月別アーカイブ: 2013年5月

MIDリートが配当金を大幅下方修正、7210円が418円に

なんでかこの時期に飲み会が続いてグロッキーなinzaiです。こんばんわ。決算期がヤマ超えたとかお偉いさんの異動とか、何かとバタバタ続きますが、まだ景気が良くなった感じはありません。飲み放題だけどボトル頼んじゃえー、とかそういう雰囲気でもなく。でも、前向きな将来の話とか遊びの話が多くなった気もします。風俗より健全な方の。ストレスの方向性が変わって来たのかもしれませんね。

そういえば昨日今日で地価LOOKとか不動産投資家調査とか市街地価格指数とか3月末時点の数字がいくつか出てきましたが何ともかんともびみょーな感じ。数字は良いんですが、アベクロ効果ってほどじゃないなと。巧妙に数字が作られている感じもあります。基準利回りの中央値が前期比-0.2%なのに、最頻値と平均値は前期比変わらずってどうよ。地価LOOKも期待と実績が微妙に肌感覚に合わないと言いますか、今回のサイクルでは価格が伸び切れないのかなあと。

そんな中、MIDリートがインパクト強烈な下方修正を出してくれました。来月権利落ちの配当金が94%減少するという、ジャパンシングルレジデンス投資法人が昔やった「赤字ですわ」以来の衝撃。

と言っても、2013年12月期は6287円まで戻すので、ポートフォリオ整理の一環で売却損を出すだけなんで恒常的なものでありませんし、ましてやジャパンシングルのように金利コストが異常に重くてという感じでもない。

そもそも、かつてのスポンサーだったパナソニック電工のショールームが退去してしまい、鑑定価格が簿価比-45%と減損間近の水準だっただけに特段の驚きはありません。

むしろ、よくやった。再開発を前提に売却価格を伸ばして(1.9億円だけかいという声も多いと思いますが)、利回りの高い物件を入れてきたなというのが素直な気持ち。

ただ、こういう懸念のある銘柄はオヌヌメにも入れません。損出ししたところで、劇的に配当金が上昇することもないですし。

しかも、このREITは含み損率が-30%から-40%の物件て他に5つほどもあります。そもそもオフィスの平均が-30%近い。パナソニックが退去するともちっとごっそり行かれそうです。

どうやって今後ポートフォリオを綺麗にしていくのか。地道にコツコツやるしかありませんが2年に一度こういう損出しするしか方法が思い浮かびません。もしくは合併されるか。

正直、減損だったら配当金を払わないで済むだけので、REITが物件を運用し続けるのに何の問題もありません。浮いたキャッシュで物件買えばCF増えます。それこそ毎年これやっても構わない。利益超過分配の逆ですね。

海外REITのようにJ-REITが内部留保や累損できる制度だったらこういうショックも和らぐのに、金融庁も国交省も国税もちょっと株価が上昇しただけで油断しまくりのようですので、J-REITに本当の春が来る日は遠そうです。はああ。せめてアップリートだけでもさあ。

4500万円飛ばして、マイナス1500万円に…

短期間にオプションだけで3000万円儲かってたら「俺って神様ちゃうん?」って思ってしまいますよね。分かります。ちなみに私の総資産はこの2日で1.5%減少しました、inzaiです。ガッデム!何のために大半をキャッシュ、あとはコモディティとドル資産中心にしてたと思っているんだ!

ただ、水曜日までの悩みは「こんなにキャッシュ余らせて俺どうすんだよ!?」だったので、日本株が調整してくれて素直に嬉しいというかホッとしてます。あー、このまま上がって行くんだろうなあ、と思ってても、自分個人の資産運用では割安感ないと買わないのが俺のジャスティスという信念なので多少イライラしてましたが、無理矢理出動してなくて良かった。

ちょっと買っちゃったのは金曜日の記事の通りですが、冷静になってみるとまだ買うの早かったなと。しかも、ポジション構築ルールその①:最初の打診買いは目標ポジションの10%まで、というのも守れてないし。この2年で初めて守らなかったのは多分それまでの「見てるだけ」ストレスも大いにあるんだろうなあと。こういうときは素直に様子見するに越したことはない。

マーケット関係者に聞いたら、100人が100人とも当面はボラティリティが高いと答えるだろうし、やることは一喜一憂しない、下がったら買って上がったら売る、もしくはずっと見るくらいでしょうか。

今週末にはプロロジスの公募増資との野村マスターの申込最終日。センシティブな時期なので発言は控えます。面子がかかっている案件が案件だけに風説の流布とか言われたらたまらんし。

確かに暴落したけどその解釈で大丈夫か?

(アップできてなかったので改めて)

久々に大暴落した株式市場ですが、J-REITは3月からずっとこんなボラティリティだったので何も感じなくなってしまってたinzaiです。こんばんわ。

流れとしては、バーナンキが「前から言ってるけどQEは止める時期が来たら止める。今夏からでも当然議論はする」と言ったことから、米国金利上昇、当然US-REITにも比較的大きな調整入る。株式は緩め。

日本時間は金利の急騰、債券先物はサーキットブレークから始まるも1%では実需がいて、みんな昨今のボラ増大からそれほど慌てる感じもない(当然ピリピリはしてた)。次に朝方からプラス推移でマーケットを引っ張ってた電機、輸送が10時過ぎから利食われる。不動産、J-REITは金利上昇から売られる。あれだけ出遅れていてまだ調整するの?短期で買ってた外国人だろなという感じ。

株価水準としてちょっとなあという感じがある中で、ここ数日のNT倍率の歪など「何か変」というのはマーケットの噂になってたところで警戒感でてくる。

セクターが軒並みマイナスになりかけたところで中国PMI発表。50を割る。中国の指標なんて信頼性ないものの、あえて50割るなんてある意味ではギブアップに近い。ここで国内株式の買い方はお休みがほぼ決定。先物は一斉に売りポジション増加。短期資金がひたすら逃げ出し、前引けに掛けて不動産、金融が大崩れ。

後場から全体的に急落。押し目も入ってたものの、ケネディクスがS安になるなど「これあかんわ」感出る。14時には株式先物のサーキットブレークが見えてきたところで、「今日はどこまでも行ったる」感出る。サーキットブレーク中のTOPIX、シンガポール先物は省略。

総論としては、米株より先に日本株が崩れたけど、個人投資家のシェアが著しく高まってたし、それはアジア諸国の調整がマイルドだったことからも顕著。中国の減速は今更感あるし、国の方向性を見極めるフェーズにある中で恐れるに足らん。そういう意味では、個人の投げが終われば、元の相場、15000円には戻るかなと。そこから先は、上で前に書いたようにバリュエーションがちょっときついのは変わらない。世界の人が恐れているのはQE終了後の米株の水準訂正で、そこが動き始めると日本もちょっときつい。如何にバーナンキを信頼するかという話です。とりあえず米債とUS-REITには引き続き着目したい。明日は電車止まらないといいなあ。

ここ数週間、目に見えない疲れが・・・

ボーっとチャリ乗ってたら車に轢かれかけたinzaiです。こんばんわ。道路工事のおっちゃんと学生で車が通れないほど横断歩道が混んでいたのでそのまま突っ込もうとしたら、ギリギリの隙間を通ってワゴンが突っ込んできました。原因は信号無視した私にあるのですが、車の急ブレーキの音をあんなに間近で聞いたのは初めて。スローモーションになって走馬灯が見えました。

もっとも、そのスローモーションではギリギリチャリの後輪が触れるかどうかで車に直撃する感じではなく、恐らくワゴンの運ちゃんもまったく周囲が見えてなかったので慌ててブレーキ踏んだのでしょうけど、まったく気付かなかった自分のストレスを再確認した一瞬でした。

さて、行ってこいの日本株ですが、正直、勝負は月曜からだと思ってます。暴落翌朝のリバウンド、後場寄りの追証売りはいつものパターン。午後14時過ぎにダブルボトムつけたところでJ-REITを少し拾いましたが、それでも2月の水準よりも高い値段でかなり悩みました。

今の乱高下は、単なるポジション調整であり、海外市場が何とか落ち着いていることから、日本株が成長を織り込みに行くのは時間の問題です。その時に、分からないものは分からないと自律機能が働くか。特段のリズムも節目もなく上値を追い掛ける展開が続くのか。

2月はアベノミクスの効果がほぼ浸透してた環境で、3月4月は株価的にボーナスフェーズだったことを考えると、成長戦略が具体化しつつ有るとはいえ、上値を再度追い掛けるには材料が必要です。そして、その材料は案外簡単に見つかるのでしょうけど、信頼感はこれまでより落ちる。

ドル円が100円として、日経平均はどこまで追い掛けられるか。15000円までなら仕込むのは12500円からですし、17000円ならここから押し目でも構いません。ボラティリティが荒れる中でそういった肌感覚がないと迷子になりそう。

J-REITは1050-1100がボトムとして、1300なら配当利回り4%くらいで今のコンディションならフェアバリューな感じ。1150なら4.5%で、住宅リートの利回りが5%。ベース金利が1%上がっても怖さは消える水準ではあるか。

仮に上に行くと、下値余地にびびって買わなかった分は負けますが、個人投資家として別に20%のアップサイドを放棄して塩漬けするのは悪くない判断。オーストラリアとか外債はこれから面白い展開になりそうですし、グローバルREITもまた然り。余力は多めに残しているに越したことはないのかもしれません。

野村マスターのIPOは大丈夫かなあ。仮条件決定(9.2万円-10万円)までこぎつげましたが、巡航ベース利回り4.5%は相対的に割安感に欠ける感じも。LTVを下げるのか、上場後の株価推移なんて知らんということになるのか。どのみち野村不動産投資顧問としては見送りという判断はないと思うけども。。

俺が日銀の黒田東彦総裁の画像を貼り続けるスレ and 大型リートファンド復活

なんというか、こう、>斜め上の発想です。自分でやったらたぶん5枚目くらいで我に返ります。久々に男の魂を見た気分。初老マニアかなんかなんでしょうか

しかし、J-REIT・リサーチ・オープンは4月販売停止したのにもう再開するってすごいですな。ものっすごい速さで資金流出してたのでマーケットとしては悪い話じゃありませんが、DIAMや東京海上のJ-REIT然り、販売再開してすぐにフローが戻ったと言う記憶がありません。証券会社の販売体制のさじ加減次第ですからねー。JPモルガンのあのファンドが異常でした。

そろそろJ-REITも日本株に追いつくべく本気だしてもらえないものか。