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森トラホテル、マリモ、ポジションなどなど

逆張りがどうにも当たらない。inzaiです、こんにちは。お御籤は久々に大吉を引いたので明日からは運気が巡ってくると信じたいのですが、もうちょっとやられるんだろうなーと雰囲気です。まあお御籤なんて宗教の最たるもんですからね。真剣に考えを積み重ねた結果、何かあと一押しが欲しい場合に縋るものであって毎日をふわふわ過ごしている人にとってはノイズでしかありません。それでも救われたことが1度や2度じゃないので毎年神頼みしているわけですが。

マーケットの焦点はほぼ100%、1月20日の大統領教書演説です。マーケットとしては新しいポジションを作りにくいし、せいぜい既存のポジションの細かい調整がメインです。含み益があれば残すし、踏まれていれば閉じるし、マーケットのボラティリティに耐えられるよう動かすくらい。ただ、2日に書いたよりもモメンタムが残っており、その後はジリジリと価格調整ではありますが安値を割り込んでないので、まだ大きな調整には早いかなと。

トランプ大統領がどういう体制を築こうかとしていることはほぼ固まりつつありますが、何をどのくらいの強度でやろうとしているかは未知数です。選挙で勝利してからここまでは経済人らしいバランス型、都合の悪いことは忘れて上手く良いとこ取り出来ておりますが、人選を整えるためにそれしかないだろうし、株高も上手く作用しました。自動車工場の国内誘致も成功しましたし、何よりも選挙で勝ったという事実が彼に余裕と責任を与えた印象があります。

ここからドル高、金利上昇、需要縮小、不安定な海外情勢に立ち向かわなければならない中で、彼の路線を次に繋ぐために4年間でやろうとしていることは非常に多いです。まず手を付けたのは、非常に分かりやすく、手を付けやすい供給サイドへのプレッシャー。日本の賃上げと同様に、企業にあれやれ、これやれと交渉しました。悪いようにしないし、輸入車には関税かけてやるからとかネゴの方法も色々あるでしょうし、何よりもギブアンドテイクは彼が得意とするところでまず結果を出しました。需要サイドに働きかけるのは非常に難しいですが、それが問題になるのは株高が落ち着いた後かなと。

外交は経済、軍事をフル活用してゴリゴリやるようで今は全面的にあらゆるチャネルを開いている状況。マイケル・ピルズベリーを重用した時点で中国への政策はこれまでよりもきつくなるのは明白で、それ以外の国とどう付き合っていくのか。リーマンショック後はやったもの勝ちの世界になっており、摩擦を嫌う先進国の弱腰をストレスに感じていたのは米国民のみならず日本も同じじゃないかとは思ってますが、「本気出せば勝てるだろう」と思っていた状況が本当にそうなのか。思ったより力が均衡してればみんな軍事に傾いてそれはそれで景気良くなりそうですけどね。対中国の面では対立を幸いにして貿易止めて保護主義に傾けやすいしですし、この辺はトランプ大統領がフルに利用してきそう。中国に経済人に戦争は出来ないだろうと足元見られなければいいですが。

そういうことを考えると足元の雇用増加、株高が落ち着いた後に国内の不満が高まった後に打てる手は少ないことから、不満が出る前に前にドンドン新しい手を打っていくのかなと思います。比較的わかりやすいところから取り組むのでしょう。

20日は少なくともグローバルな平和が掲げられることはなく、改めてMAGAを強調し、インパクトを考えるとダウ3万ドルとかまず出てくるのかもしれません。懸念されているドル高是正、4年間でインフラ投資を〇〇兆円、国内回帰のこの辺が小粒になる可能性はなく、実現できない場合は共和党に責任を擦り付けるか、少なくとも全力で取り組むことをアピールしてくるはず。外交は米国が一番であれば、360度付き合うが、味方と敵を明確にするぜ!とか言うのかなあ。優等生的内容なら売りでマーケットは決算など企業収益に移行、これまで通り過激なら一段高でその後は下落。一段高で上昇相場継続となると、低金利誘導、景気刺激策強調を更にコミットした場合でしょうか。トランプ大統領の基本スタンスは引き締めだし、財政の縛りがある中でどうやって実現するの?という向きもありますけど、既に経済戦争に入っているのだから、米国として使えるものは全て使っていくというスタンスも普通にありかと。完全にニュートラルなスタンスで臨むつもりです。

ポジション的には、円キャッシュ50%、米ドルキャッシュ5%、米ドル債券/優先株/REIT10%、J-REIT8%、日本株10%、新興国株式/債券/REIT13%、あとは欧州株やコモディティです。米ドルものを増やしたいのですが、金利が下がれば価格が上昇して、円高に振れるので何ともやりにくい。米株は何とも難しいけども、いつまでもゼロというのも気持ちが悪いので何とかしたい。。かと言ってここに来て順張りもなあ。基本的に逆張りで入っていきたい人間です。

さて、J-REITは大発会から3日連続でファイナンスが発表されました。2016年は4日連続でファイナンスだったので火曜日も続くかどうか。投信へのフローは鈍化しているので、例年通り、ファイナンスで重くなる展開かと思っていたのですが、意外にしっかりしてます。円安で海外が買っているのか。グローバルREIT全体が好調なので年末にかけて出て行った資金の戻りも大きいのか。

ファイナンスは森トラホテルのIPO、POはコンフォリアとJPR。森トラホテルは突っ込んできたようなそうでないような。相変わらず投資家を舐めたスキームと言うか、10万円でスポンサーが投資してREITを組成しておき、IPOでは15.8万円で売り出し。物件の取得価格が鑑定価格をそこそこ下回っていても、そのエクイティファイナンスだったら何の意味のないよね?大手REITのPNAVが1倍というわけではないので、完全にアンフェアというわけでないものの、次のファイナンスが投資家にとってディスカウント増資でも気にしないというスタンスなんでしょうか。なんだかなー。森トラリートの反省点が生きてないのかなあ。

あとのファイナンスはJPRとコンフォリア。JPRは東京スクエアガーデンを買います。文句なしの良いビルで、日本橋から京橋にかけてはガンガン再開発が進んでオフィスの集積地になるのでポテンシャルもあります(供給過多には目を逸らしつつ)。コンフォリアはまあ鑑定会社の都内レジでCR4%下回るのはさすがにやばいっしょという意思が伝わってきます。でもグロスも満室稼働で6%は余裕で切ってきます。物件価格は案の定お高め。ディールサイズが小さいのがREITの良心だと思ってます。

あと気になることと言えば、小型株のリバーサル。大江戸温泉リートが若干早めに動いて、マリモ地方創生リートもジリジリ上がってきました。正確には大型REITが頭打ちになって、住宅REITもバリュエーションきつくなって、最後の最後に小型株が来たなという感じ。一部の何考えているのか分からないREITはやや出遅れ。いや、もうなんというか、小型REITはトランプ爆誕でどうなるのか分からないと書いた時期がボトムでした。配当利回り7%、ディスカウント率30%超えて下げ止まり。あの時は相当悩んだし、配当利回り3.5%の中堅銘柄の2倍の収益が取れるのは経済性には十分と思ってはいたのですが、ロジックが思いつきませんでした。金利が低いのと価格がストレッチした状況では、現物価格に立脚するのは難しい。ただ、株価が上がったからと言って小型銘柄への見方は変わっておらず、リスクオフには弱く、リスクオンには最劣後というのは今後も同じかと。

マリモなんかはファミリーや駅から遠いところの影響は受けそうですし、家電もちょっと不安ながら、パッと見は住宅メインのREITっぽいので収益は安定してそうですし、短期的な配当金も現在のファンダメンタルズベースだと下振れ要因が考えにくい。何かあった場合にサラリーマン的に言い訳が難しい銘柄の最たるもんですな。

あと、地方の大江戸温泉は行ったことないので分かりませんけど、ブログでも度々言及してる通り1万円で食事付き、送迎も完備というのはコミュニケーションとしては良さそう。ただ、未だに周りに大江戸温泉に行ったことある人間がいないという事実。個人的には食事を犠牲にするというがなあと言う気持ちはありますが、旅館のように外れがないのは大きいのかあとも思います。醤油味しかしない煮物とか冷えた天ぷらとかマジ勘弁。大江戸温泉にお酒持ち込めるなら大江戸温泉のが良いという気持ちは良く分かります。

そんなかんなで3連休も終わりです。日経先物、ドル円、中国株はジリ高、シンガポールREITはミックス、ASEAN株式は若干のマイナス。まだ動かないよなあと思いながら目を離せません。疲れる。

どうなってんのJ-REIT?

inzaiです、こんばんわ。久々に「らしい」マーケットになってきました。住宅REIT総崩れ。なにがあった、というわけではありませんが、あんなPOしてたらいつかそうなるわなと。どっから突っ込んでいいのか分かりません。昨秋の積水ハウスSIのPOから目玉飛び出そうなもんでしたが、勝手にインデックスイベント期待して勝手に下がってきてほんと忙しい。コンフォリアは(勝手に買い上がっていった)被害者が沢山いそうですし、ケネディクスレジもなあ。逆に日本アコモはちょっと可哀想。明日は大和ハウスレジの値決め。POしてから一日も上昇してないってどうなのか。

まー、誰が悪いとは言いませんが、こんだけ株価上昇してる中でファイナンスやって配当成長があれっぽっちってほんとどうなのか。米国の2桁成長のがよっぽど健全。日本の狭い土地面積が悪いのですが、それにしたって取得価格高すぎんよー。必死で踏ん張ってる銘柄が報われないってのもどうなのか。物件の入替進めているアドバンスレジデンスとかLTV低い日本ロジとかも一緒に売られていってるし。山高ければ谷深い、なんてことにならなければいいですが、当サイトでは前々から言ってるようにJ-REITから距離置いてるし様子見したいところ。でも今年はほんと難しい。さっぱり儲かりませんわ。

プレミアのPO価格が60万円超…?

どうも商社系の人間とは合わない。inzaiです、こんばんわ。悪口とかそうのではないのですが、儲けたいというよりも恰好つけたい感が強すぎるというか、なんであんなアホみたいなバリュエーションしときながら見下されないかんのかようわからん。こっちからすれば良いお客さんだから良いのですがなんだかなあ。

で、プレミア、というかJ-REIT全般の話ですが東証REIT指数2000ptが見えてきました。いろんなところから汁が出そうです。もう含み益の計算とかしたくないです。プレミアは隠れ負債があるのでLTVが長年の問題点でしたが、これで一息ついた感じ。築20年超の物件を売りつけてもこんな評価、むしろNTTの債券みたいなもんだろということでとことん上昇して行ってます。時代が時代ならストップ安になってもおかしくないようなディールですが、この株価だと問題なくまとまっちゃうんですから資本市場ってのは偉大です。

いろんなファイナンスが走ってますがどれもこれも問題なくまとまるんでしょう。コンフォリアはむしろ慎重すぎるんじゃないかというレベル。社長がつらい時期を経験しているだけに(これは東急不動産もそうなんだけど)そうなるのはしょうがないですがきっと報われる、というかこれで他の住宅REITに完全に見劣りしないレベルになりました。ジャパン・ホテル・リートは社長代わったこともありイケイケ。あのファンド系がホテル手放すって相当な価格だと思うのですが、コンセプトは悪くない。3本立て。

このまま年度末まで2500ptとかマジ洒落になりませんぜ

あけおめです

こんばんわ、inzaiです。Wordpressも色々出来ることがあるんですな。シンプル至上主義でしたけどいろいろいじってみようかなと。とりあえずリンク集作るのが念願なんですがそれすらなかなかできないのが現実です。

J-REITのファイナンスすごいですね!初日からというのは昨年同様で驚きはありませんが金額が大きい。というかプレミアの220億円、ケネディクス商業リートの520億円。コンフォリアの172億円と駆け込み需要感がハンパないです。やれるうちにやっとけ的な。

プレミアとコンフォリアhダメなことやってる感はなくてLTVを押さえつつ配当金も上積みという綺麗なPOで、それはそれで物足りないという人も多いかもしれませんが、物件価格が高いのに無理することはなく好感度は高いです。もちろん、で、LTV押さえてていつ買えるんや?といわれるとノーアイデアなので正しいのかどうか、要は大和リアルエステートが正しいのかどうかという話です。間違ってると思うけど自信ない。株と一緒でどこで評価するのかってことに尽きますが、1年勝負の企業としては正しい選択なのかもしれませんね。逃げられない個人が痛い目に会うだけ。

プレミアもNTT都市開発第一号案件という古い古い物件REITに入れてNTT都市開発は新築の物件を作るという救いのない話もあるようですが、そういう歴史があるからこそREITにお得感のある物件が出てくるのも事実なんで評価は難しい。昨年後半のファイナンスに比べたらかなりマシなファイナンスとは思ってはいますが外部環境がこんな状況ではどうにもふんぎりがつきません。

去年の目標リターンは5%、今年は損しないことを目標にしてますが、さすがにこれだけ下がると大変。どうやって取り返そうか。中途半端に手を出して底割れると今年はアウトになってしまうのでもうちょっと様子を見ますか。ギリシャ、ポルトガル、UKと選挙も続くし、3月までは様子見たい。4月から6月も米国の利上げ巡って山場が続くし様子みたい。7月から9月は日銀の追加緩和あるし様子見たい。とりあえず世界的になんとか踏みとどまっているのが今日明日ですが、上がれば売り、下がれば様子見で頑張ります。去年は何も考えずに押し目買いで勝ってたパターンですが御神籤が生まれて初めて凶だったので様子見です。金曜の雇用統計が35万人とかだったらえらいことになりますな。

アドバンスレジデンスとコンフォリアのPO結果!

どうやら1月のPOはもう終わりなのか…?これくらいで勘弁しといてやるか、inzaiです、こんばんわ。前のうちのサイトはいつまでJ-REITブログの検索トップなんでしょうね。記事3件しかないのに。それだけJ-REITの存在が地味なのでGoogle先生をもってしても情報が更新されないということなんでしょうか。

それはさておき、アドバンスレジデンスの公募価格が213,330円(利回り4.2%)、コンフォリアが712,530円(利回り4.5%)。良い感じで決着しました。ずーっと同じくらいの配当水準だった大和ハウスレジとアコモデーションファンドの利回りが4%を切ってきたことを考えると出遅れ+POディスカウント分はお得感があります。とりあえず目先の配当が欲しい人には魅力のないディールかもしれませんが、長期保有で利回り欲しいひとからするとこういう(時価-予想配当)×ディスカウントというディールは安心感があります。売って良し保有して良し、みたいな。

特にコンフォリアの4.5%はお得感あります。地方と小さい物件がやたら多い日本賃貸住宅の4.9%と比較しても良い感じ。時価総額が小さいのでこれからも山あり谷ありかもしれませんが、アドバンスレジデンスが地方物件と駅から遠い物件を集めたのに対し、コンフォリアは都心ど真ん中の物件をしっかり取得(これからもこういう取得ができるかといえば難しいでしょうけど)。資産総額は1000億円を超えてきて、POローンチ時の調達見込みより15億円くらい上乗せできたので、フルエクティで物件取得すれば200円くらいは上乗せできるのかな。積水ハウスSIもそうでしたが、小型住宅REITが中堅になる時の瞬間って楽しいですよね。資産規模で言えばアドバンスレジデンスが遥か彼方ですが、時価総額を1.5倍にするってことはインデックスイベントも大きそうですし、個人投資家の売りを吸収したあとって感じなんでしょうか。コンフォリアのステマ記事見たいになってますが、それだけアドバンスレジデンスとか大和ハウスレジの最近の取得物件が気に食わないって話です。取得環境はみんな同じなので毒も食ってしまえるこの2つが強いってのもまた事実ではあるんですけどね。そう考えるととても厳しい住宅REITが一つだけ、小さいのも入れると2つ、いや、なんでもないです。げふんげふん。