ツイッターをまとめたサイトがあったのでメモ代わりに更新。

アメリカで議論が活発になってますが（IRSの判断でREIT成りがペンディングされている企業の株価が暴落したり）、そもそも何がREITなのか、形式条件満たすだけで税負担軽減を認めて良いのかって問題があります。

REITには安定した社会インフラの供給という大義名分が根底にあったはずですが、不動産賃貸収入を生業としてるなら俺もREITじゃん？というプレーヤーが増えてきて、税金のためだけにREITの形になってる法人にもまったく同じように免税扱いするのはどうなんだと。前例のあるデータセンターをペンディングするのはやり過ぎでしょうけど、まあ次の候補である屋外看板やカジノとかを睨んでの動きなんでしょう。

J-REITの世界ではそこまで進んでませんが、それでも業界としては（というかお役所の考え）、昔のJ-REITには認められてなかったこと、投資法人の名前にスポンサーの冠を付けるな（利益相反のない別主体なんだから）から始まり、物件開発主体になったり、ホテルの運営委託方式が解禁されたり時代は移り変わってきてます。

その中から産業ファンドのように尖った物件で勝負して高い評価を得ているREITも出てきました。不動産と聞くとすぐ担保価値は大丈夫？代替性は？などと聞くプレーヤーが一気に置いていかれたあれです。

そういう意味で星野リゾートはそこから一歩先に進んだ存在です。物件そのものに担保価値はほとんどないと言っても過言はないでしょう。星野リゾートのブランド、運営ノウハウがあるからこそあの収益が出せるわけで、あの旅館や星のや軽井沢を帝国ホテルやヒルトンが運営できるとは思えません。他のプレーヤーにとっては二束三文、というと言いすぎですが、銀行ですら最後の最後には物件処分すれば回収できる、とすら思ってないんじゃないかと。

なので、星野リゾートリートを他のREITと比べることは難しいです。ああいった高級リゾートの平日の稼働率が100％なわけがありません、週末、休日に集めてなんぼ。数多のプレーヤーが失敗してきた難しいリゾート経営において星野リゾートのオペレーション力を信じるかどうか。

そういう意味では上場してるホテルブランド（海外含めて）や東京ドーム、東京都競馬を買うのとほとんど一緒です。ホテルビジネスとして稼いだ利益を賃料を明確に分離して投資家に配分するかどうか。さすがに星野リゾートと銘打ってる以上、契約解消なんてことにはならないでしょう。個人的には星野リゾート丸抱えによる利益相反懸念より、そのコミットメントを評価したいと思ってます。

感想としては「面白そう」のみでございます。

バリュエーションについては色々と突っ込みたいところですが、公開事例がほとんどないことと、オペレーションの特殊性から何だか書きにくいです。ビジネスに比べるとメンテ費用が馬鹿にならないところが、鑑定NOI利回りと配当利回りがずれているところなんでしょうかね。せめて上場時には大規模修繕レベルのことをやってきてほしい。

ついに星野リゾート・リロ、、、リゾーロ、、、リゾート・リート！来ました！

とリアルで噛みまくったinzaiです。こんばんわ。そういえば数少ないブックマーク先である日替わりタイトルさんも、コンバンワ日替わりです、ってのが挨拶なんですね。意識してませんでしたが、完全にパクッてました。改めて意識すると恥ずかしくなってきたので、今後は自然体で何か考えます。そもそも挨拶が必要なのかという話もありますが、何かリズムでないんですよね。

さて、星野リゾート。資産総額は150億円と極めて小さいですが、ブランドは天下一。ゴールドマン・サックスと提携して旅館再生も手広く手がけており、旅館をテーマとしたセミナーにはいつも呼ばれてます。セミナー内容は極めてスマート。ソツない感じですが、ホスピタリティって最大公約数を探り当てることなんでこういうスタンスが大事なんだろうなと。

ただ星野リゾートに対する好みは大きく分かれます。私はリゾナーレ八ヶ岳、界　出雲に泊まったことありますが、評価は概ね満足。この価格で非日常を十分に味わえました。嫁さんは大絶賛。もっと良いところも泊まってるはずなのですが、細部にレジャーっぽいところが好きなようです。

一方、コストパフォーマンスが悪いと言う人も少なからずいます。確かに絶対的な金額で言えばエリアではトップクラスなのにコスト度外視の何かがあるわけじゃないのは事実。特にご飯は、普通の旅館に比べると格段上ですが、料理屋と比べると色々と大規模な分できめ細かい部分があるのは確か。こういう人が高級ホテルが大好きだったり、とにかく王道、本物志向だったりするイメージです。

何にせよ、ジャパン・ホテル・リートと比べるとホテルのブランドに投資している感がある分、安心感が大きい。あと再生ビジネスやってる分、上場REITに比べて収益性が高いのは魅力。足元でジャパン・ホテル・リートが大きく売り込まれていたのは、ひょっとしたらこのREITの情報が漏れていた可能性も。そういえば今週頭に某アナリストが「唯一のホテルリートとして魅力高い」とか言ってジャパン・ホテル・リートを最上級の格付けでカバーしてたような。いや、気のせいでしょう。いくらなんでもそのタイミングでそんなことしないか。

で、ポートフォリオは次のとおり。

左から取得価格、鑑定価格、取得／鑑定
星のや 軽井沢　　 7,600　8,930　85.1
リゾナーレ八ヶ岳　4,500　5,060　88.9
界 松本　　　　 　　600 686　87.5
界 出雲　　　　　 　680 　726　93.7
界 伊東　　　　　 　670　　714　93.8
界 箱根　　　　　　 950　1,080　88.0
合計　　　　　　 15,000 17,196　87.2

主力の星のや、大箱のリゾナーレ、そして再生旅館シリーズをバランス良く。

この中から評判の良いシリーズを中心にREITにはめ込んでいく感じでしょうか。全ての再生が順調ではないと聞こており、ひょっとしたら今いちな案件を次々という可能性もなきにしもあらずですが、悪かろう安かろうというのは正直嫌いじゃない。

鑑定NOI利回りは8.3％、取得利回りに直すと9.5％。この鑑定価格そのものがちょっと吹いてる感じもありますが、変動賃料の嵩上げが適度な範囲なら、問題ない収益性。ジャパン・ホテル・リートの鑑定NOI利回りは6.2％ですからねー。参った参った。

流動性だけでどれだけの機関投資家が手を引くか、ってかどっかの御贔屓さんがガツンと買っていきそうな感じもありますね。こういうのがもっと増えると個人投資家も呼びやすいのになー。