inzaiです、こんばんわ。

私募REITに負けじと超低ボラが続いていたJ-REITもさすがに株式市場の下げに連動するように久々の下落となりました。1800tp割れは今年4月、シリコンバレーバンク危機以来。本日はほぼ全銘柄安で上昇したのはADR、プロロジス、野村マスターのみ。Fly to Qualityなのか何とも言えませんが、ADRとプロロジスが上昇したのは、下落を待ってた地域金融機関のチェリーピック押し目買いと思われます。

下落の要因は金利上昇によるリスクオフなので、外的ショックに強かったJ-REITもさすがに厳しかった。シンプルなリスクオフもあるし、金利上昇でグローバルREIT全体にリスクオフが走ったのもあるし、相対的に底堅かったREITが消去法的に売られたのもあります。なんにせよ、ここでJ-REITだけ独歩高するには向かい風が吹いた1日でした。

加えて、日本政府の神通力がピンチ。昨日の円高は介入じゃないかとも言われてますが（どうやら違うぽいですが）、すぐに150円近辺まで戻って来たし、YCCが効かなくなりそうだし、そうなるとただでさえインフレがきつい日本にとって、金利が跳ね上がる懸念からのリスクオフも連想されます。

いずれにせよ、株式市場がファンダメタルズを無視して夏場に高値を追いかけて、秋口から力尽きるのは割とよくあるパターン。特に日本株は現物買いから先物売りに転じていて時間の問題とも言われてました。このセッションの下値が3万円なのか、28000円なのか、25000円なのか。いずれにも対応できるキャッシュマネジメントで乗り切りたいところです。そして金利物を買うならこのタイミング、、、なのでしょうか

そう言えば久々にアレに登場します。そうアレと言えばアレです。解禁されたらここでも宣伝しますのでどうぞよろしくお願いします【PR】。inzaiです、こんばんわ。

仕事が忙しくてブログが更新できなかったのですが、J-REITが大きく下落しました。
10月24日は1852ptと今年の夏の調整を下回り3月以来の安値に。
特に物流リートや住宅リートなどの（対して利益成長は期待できないのに）低利回りだった銘柄が大きく売られました。相対的にホテルや商業は経済再開期待もあり好調。オフィスもファンダメタルズはダメダメですがさすがにここまで調整していれば売り込む人はちょっと少ない感じに。

東証REIT指数の利回りは3.94％、これにはホテルREITの回復が反映されてない（ホテルREITは未だに業績予想を出してない）ので、それを織り込めば久々に利回り4パー教の登場となりました。
利回り4パー教の引力については改めてここでお話しすることもないのですが、
下手なテクニカル分析より効きます。こうかはばつぐんだ！

冗談はさておき何が起きたのか。

1つは海外金利の上昇に伴うポジションの調整で、歴史的な下落となった欧州REITが9月末に底を打ち、米国REITは10月中旬に底を打ち、金利が安定していそう言えば久々にアレに登場します。そうアレと言えばアレです。解禁されたらここでも宣伝しますのでどうぞよろしくお願いします【PR】。inzaiです、こんばんわ。

仕事が忙しくてブログが更新できなかったのですが、J-REITが大きく下落しました。
10月24日は1852ptと今年の夏の調整を下回り3月以来の安値に。
利回りは3.94％、これにはホテルREITの回復が反映されてない（ホテルREITは未だに業績予想を出してない）ので、それを織り込めば久々に利回り4パー教の登場となりました。
利回り4パー教の引力については改めてここでお話しすることもないのですが、
下手なテクニカル分析より効きます。こうかはばつぐんだ！

冗談はさておき、その後、素直に戻ってきたことに鑑みると何か一時的な要因があったようで何が起きたのか。

1つは海外金利の上昇に伴うポジションの調整。歴史的な下落となった欧州REITが9月末に底を打ち、米国REITは10月中旬に底を打ち、金利が安定しているため最後の逃げ場となっていたJ-REITはやっぱり最後の最後で調整に見舞われました。直接の影響を受けないとしてもグローバルリート全体で運用されている資金もあるので他国が安くなったらやっぱりJ-REITは売られちゃいます。それでも他の国と比べるとJ-REITの今年のパフォーマンスは圧倒的に良いので、来年に円高、増税、利上げがあるときっついの来るかもしれません。

理由の2つ目は公募増資。このブログでも度々触れてますがJ-REITは公募増資を定期的に実施するように商品設計されてます。なので1年を通じてコンスタントに増資があればマーケットへのインパクトは少ないのですが、今年は年初からウクライナ-ロシア問題、金利急騰、コロナの第7波と立て続けにJ-REIT市場にプレッシャーがかかり続けたため公募増資がかなり控え目でした（結果的にJ-REITは好調だったのでやってもよかったのですが）。それが8月あたりから徐々に落ち着き始める一方、来年の黒田総裁退任で金融緩和の風向きが怪しくなってきたこともあり、今出来る人は今ろうという雰囲気に。小さくない金額の公募増資が相次ぎました。需給悪化懸念のピークを越えたのが三菱物流リートの公募増資の指数イベント日である10月25日。そこまでズルズルと下がってしまいました。

3つ目は推測の域を出ないのですが銀行からの売り。彼らは基本的に逆張りで買ってくるのですが、米国金利上昇による外債ファンドの含み損を中間期を過ぎてからJ-REITの売却でカバーした可能性があります。足元の戻りを見ると買い戻した可能性もあり東証の統計では出てこないかもしれません。あと何気に100億円単位で売買して市場を大きく動かしつつけた謎の人が25-30億円単位で売り続けてやっとポジション調整が終わったという噂話もあったりなかったり。

まとめるとファンダメタルズはそれほど動いてなく、需給がマーケットを動かした典型的なマーケットとなりました。もうちょっと長い目で見ると言いたいことは色々あるのですがそれはアレか、またの機会に整理したいと思います。

もうすっかり「J-REIT ブログ」で検索してもヒットしないサイトになってしまいました。inzaiです、こんばんわ。

ググれなくても大して問題はないのですが、自分のサイトを見たい時に地味に困ります。yieldyieldと打てばいい？いや、yieldyieldって地味に打ちにくいですよね。誰だよ名前考えたやつ（私です）。

さてさて、債券市場や株式市場が良い感じに調整してきました。本日の東証REIT指数は3カ月ぶりの1900pt割れか！？という下落。6月に下落した時は日銀の政策変更期待で、今回は海外の金利上昇が要因でしょうか。日銀のマイナス金利政策は遅くとも来年4月の黒田総裁の退任後には解除、早ければ3月にもなんて話は出てますので、今の下を掘る動きは予行演習みたいなもの。来年のGWはどんな景色が見れるのでしょうね。いずれにせよJ-REITには大して明るい話はありません。

なんで悲観的なのかと言うと、海外市場が異常な状況になっているからです。特に金利。欧州は今夏まで日本と同じくマイナス金利政策を続けており、中核債券たる独10年債は年初までゼロ金利だったのに今や2％超えてきました。UK10年債、米10年債利回りは4％を超え、利回り4パー教の仲間入りです。

もともと、マイナス金利政策は失敗、で決着してはいたのですが、その解除の副作用が急激な巻き戻しによる債券市場、通貨市場の混乱を引き起こしたわけで、人類はあと50年はマイナス金利なんて馬鹿なことはやれないでしょうね。

いや、金利が正常化して上昇していくのは問題ないんですよ。QTも加わればスピードが多少速くなるのは仕方がない（アメリカは18年に利上げとQTをゆっくりやろうとして失敗したから）。しかし、ここまでインフレが暴走し、金融政策がまったく効かないというのはロシアのウクライナ侵攻を考慮しても想定外。はるか過去の話と思われたインフレ懸念は現代でも同じように問題でした。

金利代替プロダクトであったREITはその影響をもろに受けてます。米国REITは年初から30％下落、英国REITに至っては40％下落で、高成長セクターだった物流REITは年初来で半減する有様。金利が動かないJ-REITはほぼ無傷で9月中旬まで耐えてましたが、ここまで世界の金利が上昇すると、対岸の火事ではいられません。少しずつ下落する機会が増えてきました。

そもそも内部成長がまったく期待できないJ-REITより、まだまだ成長余地の大きい海外REITの方が利回りが高いと言うのは、異常な状態です。むしろよくここまで我慢できたのが奇跡に近い。黒田総裁の退任と共にマイナス金利政策解除が既定路線となった今、円安からインフレの影響をもろに受けている日本にとっては金利をどこまで引き上げられるかがテーマ。下がり切った金利を前提としたぬるま湯に浸りきったJ-REITがどんな形で金利上昇を乗り切れるのか、考えれば考えるほど不安しかないです。

利回り4パー教の観点からは、ダウンサイドの大きいよりJ-REITよりクラッシュ気味な海外REIT、そして新たに4％の仲間入りした米債、そして利回り4％を大きく上回る米ハイイールドやEＭ債の方がリスクリターンは良好に思えます。こういう環境下ではJ-REITは下値を探りそう。ただ、金融緩和の下では、割高に見える時に買われないことはあっても必ずしも売りが出てくるわけじゃないのが難しいところ。下がれば下がるなりの理由はありますが、押し目は相変わらず強いでしょう。長期的にこの流れは不可逆でも、日銀が明確に政策変更するまでは逃げ場も沢山あるのではないかな。

あまりに更新頻度が低く、ついにGoogleの「J-REIT ブログ」検索からも落ちてしまいました。inzaiです。こんばんわ。

今や上位にいるブログは「J-REITでFIRE」ばかり…

目を覚ませGoogle！！
J-REITでFIREできるはずがないだろう！

J-REITに20年間投資してきた自分が断言する！J-REITでFIREできるのは歴史的な大クラッシュ時にたまたま退職金が転がり込んできたおっさんだけです！

それはさておき神風が吹いたとしか思えないほど株式市場＆金利市場＆海外REIT市場とは全く別の動きを続けていたJ-REITも久々に-2.6％と大幅調整となりました。日銀も2月22日以来の出動です。12億円だけね。

昨年来の鬼門だった2000ptを超えても、ETFがずっと売り越しでも、先週木曜まで9勝1敗と違和感バリバリの近況だっただけにやっと調整きたなという感じです。でも、米国REITが3日で10％安、13日夜だけで5％下げたのに比べるとJ-REITの調整は微々たるもの。大手の海外REITなんかはコロナの時の安値まで来てる銘柄もありますし、REITが大きく買われるようになったのは金融緩和の低金利環境で債券代替として。そういう意味では国債利回り、債券ファンドのいくつかはコロナの時なんて目じゃない水準まで売られているのでJ-REITの強さはまさに異次元と言っても過言ではないです。

じゃあこれから大きく調整するかと言うと難しいところ。単純に米国REITに連動するなら年初から25％調整しているので、これを当てはめると東証REIT指数1550pt。あと20％下げなければいけません。で、利回り4.6％。利回り4％教的には十分な数値です。そこまで行くと有難いけども、日銀が金利を必死になって抑えつけているし、海外マネー、好調な現物不動産をそこまで行くかな。

いや、海外はJ-REITよりもTOB活発でもクラッシュしているので現物不動産と比べることに意味はないのかもしれないし、金利もいつまで抑えつけられるか。黒田総裁がいつ体調不良で辞任するか分からんし、金融政策のツケが物価上昇と言う形で急速に国民感情を損ねていることを考えると参院選に一抹の不安が、、いやないでしょ。野党があんな感じで自民党が負けるわけない。

ファンダメンタルズは微妙。ホテル以外は材料がないです。オフィスは賃料も空室率も下げ止まりつつありますが、むしろ足元は供給の踊り場というだけで数年にわたり二次空室、三次空室が出てくることを考えるともう1発、2発食らうこともありそう。住宅は安定感あるし売却益計上でダウンサイドはカバーできるけどあの利回りが低すぎる。商業はなんともだが、インフレで海外の商業は総崩れになってて、この流れは日本にもありそう。物流は供給増あるけど価格調整が進んでいるのでなんとかなるかな。ホテルは材料あると書いたけどインバウンド＆リオープニング初期はビジネスホテルは食い合うのでまず期待裏切られる。その後にどこまで伸ばせるか。いずれにしろハイシーズンとローシーズンのギャップが大きくてブレる。

どのREITも頑張ってて、特に大手は良い意味で前例を打ち破ってこの苦境を乗り越えようとしている。そこはすごく評価してる。特にNBFと東急リート。素直にしゅごい。しかし、株はどこまで行ってもグロースを追い求める商品なので、利回りだったら債券で良いし、成長性だったら株でいい。特に今は優良株が安くなりつつある。あと海外REITは金利コストが1.2倍になるくらいで叩き売られているのに、J-REITはちょっと金利が上がると金利コスト2倍ですからね。その辺も心配。先行きがすっきりしたらJ-REITに投資する必要ない局面も来るんじゃないかと心配してます。