今更と言う感じですがインヴィンシブル雑感。

オペレーターが賃料払えなくなったらデフォルトだし、オペレーターが営業続けれたければ何らかの見返りがあって然るべきだし、インヴィシブルのポートフォリオは後継テナントが見つかる立地だし、多少のダウンタイムは仕方がない、それは投資家が負担すべき責任、というシナリオもあるかなと覚悟決めてたら、固定賃料減免、ＢＭフィーも負担という泥沼に引きずり込まれて何それ？というのが現状。

だって、コロナがどうなるか分からんし、MHMなんて中国に強いだけで国内では（そもそもホテルのスペックが）いまいちだし、内部留保と負ののれんで買収したいREITあるだろうから、ここはばっさり介錯して欲しかった。

どうせフォートレスなんだからごねるんだろうなあと思ってたがこっちの方向でごねるのはちょっと想定外。ホテルから住宅やオフィスに用途変更したら賃料3割減りそうな鑑定なんでひどい結果になるのはほんとに覚悟してたけど、まさか無理矢理延命させてくるなんてなあ。

ただ、緊急事態宣言が早めに解消されそうなんで、結果オーライになりそう。まずは従来予想の年間3400円の半分、1700円を目指す感じ。利回りは7％ちょっと。緊急事態宣言明けは安値競争なんでしょうけど、1年以内にふっこう割みたいなのも出るでしょう。コロナの再輸入？それ本命シナリオだと思いますし、第5波くらいありそうですが、のんびりいくしかないか。

ツイッターで盛り上がってるからインヴィンシブルの件はスルーで良いかなと思った陰キャのinzaiです、こんばんわ。自分じゃなくてもいいならと遠慮しちゃうし、もちろん三人組の会話は苦手です。

本日はLand Secの決算の方がえぐいのでそっちを掘り下げるのもありですが、記念的に本日S安となったインヴィンシブルを。

インヴィンシブルのスポンサーはソフトバンク傘下のフォートレスで、インヴィンシブルが保有するホテルのオペレーターの大半はフォートレス傘下のマイステイズ。なのでインヴィンシブルがホテルオペレーターからもらう賃料はスポンサーの匙加減なわけでバリバリ利害関係人なのですが賃貸借契約があるから変なことにはならない、

そう思ってた時期が私にもありました。

しかし、現実はむべなるかな。賃貸借契約に基づいて賃料もらったらホテルオペレーターが破綻しちゃうから固定賃料は免除しちゃうね、建物の維持管理費用もREITが負担しまーすと言い出しました。もちろんREITの投資家への配当はごっそり減ります。7年間は年間3400円を維持すると大見え切ってたのに、上期の予想分配金は60円。利回りは0.2％。

このご時世だからしょうがない思いたいですが、聞くところによるとインヴィンシブルの保有物件でこんなことを言い出しているのはスポンサー系のホテルのみ。なんかもうちょっとバランス良く出来ないものかなあと思うし、そんなんだったらオペレーターチェンジの権利は留保して欲しい。あと来年あたりにここで免除した分を取り返すような条件も欲しい。そういうの一切なしでこんなこと言われてもねえ。

でもインヴィンシブルがスポンサーから買うホテルはもう2物件しかないんですよ。山ほどパイプラインあった時はインヴィンシブルがスポンサーから高値で物件買うために何となく協力してたっぽいですが、正直、スポンサーにとってREITはどうでも良い存在なのかもしれません。ヴィレッジハウスとどう絡めようかくらいしか考えてないのかな。インヴィンシブルをホテルと住宅に分割して、住宅の方にヴィレッジハウス突っ込んだりしてね。誰もまともに相手してないREITだから個人的には面白いと思うんですが、あまりに行動読めないのもねえ。