GW明けの辛い週もあと1日！inzaiです、こんばんわ。
日本株に比べると底堅いJ-REITですが上値は重いです。不動産株が大きく下げる中で、NBFやJREなどの大型株も総じて軟調。今日は引けに数十億円と見られる売りが出て最後はズルっといきました。なんとか吸収できているのはさすがですが、買い手不在感がそろそろ出てきましたね。来週くらいまでは浅めの押し目買いと深めの利益確定の勝負でしょうか。
インベスコオフィスの公募増資は40億円と超小粒ながら、分配金は2018年10月期実績から14％減少するというアレ感じに見えたせいか、投資口価格は3％安。CSタワーアネックスの売却益がなければこの3期はほぼ横ばいであまり影響があるものでないし、固都税を考慮しても微減程度。ってか、インベスコのプレスリリースは固都税についてずいぶん詳しく書いてますね。いまってこんなもんでしたっけ？そのエネルギーは、他のREITのように補足資料作成に使えばよかったんじゃないだろうかと思わなくもないです。
東証REIT指数 1728.48pt 前日比-0.01％
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 前日比+1.09%
ジャパン・ホテル・リート投資法人 前日比-1.93％
東証REIT指数は間違いなくプラスで引けるかと思いきや最後に滑って-0.01％。でも、出来高少なくて大きなインデックスイベントがあった割にはしっかりしてたと思います。
本日のトップはインベスコオフィス。昨年6月に自己投資口を実施し、上手い物件売却もあり今年に入ってからのオフィスREIT上昇の波に乗って、その上昇分を発行済投資口数の30％を超える大型増資かつポートフォリオクオリティの質を下げるような取得で帳消しにして、本日のインデックスイベントは何とか上昇にこぎつけました。下がるところまで下がってる感ありますが当初のピカピカ感は薄れてきました。
それよか中途半端に放置されてた大和住銀はSMAMと合併するのですね。大和証券側が粘ったのか分かりませんが、もっと早く合併してやれば良かったのに。REITの世界だけで見るとSMAMはシンガポールにも拠点構えてますし良い会社に見えるけど社風は完全に銀行のアレなんで厳しい環境を望む人にはおすすめかも。
東証REIT指数 1688.34 前日比+0.29％
日本ヘルスケア投資法人 前日比+1.71％
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 前日比-2.32％
本日トップは日本ヘルスケア。4月6日以来のトップです。配当利回りは4.6％まで下がってきました。それよか、本日の主役は出来高が200億円を超えたJREと価格の安定操作が入ったインベスコ。インベスコには昨日の価格でお金が払い込まれるし、POで買った投資家はまだ売れないし、価格はこれ以上は下がらないし誰も損してません。素晴らしいシステムですね。風邪気味なので本日はショートバージョンとなります。
信じられないことにもうすぐ今年も半分終わり。inzaiです、こんばんわ。去年も同じこと書いてた気がします。
にしても毎月分配型投信からの資金流出、まじでしんどい。大量供給とか金利上昇に備えていたら思わぬところから伏兵です。国交省と金融庁ってほんと仲悪い。昨年一昨年のIPOラッシュが酷いことになって国交省だって反省していて、せっかく関係各所と調整して実質的に利用不可だった自己投資口の解禁までこぎつけてこれから少しずつマーケットも回復していくかもしれないと思ってたら、金融庁財務省サイドからこれですよ。REITをターゲットとしたとしか思えないあの警告。日銀、政府、国交省が頑張ってバブルを維持しようとしていたところに、思い切り足を引っ張り始めました。財務省としてはいつまでもこんなジャブジャブな市場なんて不健全と思ったのかもしれませんが、さすが役人、嫌がらせのタイミングはピカイチ。救いがないのは彼らは彼らなりの正義を貫き通しているだけなんですよね。まさに正義の反対また違う正義ってやつです。はあ。
そんな中、インベスコが自己投資口買いを発表。7月20日までの約1ヶ月間に上限8億円を買い入れ。発行済投資口数の1.23％を取得・償却すれば分配金は1％上昇する算段です。投資口価格がBPUもしくはNAVを下回る場合に買い入れることを言明しており、足元のNAV倍率は0.88倍なのでまだ買い入れ余地はあるものの、本日既に1％超上昇しているので、買入可能投資口数は既に減ってます。減った口数だけ分配金上昇率が低下するので要注意。
興味深いのはそのタイミングと金額。取得した期に償却しなければならないこと、取得価格がBPU、NAVを下回る必要があるので、なるべく最新のBSが望ましいことを考えると決算発表と同時にアナウンスすることになりそうです。あと今回の8億円という金額は減価償却費とほぼ同額で使い切った感じになります。1％程度の取得ならLTVにもほとんど響きませんし（0.5％くらい）悪い判断ではないですけど、CAPEXを毎期1億円くらい計上していることを考えると、キャッシュフローはマイナス。基本的には物件売却をセットにしないと永続的な実施はちょっと難しいかも。物件売却益を吐き出さないといけないJ-REITの税制度はほんとクソですね。売却益を留保できるなら、鑑定価格より高く売却し、物件取得でNOIを維持しつつ、さらに自己投資口買いもできるという最高の財務戦略が出来るのに、何にも出来ません。ここまで何も出来ないJ-REIT制度は日本くらいです。売却益は全部吐き出せとか日本くらいですよ。こんなんだからアジアの先進国で一番物価安いとか言われるわけで云々。
本日ちょっと面白かったのは、自己投資口買いを発表したインベスコは上昇したのに他のNAV倍率1倍割れ銘柄はさほど反応しなかったこと。そもそも最初の計画発表時点で多くの中小型銘柄は買われてしまってたのはありますが、この動きが自己投資口の影響をきっちり計算してあんまり効果ないと判断していて、短期筋がニュースに反応しただけか、ただそこまでお金が回らなかっただけか。
それよりもアクティビアと阪急リートですよ。5月の権利落ちからアクティビアは12営業日で上昇はわずか1日、阪急もずるずると6％超の下落。配当落ちの3倍くらい落ちてます。ファイナンス懸念なのかホテル懸念なのか、テナント退去懸念なのか。アクティビアは新橋のヤマダ電機が退去発表しましたけどあんなのずっとガラガラで系列店舗入れたり迷走していただけで時間の問題だったわけで特にサプライズないです。まあ、他の物件もかなり景気感応度が高いというか定量供給の影響を受けやすいものが多いですがちょっと極端です。あーしんど。6月決算銘柄もこんな動きだったらマジで禿げ上がります。
今週の中心は日本株でしょうなあ。マザーズが火を噴けばそれこそイケイケ、って書いたのが昨日、で今日のマザーズは2.64％上昇して年初来高値を付けたとか。もう仕事終わりですわ。ってか寄与率トップのそーせいは会社予想あれでいいんかいという数字。いくらベンチャーとはいえねえ。
さて、昨年6月に上場したインベスコ・オフィスがPOを発表、本日値決めとなり、まさかのIPO価格割れ。ほんのわずかですが未達は未達。このご時勢にそんなことあるんかいなと。何のためにPOやるかわかりまへんで。上場直後に主要テナントが抜けるわ、AMフィーが色々アレだわ、と突っ込みどころの多いREITでしたが、今回のPOでは借入金90億円は全て変動というこれまた突っ込まざるを得ない状況。取得物件も新子安のオフィスって何やと思ったらコンフォリア新子安見に行ったときの通りかかったアレですか。個人的には嫌いではない不動産、というかミニ世田谷プライムスクエアという雰囲気を持ったビルでむしろ好きです。新横浜、横浜、川崎に囲まれてオフィス需要があるのかと言えばないんだろう、というか学習塾のニーズはあるんだろうけどちょっとオフィススペース広すぎるんだよなあと。
しっかし、この4月中旬からの怒涛の下げはなんなのかお漏らしってレベルじゃねーぞ。。分配金2000円くらいは出るんだろうなあ。。
PS 「○○○○（某REITもやってる金融グループ） セクハラ」でヤフー検索された方がいらっしゃいましたがアセットマネジメント会社のこと調べてたんでしょうね・・・セクハラは知りませんが（ピー）、いや止めとこう、そういえば、銀行系の運用会社は出向者が羽を伸ばしているせいか、いやダメだな、青も赤も緑も（ピー）、あー、すげえ話したい。事件の当事者がCSR投資とか極めて社会的責任のある仕事やってるって何の冗談ですかねって話したい。人事部も社長もそれ知っててやらしてるって話したい。ってか何の問題もない会社なんてそれはそれである意味おかしいですよ。問題を受け入れろ、という意味ではなく、大勢の人が働いているんですもん。色々ありますって。それをどう解決（もしくは見ないふり）するかという話。昨年一大センセーションを巻き起こした、検索すればいくらでも出てくる某AMのあの事件にまったく触れない時点でこのブログは体制側に立っていることをご認識ください（言い訳。気になる人は転職エージェントに登録してアセットマネジメント会社を受けてみれば色々とアドバイスもらえると思います。
