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ホテルリートとか色々

今年の目標は週一回の更新でしたが無事に風邪で死亡。inzaiです、こんばんわ。

森トラホテルは仮条件を133,000円‐143,000円に下げてきました。あのプライドの高そうな本体の社長が良く了承したなと思いますが、まあ158,000円は高めのボールにも程があるという感じですからね。これで配当利回り4％に乗せてきました。あとはテーパリングの雰囲気を出してきそうな日銀決定会合を目前に金利コストが超低く、かつ固定比率もそれほど高くない点や、ホテルの市況はピークアウトしたんじゃね？ラグジュアリーとか大丈夫？ラグジュアリーホテルやる人が少ないのはビジネスホテルの方が圧倒的に儲かるからだよ？とかそういうのを織り込んでどう着地させるかでしょうか。森トラストが10万円で増資したものを半年で1.5倍にして投資家に売り付けようとした（133,000円でも1.3倍ですが）ところとか、この御時勢に色々と浮世離れしたファイナンスを見ることが出来てそれはそれで楽しいです。

ホテルといえばいちご、ジャパンホテル、インヴィンシブルの月次が本日発表。前年比ボロボロだったインヴィンシブルが円安効果なのか数字はマイナスが目立つけども昨夏から11月の数字よりはマシに。3月くらいまでは稼働率上げるバッファがあるので前年比ではマシに見える期間あるかも。いちごとジャパンホテルも稼働率、ADRともに上昇しているとこはほとんどないですね。どっちか伸ばしてどっちか落ちてRevPARはなんとかプラスって感じ。いや、ADRを下げて稼働率上げるって言う典型的なピークアウトパターンが大半か。いちごはRevPAR下がっても売上プラスでジャパンホテルもそんな事例がいくつか。宿泊以外に注力したのか、ホテルの客室数が増えたのか、単に昨年に婚礼かレストランの改装やってて落ち込んだ反動なだけか。ダダ下がりだったスマイルホテル京都が持ち直しのは良かったですが、本町の下げがえぐい。そして札幌がついにブレーキかかってきました。あと、いちごのその他ホテルのADRが5000円切ってきましたね。何やってるのか。いずれにしろこのファンダだと昨年買ったホテルのバリュエーションが正当化できないので外部成長難しいのが難点。森トラホテルはどうかなー。

目立った話だと産業ファンドの東芝の物流施設取得。最短で1年後には退去できる契約なのに結構なお値段になってます。まあ意味分かんないですよね。日本ユニシスも退去する可能性高いってみんなが手を引いた物件取得してあの有様だったわけでほんとこういうリスクとるの好きな会社です。

派手な話が多いけどファンダメンタルズとしては目新しい話も懸念を否定する話も出てきません。なんとなく数字は良いイメージですがババ抜き的に投資家が去っていく感じが続くとまずい。想定外に強いって感じはしばらく味わってません。NBFあたりから強烈なストーリー出てきて欲しいけどどうなのか。相変わらずやる気ないのかもしれません。

 

最近のIPO銘柄まとめ

NBFがファイナンスしなくてああ残念と思ったらオリックス不動産リートの公募増資が飛び込んできたり、産業ファンドが決算期変えてきたり色々あります。inzaiです、こんばんわ。

改めてどのREITもあれやこれやと考えているようで産業ファンドは決算期を6月12月から1月7月にすることで、2月にPOしてたのを3月POにずらして、売主の決算期末に合わせることができるとかそういう話なんでしょうか。それだったら日本リテールファンドもずらせば良いのに。そうすれば両REIT連続で決算説明会できるし、社長の海外IRも一回で済みます。ってか、産業ファンドとMCUBSと被ってるから産業ファンドをずらしたんですかね？本家ずらすの？あと何気に日本ユニシスが退去した東雲を継続保有するために内規も変えてきてますね。三菱商事と言えどさすがにどうにも出来ませんでした。何にせよ埋まりさえすれば配当金に繋がるから良いのですが、大きな空ビルがあって分配金横ばいってちょっと歪。そしてヘッジ損失の計上で利益超過分配金。ヒューリックから買った圏央道の外の物流施設のCR。盛りだくさんです！

オリックス不動産リートの方は何とも素敵な物件取得。外苑前8分の何とも言えない外観の商業施設でダイアログインザダークという良く分からないテナント（たぶん）が入ってるのと天神の外れのチェーン店メインの商業ビル。共にスポンサーからの取得でなかなかよろしいお値段です。後者はともかく前者はもうちょっと鑑定データ開示しても良いと思います。事情あってのことなんでしょうけども。これなら北朝鮮ネタで書かれまくってるくるるの方が良いのではないでしょうか。

さて本題。最近のIPOの感想。

スターアジア
外資系ファンドのIPOはまたも不調に。壊滅的とは思わないけど中長期的な目線で考えるとデベとガチで勝負ってのは辛いです。財閥系デベですら動けないときにポート作って目指すのが理想なんだろうけどその場合はそんな面倒なことやらずリートに物件売却してEXITした方が手っ取り早いです。一応説明しておきますと私はSIAもインベスコもそんなに嫌いではありません。むしろNBFと準大手オフィス銘柄のスプレッド格差より準大手オフィスとこの辺の銘柄のスプレッド格差の方が小さくて良いかと思ってます。ただ、既に一人前になったREITとこれから資産倍増させないと収支合わないREITでは世間の見方は厳しい。

ラサール
上手く行きそうで株価が上がりきらない。短期的に大きなリスクがあるとは思いませんがいずれテナント退去のニュースが出る前に（ポートが小さいとちょっとした退去でもリリース出さなきゃならんので）一回くらいファナンスしたいところです。さすがにもはや物流施設を高値買いしてくれる人もいないだろうし今ならスポンサーからそこそこの価格で引っ張ってこれそうだけどそれでも優先交渉権持ってない以上はスポンサーは売ってくれないのでしょうか。
いちごホテル
可もなく不可もなく。ファイナンスでの追加取得物件はほぼ想定通りのクオリティで株価も悪くない推移。ホテルの需要と供給のミスマッチのピークは過ぎたけどそれだけに諦めたオーナーによるいちごリノベーションのニーズはまだまだ強いはず。インヴィンシブルの決算で連想されて大きく動いたりするかもしれませんが、ホテルリートの中では一番利回りが低いのも事実。ただ、個人的にはいくらリノベ可でも限度があると思ってます。

マリモ
焦って上場する必要あったのか。スターツやトーセイと同じでしっかりとした不動産会社であることは疑い無いものの、上場のステータスがそんなに欲しかったのか。とても惜しいです。何がダメかというとそもそも何から手を付けていいのかまるで分かりません。あの多様なアセットの面倒を見るのは大変ではないか。アセットが違えばやり方も違うし出張費も必要だし、どんなREITを目指すのか難しいところ。総合型ってどうしても「これじゃなくても良いんじゃね？」となってしまいます。

さくら総合
ガリレオって懐かしい響きです。日本管財も良い会社だと思いますし、あの規模で昔からオーストラリアでビジネスやってるということはそれなりにちゃんとした組織であることは疑いがありません。ただしコア不動産である新宿三丁目とか岸和田も高いけどポテンシャル的には良いとしてその他の落差が大きいです。そもそも大手REITなら売却候補物件になるようなノンコア物件が主力という時点で厳しい。

三井不動産ロジ
特に突っ込むところもなく。

大江戸温泉
利回りがちょっとアレな感じですが一万以下という目の付け所が好きです。地元の温泉関係者のブログでは総スカンですが逆に言うと痛いところを突いているわけで、エリア全体が沈んだらどうしようもないものの、ビジネスモデルは評価します。周りの温泉も大江戸温泉と連泊プラン出したりすれば良いのにね。私はよく高級旅館とビジネスホテルを梯子します。あーでも地元に大江戸なんちゃらって旅館は出来てほしくないかも。

タカラレーベンインフラ
何かと渦中の太陽光発電ですが、国が大きくビジネスモデル、というか甘い蜜を吸うのは許さんという方向に舵切っているのでこういうちゃんとした会社の太陽光ファンドはそれなりに上手くいくのではないかと思ってます。派手さはありませんし、しょせんソーラーパークには見劣りする、言ってみればNBFに対するスターツやいちごオフィスくらいの存在感ですけど、日本賃貸住宅くらいにはなれるんじゃないか。REITと違ってバリュエーションが少々面倒でした。それは大江戸温泉も似たり寄ったりですけど。

野村マスターが風邪引けば日本賃貸住宅が下がる＆いちごホテル

こんばんわ、inzaiです。いやー、野村マスターのインデックスイベントはすごかったですねー。あそこまで売られてあの売買代金。割高だと売られるし割安だと買われて、ちょっとツンデレなところもありますが、なんだか素直なマーケットです。同じくインデックスイベント期待のある日本賃貸住宅はビビリまくりな株価でちょっと面白いです。

久々のIPOとなったいちごホテルリート。公式ホームページはいちごらしい色使いでいい感じです。ただ、Googleで「いちごホテルリート」を検索すると、いちごリートというわけの分からないアドレスのホームページが上位に検索されます。私のPC環境ではセキュリティ上の問題があって閲覧できないのですが、トップリートでもあった模倣サイトだったりするのでしょうか。ちなみに公式ページはいちごグループのホームページからいけます。仕事で見なきゃいけない人もいるし、そういう人は無理やり閲覧せざるを得ないのか、そもそもスマホだとあっさりウィルスに進入されそうですな。こわいよ。

いちごホテルリートの仮条件は100,000円から106,000円

2012年にケネディクス・レジデンシャルがIPOを発表したとき、2007年の産業ファンド以来5年ぶりということもあり、インターネット上にも全然情報が出ませんでした。それを思うと、いちごホテルリートのIPO初値予想だけでもGoogleの2ページ目を超えるとかもう隔世の感があります。inzaiです、こんばんわ。

そのいちごホテルリート、ああ、絶対にそういうのあるなと思ったらやっぱりありますね。渋谷のホテルいちごクラブ。社名だからしょうがないにしてもどうにかならなかったものか。

それはともかくとして、地道・堅実な運用ぶりなのに10期連続増配中（業績予想通りだと13期連続！）で一部に熱狂的なファンを抱える（飲みに行きたい社長ランキングNo.1、当社調べ）いちごオフィスリート投資法人を運用するいちご不動産投資顧問が満を持して（かどうかは知りませんが話はかなり前から報道されてました）上場させる、2015年J-REITのIPOのトリを務める（かどうかは知りません）ホテル特化型リートです。いちごグループは名前からして侮られがちですが何気にケネディクスより時価総額が大きく、そして世界レベルのスポーツ選手を抱える立派な会社です。

第一印象としては、あ、色々言われてましたが日本ホテルファンドより100倍マシじゃん。日本ホテルファンドなんて資産総額400億円しかないのに沖縄のリゾートホテルが70億円占めていて、新山口とか熊本とか新潟とか橋本とか松山とか信じられないポートフォリオ組んでましたからね。それに比べると札幌2、京都2、大阪1、博多1、浜松1、新長田1（意地でも神戸とは言わない）、名古屋1のビジネスホテル。もう相対的に問題すら見当たらないレベル。

目論見書にも当面は宿泊特化型ホテルしか買わないと言ってるのでリゾナーレとかトマムが入ってくることはなさそうです。パイプラインに青森があったり、ジャパンホテルリートが売却した秋田、新潟、新山口あたりがこちらに入ってくると、緊張感高まってきますが、IPO時点では無難な仕上がりに見えます。

いちごオフィスがNOI利回り5.5％で配当利回り4.15％なので、こっちの鑑定NOI利回りが5.9％で地方物件もあり償却高いことやサイズが小さいことを考慮してもPBR1倍である当初IPO価格の10万円なら配当利回り4.5％くらいは出そうですね。一昔前のIPOなら5％は当たり前でしたがそれは厳し目。

これが今をときめくインヴィンシブルより高いか安いかと言われますと、インヴィンシブルのポートフォリオの鑑定評価額が1900億円、有利子負債が920億円、時価総額が2200億円。計算間違いか何回も確かめましたが、そもそもデータそのままで計算してないし。これに比べると、いちごは鑑定評価額が200億円で、時価総額が140億円弱くらい（数字の保証は一切ありません）。

個人的に、朝6時に目が覚めて気まぐれで大阪に行って泊まろうとして危うく野宿になった昨年の夏の出来事がトラウマになってます。もっとホテルかもん！