幻のIPOに終わった大和ハウスリート以来、4年ぶりのJ-REITのIPOがついに正式発表となりました。

スポンサーのケネディクスが同日付のリリースで「2012年12月期の決算予想にIPOは織り込み済み」とコメントしているように周知の事実で、新聞やブルームバーグでも既報。

どのタイミングで、どの規模でIPOするのか、そして何故ケネディクス不動産投資法人と分けるのか、2012年のIPOは複数あると噂されてまして、色んな意味で試金石でしたがやっとベールを脱ぎました。

REITのホームページはまだオープンしてませんが（資産運用会社のHPはこちら）、EDINETで目論見書の概要を確認したところポートフォリオの資産総額は20物件300億円。株式の調達予定額は150億円なのでLTVは55％前後といったところでしょうか。

住宅18物件に、底地が2の資産規模300億円。スターツ・プロシードより小さい。すなわちJ-REIT最小です。随分とこぢんまり出たな・・・

申し訳ないけど、ケネディクス・レジデンシャルが問題なくIPOできれば、あとに控えるもっとネームの良いREITは何の心配もないどころか、どれだけ高値でIPOできるかという贅沢な悩みを抱えることになるので、是非ケネディクスには頑張ってもらいたいと思います（実際に頑張るのは主要な販売会社の日興SMBCだけど）。

特徴としてはエリアが首都圏200億円、その他100億円とやや地方に偏っており、減価償却が発生しない底地も2物件/28億円含まれている点。大きなアドバンテージと言いほどではないですが、他の住宅REITとの差別化と思います。

住宅なんて日本全国安定しているのだから、利回り追求するなら地方のシェアを増やして、底地持てば良い。口で言ってても出来る人は少ないので、そこは褒め所。

ただ、ポートフォリオの1/6をKDX代官山レジデンスが占めており、かつ稼働率が85.9％と低いことは気になります。前向きに考えると改善余地なのですが、数字を見せてなんぼのこの時期に80％台半ばのままというのはちょっと懸念。

あと、築年数はそれなりにバランス取れてますが、10億円未満の物件が目立ちます。大和ハウスリートが「効率悪いから」とドンドン小型物件を売ってる最中にIPO時から20物件中4物件もそういった物件を保有するのはどうかと。

利回りはまだ分かりませんが、ADRや大和ハウスレジデンシャルを基準にすると2012年7月期で6.5％、固都税が発生する2013年7月期は6％ほしいところです。1口20万円を基準にするようなので、調整考慮すると金額ベースで5800円/期くらい。

ケネディクスのリリースで紹介されていた物件は以下の通り。
SMBC日興証券のログインパスワードを紛失してしまったので、見つけ次第、詳細なデータを評価したいと思います。

KDX 堺筋本町レジデンス
大阪府大阪市中央区瓦町一丁目 7-15
2,910 百万円

KDX 清水レジデンス
福岡県福岡市南区清水一丁目 21-27
1,680 百万円

KDX 宝塚レジデンス
兵庫県宝塚市栄町三丁目 2-43
1,510 百万円

KDX 千葉中央レジデンス
千葉県千葉市中央区新田町 2-17
1,480 百万円

KDX 泉レジデンス
愛知県名古屋市東区泉二丁目 24-28
1,120 百万円

KDX 千早レジデンス
愛知県名古屋市中区新栄一丁目 49-6
1,080 百万円

KDX 新町レジデンス
大阪府大阪市西区新町四丁目 9-23
1,015 百万円

KDX 定禅寺通レジデンス
宮城県仙台市青葉区春日町 3-25
1,015 百万円

ﾆﾁｲﾎｰﾑたまﾌﾟﾗｰｻﾞ（底地）
神奈川県川崎市宮前区犬蔵二丁目 23-36
960 百万円
介護付
有料老人ホーム

KDX 吾妻橋レジデンス
東京都墨田区吾妻橋一丁目 9-8
650 百万円

KDX 豊平三条レジデンス
北海道札幌市豊平区豊平三条二丁目 3-1
582 百万円