そろそろ焼肉がきつくなってました。inzaiです、こんばんわ。脂やボリュームがきついというより濃い目の味、焼きむらがしんどいです。お肉食べるならシェフにじっくり焼いてもらい控えめに味付けしたものが至高。もう完璧におっさんです。

3月15日の東証REIT指数が1876.86ptまで上昇。年初来高値どころかこの水準まで回復するのは2016年6月上旬以来、すなわち、ただいま大盛り上がりのBREXITのきっかけとなった国民投票の直前ということです。世界の動きとはかくも遅いものか、と思う一方でトランプ大統領の再選挙は来年。さすがにもう良いよね、と思う一方でちゃんと結果は出ているので、本人のやる気次第ではもう1期あるかもしれません。アメリカは財政政策、日本は金融政策により不退転（ツケは後世に）で経済をふかしているので国のトップが変わると大きな変動はあるでしょう。現役世代からすると、完全に経済が煮詰まっている中でアレしか方法がないのは重々承知ですが、結果が出なかった場合に責められるのはしょうがない。何もできない投資家はその流れを見て乗ったり降りたりするだけです。

で、2016年6月からここまでにJ-REITのファンダメンタルズがどのくらい成長したかと言うと、2016年6月期のNBFの分配金は7,787円、2019年12月期の予想分配金は10,630円。4年半で36.5％の成長です。昨日時点の東証REIT指数の利回りが4％をちょっと切るレベルなのでEPSは74.2、2016年5月末のEPSが62.51なのでこの間のEPS成長は18.7％。J-REITのIPOも多かったので単純比較はできませんが、どの銘柄もしっかり成長しているし、利回りがもっとも低いNBFもそのバリュエーションに恥じない成長を見せた時間帯だったということです。リーマンショック前と比べると色んなものが見えてきますがそれはそれ。

このグロースがサプライズだったというと、そこそこサプライス。2016年6月のBREXIT直前、東証REIT指数があわや1800pt割れ・・という記事で「昨秋以降のオフィスREITはファンダメンタルズが強すぎて笑いが止まらないという状況でしたが、稼働率がドライブの要因だっただけに、3月決算のJRE以降はピークアウトした感があります」と書いています。で、実際、稼働率がパンパンになった後は明確な成長ドライバーに欠けたため足掛け3年弱、東証REIT指数は足踏みしました。で、足元で急速に賃料上昇期待が高まってきて、いくつかのREITでそれが確認できたために3年ぶりの高値挑戦というのがここまでの動き。ここから先は稼働率と金利低下の恩恵が限られている中でどこまで賃料を伸ばせるか。こればっかりは、契約更新のタイミング、テナント入替のタイミングから推し量るしかないもののテナントは値上げされたくないし、その中でいかに良好な関係を保ちつつWIN-WINの関係を築いていくか。いくつかのオフィス銘柄ではそんなん知るかぼけぇ！景気悪くなったら出ていくんやろうし値下げ要請もしてくる（してきた）から上げられる時に上げておくというところもあるのでバラつきはありそうです。

そのほかのセクターはまあバリュエーションは適度なところ。成長あるところは割高感あるしそうでないところはそこそこ割安。なので更に上に行くシナリオはオフィス次第。ここが跳ねると力強い動きが続きますが企業の業績予想こんなでオフィス賃料上げられるかな？シェアオフィスによる押し上げもいつまで続くやら。

ただ、世界中のリスク資産が、経済指標悪いから総じてリスクオフ=中銀サポートするやろ＝下がらない株買っとけ！というノリで買われているので、不景気の株高とはちょっと違うと思います。