圧倒的に良いので、来年に円高、増税、利上げがあるときっついの来るかもしれません。

理由の2つ目は公募増資。このブログでも度々触れてますがJ-REITは公募増資を定期的に実施するように商品設計されてます。なので1年を通じてコンスタントに増資があればマーケットへのインパクトは少ないのですが、今年は年初からウクライナ-ロシア問題、金利急騰、コロナの第7波と立て続けにJ-REIT市場にプレッシャーがかかり続けたため公募増資がかなり控え目でした(結果的にJ-REITは好調だったのでやってもよかったのですが)。それが8月あたりから徐々に落ち着き始める一方、来年の黒田総裁退任で金融緩和の風向きが怪しくなってきたこともあり、今出来る人は今ろうという雰囲気に。小さくない金額の公募増資が相次ぎました。需給悪化懸念のピークを越えたのが三菱物流リートの公募増資の指数イベント日である10月25日。そこまでズルズルと下がってしまいました。

3つ目は推測の域を出ないのですが銀行からの売り。彼らは基本的に逆張りで買ってくるのですが、米国金利上昇による外債ファンドの含み損を中間期を過ぎてからJ-REITの売却でカバーした可能性があります。足元の戻りを見ると買い戻した可能性もあり東証の統計では出てこないかもしれません。あと何気に100億円単位で売買して市場を大きく動かしつつけた謎の人が25-30億円単位で売り続けてやっとポジション調整が終わったという噂話もあったりなかったり。

まとめるとファンダメタルズはそれほど動いてなく、需給がマーケットを動かした典型的なマーケットとなりました。もうちょっと長い目で見ると言いたいことは色々あるのですがそれはアレか、またの機会に整理したいと思います。

米債の利回りが4%に!新たな利回り4パー教の仲間入り!

もうすっかり「J-REIT ブログ」で検索してもヒットしないサイトになってしまいました。inzaiです、こんばんわ。

ググれなくても大して問題はないのですが、自分のサイトを見たい時に地味に困ります。yieldyieldと打てばいい?いや、yieldyieldって地味に打ちにくいですよね。誰だよ名前考えたやつ(私です)。

さてさて、債券市場や株式市場が良い感じに調整してきました。本日の東証REIT指数は3カ月ぶりの1900pt割れか!?という下落。6月に下落した時は日銀の政策変更期待で、今回は海外の金利上昇が要因でしょうか。日銀のマイナス金利政策は遅くとも来年4月の黒田総裁の退任後には解除、早ければ3月にもなんて話は出てますので、今の下を掘る動きは予行演習みたいなもの。来年のGWはどんな景色が見れるのでしょうね。いずれにせよJ-REITには大して明るい話はありません。

なんで悲観的なのかと言うと、海外市場が異常な状況になっているからです。特に金利。欧州は今夏まで日本と同じくマイナス金利政策を続けており、中核債券たる独10年債は年初までゼロ金利だったのに今や2%超えてきました。UK10年債、米10年債利回りは4%を超え、利回り4パー教の仲間入りです。

もともと、マイナス金利政策は失敗、で決着してはいたのですが、その解除の副作用が急激な巻き戻しによる債券市場、通貨市場の混乱を引き起こしたわけで、人類はあと50年はマイナス金利なんて馬鹿なことはやれないでしょうね。

いや、金利が正常化して上昇していくのは問題ないんですよ。QTも加わればスピードが多少速くなるのは仕方がない(アメリカは18年に利上げとQTをゆっくりやろうとして失敗したから)。しかし、ここまでインフレが暴走し、金融政策がまったく効かないというのはロシアのウクライナ侵攻を考慮しても想定外。はるか過去の話と思われたインフレ懸念は現代でも同じように問題でした。

金利代替プロダクトであったREITはその影響をもろに受けてます。米国REITは年初から30%下落、英国REITに至っては40%下落で、高成長セクターだった物流REITは年初来で半減する有様。金利が動かないJ-REITはほぼ無傷で9月中旬まで耐えてましたが、ここまで世界の金利が上昇すると、対岸の火事ではいられません。少しずつ下落する機会が増えてきました。

そもそも内部成長がまったく期待できないJ-REITより、まだまだ成長余地の大きい海外REITの方が利回りが高いと言うのは、異常な状態です。むしろよくここまで我慢できたのが奇跡に近い。黒田総裁の退任と共にマイナス金利政策解除が既定路線となった今、円安からインフレの影響をもろに受けている日本にとっては金利をどこまで引き上げられるかがテーマ。下がり切った金利を前提としたぬるま湯に浸りきったJ-REITがどんな形で金利上昇を乗り切れるのか、考えれば考えるほど不安しかないです。

利回り4パー教の観点からは、ダウンサイドの大きいよりJ-REITよりクラッシュ気味な海外REIT、そして新たに4%の仲間入りした米債、そして利回り4%を大きく上回る米ハイイールドやEM債の方がリスクリターンは良好に思えます。こういう環境下ではJ-REITは下値を探りそう。ただ、金融緩和の下では、割高に見える時に買われないことはあっても必ずしも売りが出てくるわけじゃないのが難しいところ。下がれば下がるなりの理由はありますが、押し目は相変わらず強いでしょう。長期的にこの流れは不可逆でも、日銀が明確に政策変更するまでは逃げ場も沢山あるのではないかな。