inzaiです、こんばんわ。
さて、日本賃貸住宅の投資口価格が下げ止まりません。いまや数少なくなった住宅特化型、いや、アコモはホテル買ってるし、ADRは昔から学生寮やヘルスケア、コンフォリアも学生寮、ケネレジはヘルスケアREITと合併してるし、あれ？もはやこことスターツだけが純粋な住宅特化型なのか？そんな希少種である日本賃貸住宅ですが、5月21日の決算発表後、投資口価格がズルズル下がってます。恐らく8986の検索結果がバックヤローに乗っ取られたのとは関係なく、というかそんな冗談を言ってられないくらいで、分配金利回りは4.78％まで上昇しております。NAV倍率も0.9倍くらい。
最近では、新潟からの撤退を含めて小型の10物件を売却し、さらにポートフォリオの10％～15％の資産入替計画および新たな中計の策定発表など、流行りのダイナミックポートフォリオマネジメントを掲げたものの、賃料上昇が著しい都心23区の割合が40％に留まり（コンフォリアはなんと23区比率90％）直近期でようやく反転に至った賃料上昇の継続性に対する疑念、スポンサーである大和証券からは物件供給が期待できず実際に最近取得した本駒込もなんとも言えない感じでほんとにそんなたくさん入替できるの？という感じ、そもそもこの3年間の中計が未達だったのにまたしても外部成長頼みの目標を掲げて大丈夫なの？（そもそもアクイジ専任一人しかいなかったし）、そして築年古いので改めて見るとほんと金かかるポートフォリオだな、などなどなかなか比較衡量でポジティブには至らなかったのがとりあえずの決算講評といったところでしょうか。
あと昨年9月末から今年3月末で大口投資家10社が8万口（発行済投資口数の10％）落としているがまだ少し続いてるっぽいのも価格下落に影響している可能性がありますし、他の大手住宅REITが賃料がどこまで強含むのか分からないけどダウンサイドはまずないと超強気なのに比べると日本賃貸住宅はそこまでは言い切れないのは仕方ないにしても、格付も未だJCRでA+というのも何かあるんじゃないか（実際は物件のクオリティの問題だと思いますが）とか、とかく疑念に困らないのがこのREIT。
個人的には東野前社長がしっかりとした組織マネジメントで日本賃貸住宅という難しいポートフォリオを軌道に乗せており、オペレーション力は大手に劣るところはないので、大和証券が私募REITとのコラボでしっかりと住宅マーケットに食い込んでくれるのか、内部成長が鈍いのは周回遅れなだけでこれから来るでしょ？来てくれるよね？、日本ヘルスケアやサムティとくっつけるなら早くくっつけてくれ、とか、この利回りとリスクなら物流REITの方がマシじゃないか、いや、でもグロースなくても物件売却益の可能性と住宅の分散考えるとこの利回りで良くないか？、そもそもこのREIT売って何買うの？とか考えてしまいますが、日本賃貸住宅の真面目な人間性はとても好きです。
