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ヤマダ電機が店舗閉鎖…今さら…

良い季節ですね。数少ない昼から酒飲むにはもったいない時期です。とか良いながら昼から野球場いってビール飲んでたりするんですが。inzaiです、こんばんわ。来週から交流戦はじまるんですもんねえ。ほんと早い。

そんな中アクションに困るヤマダ電機の40店舗閉鎖のニュース。北海道が稚内店、中標津店、東北が栗原築館店(宮城)、関東がつくばみらい店、LABI水戸店、蓮田店、New江東潮見店、東海が名古屋南丹後通り店、関西が枚方店、中四国が熊野店(広島)、新南陽店(山口)、さぬき長尾店(香川)が発表されております。

全概要はまだ分かりません。ホームページでは5店舗閉鎖、リニューアル含めて12店舗の新店情報が出てますがこれに加えて大量閉鎖ってことなんでしょう。

あんだけ店舗出して採算取れてないのは今に始まったことじゃありませんし、いつかはやるんだろうなと誰もが思っていたことです。アウトレット増やし始めたあたりから、「ひょっとして純減になるような店舗閉鎖は意地でもやらないのか?」と思ってましたが、とりあえず緩やかなリストラという無難な道を歩み始めたようで、これで上手くいかなければ加速させるんでしょうけど、小売店にとって売上って何よりも大事な要素なので、もうこれどうしようもないんだろうな、でもどこでバランス取れるかなんて誰にも分からんからやるしかないよなと。経営者ってほんとつらい。

もちろんリートにとっては良い面も悪い面もあります。ヤマダ電機の店舗が全部自前なわけないですからね。特に業界トップなだけに賃料の払いもそこそこ良かったわけで、店舗閉鎖はもちろん賃料下がったりするとアレなわけです。某ファミレスも10年以上前の長期賃貸借契約が今後マーケット賃料水準に下がれば固定費がかなり落ちるって言ってる通り、売上下落する前に、今後の景気が分からないままに締結した長期契約が負担になってるのは事実なんで、テナントにとってはプラスでも大家にとってはマイナスです。

これまでリート保有のヤマダ店舗でそういう事例はなかった気がしますが(たぶん恐らく)、きわどい事例はあります。アクティビアの新橋プレイスは4月にインバウンド向け店舗にリニューアルされて、従来の家電は森トラストリートが保有する新橋駅前MTRビルに集約されました。ユナイテッドアーバンの保有するヤマダ電機テックランド青葉店(敷地)は近隣のテックランドNew青葉店が閉鎖されました。

取得する前からロードサイドの家電なんてヤバイ香りしかないわけで、REITの取得物件はとりあえずは勝ち組と説明できる(言い訳できる)ところばかりなんで、とりあえずの心配はいりませんが、何回の閉鎖サイクルあると引っかかるかもしれませんし、賃料の下げはどこかであるんでしょう。ユナイテッドアーバンのテックランドNew松戸本店、電機テックランド堺本店は本店て付いてるだけあって、オンライン需要にも対応する配送機能ありそうな気もします。そういう意味では日本リテールファンドは幕張プラザテックランドNew幕張本店、テックランド福岡志免本店もまあ大丈夫なpivo 和泉中央(テックランド和泉中央本店)も不安な面子ですが、何かトラブルあるとすると最後かな(危険な決め付け)。ヤマダで終わりかと言えば、ケネディクス商業リートのケーズ、決着付いたけど積水ハウスSIのコジマとか他にもあるっちゃあるしなんとも言えません。それよりも個人オーナーとか事業法人が家主だった店舗が閉鎖されるとマジでダメージでかいです。私募ファンドに入ってたら物件売却とかに繋がってリートにとってありがたい話ですが世の中そううまくはいかないんだろうなあ。

REITがいろいろ忙しい件

阪神はミスが悉く致命傷になってますね。接戦だからこそ余計に目立ちます。そういう試合だからこそ勝負のあやというのが浮かび上がってて超面白い。でも明石の走塁はしゃあない。普通刺せるであれは。inzaiです。こんばんわ。ってか谷垣さん何言ってんの?解散とか間違っても言っちゃあかんでしょう。

えー、REITのニュースが沢山出てます。

ケネディクスがプレミア投資法人に参画。弱点を補い合う関係と見ることもできなくはないのですが、プレミア(NTT都市開発)の大型物件のリーシング力の低さ、ケネディクスの大型物件のリーシング力の弱さ、肝心なところが埋まってません。それでも前に進んでいる時点でマイナスではないのかな。NTT都市開発がケン・コーポの持ち分を完全取得することはありかなと思ってましたが、こういうシナリオは考えてもみませんでした。やっぱお役所仕事な社風で頭使うの好きじゃないんですかね。プレミア前社長の安武氏がスペースデザイン経由でプレミア復活だと面白い。トップリートとケネディクスだったら脱SMBC的に意味深でしたがそこらへんはこれからの話なのか。

日本リートの350億円弱のバルク。ああー、超えてはいけない一線を越えてしまったような。そんなにポートフォリオが悪くなったように見えないのは元々がアレだからというのもあったのかもしれませんが、それでもIPOのポートフォリオは潰しが効く物件入ってたのに。時代をうまく味方につけているからこそ成立したディールではないか。まさにこれからお手並み拝見といきたいところ。そこそこ上手くやっちゃいそうでそれはそれで楽しみもあります。自分でリスクは取りたくないけれど。

トーセイ・リート。これを見ると時代を感じます。NBFだってこういう時代があったんや的な。東誠不動産がそもそも懐かしい響き。トーセイがシンガポールに上場したのは何か意味があったのだろうか。REITは築20年の物件を揃えてきました。配当利回りは5.5%。なんだかんだでリーマンショックを生き残った新興不動産(不動産証券化的な意味で)で大事なところは外さないイメージですが、随分とまあ玄人受けしそうなところを持て来ました。ケネディクスのように運用力をアピールしてほしいところですが、トーセイは仕込みの価格で勝負してそうな気もします。まあ今時ポートフォリオ稼働率でバリュエーションしている人なんていないからいいのか。

ヒューリックリートの公募増資。マジでやってくれました。成長性を織り込んだバリュエーションを全面に押し出しちゃいました。しかも成長が実現するのは年単位で先とかマーケットを舐めてるとしか思えない。もう一回舐めようもんならケネやUURより下の位置付けになっちゃうかもしれん。日コマのように資産規模はあるけど割高感あふれるポートフォリオとか。まだ一回のお手付きではそこまでいかないけど。

日本ヘルスケア投資法人。正気か?将来性が見えないのですが、大和証券オフィスがまぐれじゃないかどうかはこのREITではっきりするんでしょう。パッと見た感じはまだそんなでもないですが3年後のポートフォリオを明確にイメージできる人がいたら教えて欲しい。

ジャパンホテルリート。海浜幕張のフルサービスホテル。分かるような分からないような。ウェディング&リサ&トパーズ。ここ数年間はあんまり見かけないネームです。今の不動産マーケットがよくわかりますね。

胃が痛い環境になってきました。。。

グローバルワンのTK南青山からワールドが退去。分配金は半分・・・

2週連続で週末も働いてイライラしてる時期にろくでもない話を聞きました。inzaiです、こんばんわ。昨年があれだったとはいえ、くわー。

さて、 グローバルワンのポートフォリオの23%を占めるTK南青山からワールドが退去することがリリースされました。2010年にソニーコンピュータエンタテイメントの本社が入ってたビルが彼らが退去する時はそれこそ揉めに揉めたようですが、その後に奇麗にすっぽり収まったワールドもまさかレントホリデーが終了次第退去することになろうとは。。。

決算説明会資料でやたらTK南青山ビルの賃料ギャップをアピールしていると思ったらそういうことだったんですね。稼働率は下がるけど賃料は20%超も上昇するから何も怖くないよって言外にアピールしてたんでしょうけど株価は見事に4.7%安。

2014年9月期の当期利益が9億円でTK南青山の2014年3月期の賃貸不動産収益が6億円。。。LTVの余力と大手町と埼玉のリースアップをどんなに甘く見積もっても配当金は半分くらいになってしまいそうです。退去は1年後とは言えFRが6ヶ月くらいなら普通にありそうですし、そもそもきっちり埋まるか怪しい。マルチ化すれば賃料水準は上がるかもしれませんが、フロア面積は間違いなくへるのでプラスマイナスゼロ。ってか、SCEとワールドってここに入ったテナントは業績悪化しますねえ。ネットワンも天王洲から出て行った瞬間に業績良くなりましたし、あれかグローバルワンって何かダメなのか。いよいよなぜかグローバルワンのスポンサーでもある森ビルが動き始めるのか・・・

そうそうユナイテッドアーバンのJALシティ四谷は無事にオペレーター変更できたようですね。間の方は逆ザヤなんでいずれ出ていってここもマイナスの影響でるんでしょうが今のところなんとも。

人権とは誰の人権だ言ってみろ

ネットのネタなんでほんとかどうか分かりませんがフランス人かっけえ。inzaiです。こんばんわ。移民社会の将来でもあるんでしょうけど。

三井不動産が公募増資を発表しました。3500億円弱。かなり巨額な気もしますが、時価総額3兆円でフリーキャッシュフローが1500億円の会社なのでやってもやらなくても良かったんじゃないかとも思います。REITが物件取得できなくて困っているときに、すでに走っているプロジェクトのために3500億円、なくても困らないよなあ。銀行がいくらでも貸してくれるというのに。ひょっとしてパシフィックセンチュリープレイスを買うのが三井不動産だったりするんでしょうか。いやいやそんな馬鹿な。目論見書にもそんなことは書いてなかったはず。そんな滅茶苦茶なことはするまい。

こうなってくるとNBF、フロンティアあたりに物件が出てくるのがちょっと延びたりするんでしょうか。それなりに投資家向け分譲の売却益が計画に入ってるので、ゼロってことはないでしょうけど大型ファイナンスで配当金も!って期待している投資家は去年よりは減ってるとはいえ一定数いるわけで、中期的に株価に影響もありそうな感じ。

ってかやっぱり三井不動産がここまでアクセル全開ってすごいよなあ。物流施設の開発はかなりお金いると思いますが商業とかはそんなでもなかろう。マレーシアの海外案件走ってるしそっち方面だったりするのでしょうか。もう溜息しかでません。3500億円ってLTV50%なら7000億円。それだけでユナイテッドアーバンよりはるかにでかいわけで。はあ。希薄化の影響はそれなりなので下がってくれれば拾いにいきたいところであります。

資金使途は飯田橋グランブルーム、ららぽーと富士見、柏の葉キャンパスシティ、札幌三井JPタワーの他に、「平成27 年(2015 年)3月期設備投資として、日本橋二丁目再開発計画(東京都中央区)、日本橋室町三丁目地区市街地再開発計画(東京都中央区)、新日比谷プロジェクト(東京都千代田区)、北品川五丁目第1地区再開発計画(東京都品川区)等のオフィス・商業施設ほかを含む複合開発等、および、ららぽーと和泉(大阪府和泉市)、エキスポランド跡地複合施設開発事業(大阪府吹田市)、海老名西口商業施設計画(神奈川県海老名市)、三井アウトレットパーク北陸小矢部(富山県小矢部市)、三井アウトレットパーク札
幌北広島(2期)(北海道札幌市)、三井アウトレットパーク木更津(2期)(千葉県木更津市)等の商業施設に203,776 百万円、三井不動産ロジスティクスパーク(以下、MFLP)久喜(埼玉県久喜市)、MFLP 堺(大阪府堺市)、MFLP 船橋西浦(千葉県船橋市)、MFLP 日野(東京都日野市)等の物流施設、その他賃貸マンションやホテル・リゾート施設等に107,639 百万円を支出する計画」(原文まま)、って全部今年中に使っちゃうのかよ!

鈴井社長が辞めて、ユナイテッドアーバンがPOして

なんだかよく分からないけどここ数日で負けを覚悟したトレードがまさかのプラスになってうっきうきのinzaiです。マザーズ万歳やで!

残念なニュースですが、ジャパンホテルリートの鈴井社長が退任されるようです。ちょっと驚きです。ここ一ヵ月ほど株価は明らかにアンダーパフォームしてましたが、こういうことだったんしょう。もうすぐ辞めるんですわーとか言って回ってたんですかね。東洋経済とかの経済誌でホテル特集組むとまず鈴井社長のインタビューから始まるってのがお決まりだっただけに、独立系のこのREITで業界の顔だった社長が退任ってのはほんと意外です。じゃああと10年もできるかと言われるとやりたくもなかったでしょうけど、本日発表で本日退任ってのもすごいなあと。もちろんネガティブな材料ではありますが、何だかんだ言ってもホテルの売買は大手としかやってなかったから大丈夫かなあと思ってますが、新浦安のホテルの単価が下がってたのとか含めると来週以降の株価水準はちょびっと不安もあります。

また、ユナイテッドアーバンが200億円弱のPOを発表しました。取得は30億円ほどの仙台のオフィスのみ。買い漁っててLTV上がってたから、どうするのかなあと思ってましたが、このPOでLTVが2%ほど下げてきました。45%くらいかな。それでもついに配当金が負ののれんなしで2750円を超えて、2015年5月期には2880円まで上昇するのだから大したもんです。権利落ち直前ということもあり株価は16万円超え、すっごい勢いでしたね。配当金上昇後で利回り3.6%ってきっつい気もしますが、ここ数年、一番節操なく買ってたはユナイテッドアーバンでしたがここまで理想的な形で報われるとはマジで思ってませんでした。レジ系と比べるとオフィスのフリーレント解消とか増配要因が多いとは言え、合併当初はボロクソな評価でしたからね。私は大好きなREITでしたけど色んな人からボロクソに言われました。商社系だししょうがないね。双日の日本リートもいつか評価されるといいなあ。思い出で言えば、GLPをボロクソに評価して、日本プロロジスをあんまり評価しなくて痛い目あったのは私です。人生うまいことばかりじゃないのよ。

そんなわけで再来週まで週末含めて休みがなさそうです。マジか。土日に8時間ずつ働かせるなら、平日の午前まで働くよ、って言いたいところなんですが。。。