東証REIT指数 1722.67pt 前日比+0.13%
グローバル・ワン不動産投資法人 前日比+1.40%
スターツプロシード投資法人 前日比-1.05％
いちごホテルの4日連続トップはならず。上昇した時間帯もありましたが小幅反落に留まりました。変わってトップは最近の好調銘柄グローバル・ワン。色んな会社がスポンサーに名を連ねてますが、今のメインは明治安田生命で、MUFGがちょこちょこ口出してくる感じ。3月に権利落ちしてからほぼ右肩上がりなのは、3月に自己投資口を償却して、主力物件のTK南青山から東急不動産が退去することも発表されて悪材料も出尽くして、そこから中堅オフィス銘柄選好の流れに乗ってから。そういえば昨日は森トラストのオフィス供給量調査が発表されて、2021年以降は供給量が減少という話も出てました。今から土地仕込んでもそれまでに竣工できるほど先の話ですけどね。
うっかりしてましたが、今更ひふみアカデミーを見ました。5月のやつ。
冒険めいたことは言いませんけどもやっぱ色々考えて運用しているんだなあと。ほら、どうしても運用って反省会すると「あー、ジャパンホテルリートの全振りしときゃよかったーー！！」ってなりがちなんですが、ああいうのを聞くとどんな局面でも対応できるようなポジションってやっぱ大事なんだよな。結果論じゃなくて、それぞれ狙い通りに短期的、長期的、ベータ、アルファ、テーマ毎に順張り、逆張りそれぞれにね。あー、全部銀行と不動産に突っ込んどけばよかったなあ。
J-REITはそろそろネタがなくなってきました。森トラストとグロワンの決算について書けばいいんだろうか。どっちも分かりにくいですが、変なバリュエーションにはなってないと思います。ちょこっと安い感じ。グローバルワンはどこに行こうとしてるのかちょっと分かりません。山は越えたと思うのですが、ほんとに計算通りの数字出るかどうかで言うと他の物件が無風でいられるかどうかで不確定要因がどうなるかわからん。あと1年と考えれば我慢はできますが、東急不動産のフリーレントが終わるまでじっとしてるんやろか。POするには希薄化埋められないしちょっと難しいでしょうししね。社員少なくてよさそうですよね。
2週連続で週末も働いてイライラしてる時期にろくでもない話を聞きました。inzaiです、こんばんわ。昨年があれだったとはいえ、くわー。
さて、 グローバルワンのポートフォリオの23％を占めるTK南青山からワールドが退去することがリリースされました。2010年にソニーコンピュータエンタテイメントの本社が入ってたビルが彼らが退去する時はそれこそ揉めに揉めたようですが、その後に奇麗にすっぽり収まったワールドもまさかレントホリデーが終了次第退去することになろうとは。。。
決算説明会資料でやたらTK南青山ビルの賃料ギャップをアピールしていると思ったらそういうことだったんですね。稼働率は下がるけど賃料は20％超も上昇するから何も怖くないよって言外にアピールしてたんでしょうけど株価は見事に4.7％安。
2014年9月期の当期利益が9億円でTK南青山の2014年3月期の賃貸不動産収益が6億円。。。LTVの余力と大手町と埼玉のリースアップをどんなに甘く見積もっても配当金は半分くらいになってしまいそうです。退去は1年後とは言えFRが6ヶ月くらいなら普通にありそうですし、そもそもきっちり埋まるか怪しい。マルチ化すれば賃料水準は上がるかもしれませんが、フロア面積は間違いなくへるのでプラスマイナスゼロ。ってか、SCEとワールドってここに入ったテナントは業績悪化しますねえ。ネットワンも天王洲から出て行った瞬間に業績良くなりましたし、あれかグローバルワンって何かダメなのか。いよいよなぜかグローバルワンのスポンサーでもある森ビルが動き始めるのか・・・
そうそうユナイテッドアーバンのJALシティ四谷は無事にオペレーター変更できたようですね。間の方は逆ザヤなんでいずれ出ていってここもマイナスの影響でるんでしょうが今のところなんとも。
J-REIT分析書くつもりが週末潰して本読んでたinzaiです。いや、EGコンバットとかサイモン・シンシリーズとか大使閣下の料理人とか色々読んでたのですが、やっぱ名作を読み返すと止まりませんな。時間の10％は本棚から目当ての本を探す作業ですが。
さて！昨年の4月1日に何が起きたか覚えてらっしゃるでしょうか？そして9月の頭に何が起きたか。詳しくはブログの過去記事をご参照いただきたいのですが、どっかの馬鹿がJ-REITを叩き売ってくれる日です。どっかの馬鹿が誰なのか分りませんが、3回目もやってくれるんでしょうか。それっぽい雰囲気が出た本日のマーケット、3月末がちょっと荒れたのも去年と同じですね。
投信の解約っぽいのが終日続くのでまあ焦ることもないのですが、個人的にはロシア株もオーストラリアREITも空振りしたので今度こそという気持ちです。
一方で、J-REITはちょっと今いちな感じもあります。野村不動産オフィスがオリコ本社を買いました。また一棟借りテナントか、大丈夫なのか。グローバルワンが錦糸町を買いました。近？新？大？え？それより既存物件がボロボロじゃね？なんだあの決算？32万円まで買い上げたの誰？森トラストから阪和興業が退去します。元々自社ビルを売って、日産退去跡に入ってくれた女神ですが、大阪もそうですが結構動くよね、あの人たち。後継は大変だろうなあ。JREがフィナンシャルシティ ノースタワー取得＆PO。これはまあOK。あの株価だからOKというのもあるけど、それこそ近新大と言ってもいいような。GLPはまた古い物件を買いましたね。震災でテナントが逃げたあの物件ですか、リニューアルすれば良いってのは事実ですし最悪立て直せばテナントなんていくらでも見つかる立地。アクティビアが東京機械本社を売りました。みんな売ると思ってたでしょう。なんでわざわざアクティビアのIPOに入れたのか。物件入れ替えをアピールしたかったのか。日本リテールが表参道のラルフローレンを買いました。オリックスは系列リートじゃなく外部に売った。まあ20％くらい儲かったことを考えると良い売買。ってか日本リテールファンドって高値で買わされ過ぎじゃないか？まあジャイルの合わせてあの一帯を保有というのはかっちょいいけど、でも収益性がいまいちってのも事実なのよねえ。
とりあえず今日早めに寝ます！明日はいいことあるといいな！（テンション高め）
これしかないって手を打ってきましたね。本当に天王洲が捌ければ（リリースした以上、あてはあるのだろうけど）完璧。あとはどうやって物件を買うかですが、1年時間を買えたのは大きい。森ビルからの取得が否が応にも期待されますがそれはちょっと百点満点過ぎるか。。どこに配当金の目標を置くかですが1万円でいいと考えるならピカピカREITが誕生する可能性も。