月別アーカイブ: 2017年1月

東証REIT指数の浮動株化は逆に

とうとう1月が終わりました。転職は上手くいかないしマンションは売れないしドライバーはまっすぐ飛ばないしアスペは今日もアスペだったし何だか毎日が上手く行きません。inzaiです、こんばんわ。

昨日は書き忘れたのですが、とりあえず為替と日本株が逆に動いたら為替に付いていくのがポリシーです。こういう時は往々にして政治や中期的な経済情勢などマーケットのテーマがふわっとしたものになっている時で、こういうとあれですが株サイドの人間は思考停止になってとりあえずトレンドに付いていこうとします。一方、為替はこういう時の方があるべき理論を思い出して、逆に短期的なノイズを排除できるので、肝の据わったポジションを取りに行きます。絶対そうかと言われると困るのですが、リスクオンとリスクオフが真逆なら為替、今はリスクオフの方についていってポジションの積み増しはしません。

それはそうとそこそこ注目された浮動株化は、噂出てから半年ほど順張り→一週間前に解消→再度順張り→最後は逆、という感じですかね。ポジションの勝ち負けで言うと、必ずしもこの銘柄持っていれば勝てる、というほどではなく、エントリーポイント次第なところも多かったので、来月以降にどんなポジションに傾くのが分かりません。ただインパクト出る銘柄は順方向に行き過ぎたら戻りもさっさと出そう。ほんと東証は面倒なことを思いつきますわ。

なお本日ケネディクスオフィスが3物件売却して売却損15億円を計上。簿価66億円に対し鑑定評価額45億円、売却代金が51億円。決算予想に織り込んでいた損なので影響はないんでしょうけどよくこんな価格で買う人がいるものだ。それを言ったらこんなジャブジャブな状況なのに売却損出るってどんな高値でそもそも買ってたんだという話ですが、そんだけ2008年のミニバブルはすごかったということです。あの頃の30歳-40歳の人はしばらく休んで個人で不動産業始めてる人がいますが、規模が2桁億円からという印象です。ほんとすごかったんだろうなあ。あの頃が未曾有の好景気かと思うとこれからどこまで欲張っていいか限度が分かります。あの頃に届くような価格設定は虚実（分譲マンション除く）。

最近知ったのですがアマゾンUnlimitedで無料！
不動産法律セミナー 2017年2月号 (2017-01-20) [雑誌]

1月ももうすぐ終わり＆REIT決算

今シーズンはあまり日本酒を飲んでいない。inzaiです、こんばんわ。一時期は狂ったように家でも外でも日本酒まみれでしたが、確実に美味しいお酒を飲める店をいくつか確保すれば、それ以上はチャレンジする必要もないのかなと思ったのと家で飲むとやはり太る。日本酒のアミノ酸はエネルギー源としては最高なだけに飲み過ぎは危険。しかし、ほんと良い店が増えました。ただし、京橋スクエアガーデンの獺祭BAR、あれだけはほんと意味が分かりません。すぐに撤退するかと思いきや今でも続いているということは戦略変更でもあったのでしょうか。

さて、早いものでもうすぐ1月が終わります。トランプ大統領の一般教書演説を控えて動きにくくどうなることかと思いきやイベント前にゆっくりリスクオフが進んでゆっくりリスクオン。根拠なく上でも下でも良いから波乱を期待していただけ、といわれると耳が痛いのですが、ダウ2万ドル乗せがこんなに淡々としたものになろうとはまったく想像してませんでした。どっちでも良いから動いてくれればアクション取れる準備してたのに、、きっとそういう人多いのでしょうね。ぶっちゃけ月初と大統領関連以外、ほとんど記憶が抜け落ちてます。

値動きだけで言うと1月は中国の好調なPMIから始まってエマージング、フロンティアの株価はそこそこ好調。ECBは無風だけどユーロは若干の買い戻し。全体としてはトランプ旋風のリバーサルの感が強く、大きな流れでのマーケットの長期的な展望を織り込みに行った反動に留まった感じ。そもそもドルのレパトリに備えるのならドルの需要はまず減少すべきなのに、ドル高が進むこと自体があれなわけで、しかも米債も売られてこれってのは相変わらずこの世界は分かりやすそうで分かりにくいです。この辺は新興国債券にちょっとロングで入っただけで、あとは債券ものにうっすら利益が乗ったくらい。

一番不思議なのが日本株の水準で、円安一巡感があるのに、株価は総じてしっかり。そら3Q、4Qの数字は強いんでしょうが、年末あたりはその反動で微妙なリアクションになるはずで、為替のフォローがないと厳しいはずなのに、円安止まっても株価しっかり。米ドルの割高＆リキャップ自社株買いストーリーの歪さはもう数年前からの話なんで気にしませんけど、日本株もそんな雰囲気になってきましたな。

トランプは相変わらず滅茶苦茶な言っており政治家としてはゼロ点なのかもしれませんけど、経済人として考えれば別に間違ったことを言っていても修正すれば良いだけだし、アメリカが「ごめんね」と言えば他の国は許さざるを得ませんし、移民関連は不可逆的な行動をしつつありますが、大統領が変わればなかったことにできるし、そもそも外交なんて自国経済＆自国資源だけでやっていける国が最強と考えれば、米国は最後の最後には逆切れできるというカードもあります。ほんとの意味で外交ってゲームでしかありません。

そう考えるとやはり米国中心に考えざるを得ないけど、そうなった時には米国の経済も大きく変わるわけで単純に株買いとは言えない複雑さもあります。要は引き続きどっちつかずの投資スタンス。

一方、J-REITは何とも言えない値動きが続きます。12月は投信への資金流入とセットで一斉に地銀が動き出してきて、1月は頭からファイナンスラッシュで価格は下げたものの、25日MAにサポートされて若干気持ちの悪い底堅さ。利回りが3％前半まで低下している1月権利落ちの住宅REIT群がどのような調整を見せるかが今後の肝かと。さすがに3％割ることはないだろうし、これから3月の配当株の権利取得に向けてそっちに流れるお金も多いとは思うけども、どうなることやら。

決算はどれもそこそこ強くて、天王洲が埋まって大きく配当金を伸ばす見込みの阪急リートが堅調。天王洲埋まらない前提で色々と頑張っていたところに追い風が吹いてある程度は織り込み済み。グロースだけで買われるフェーズに入ってます。あとは明日の浮動株化イベントの影響が大きいはずの平和不動産リートも好調。浮動株化イベントはないのかなと思いきや27日から大型銘柄は一気に順張りの傾向が出てます。さすがにこのタイミングからやってくるとは思ってませんでした。これがあと4ヶ月続くと思うとうんざりします。行き過ぎてくれるとありがたいのですが、そうはならずレンジでいったり来たりとかそういう相場は苦手。

あと面白かったのは初のインフラファンドの決算となったタカラレーベンインフラファンド。IPOはP50で太陽光買っておりこういう方針なのかなと思いきや、次の取得はP75。トップラインを引き下げたと思わせて利回りは4.5％から4.3％に低下。しかも従来はスポンサー負担だったオペレーターフィーはファンドが払うことになってるし意味分からな過ぎて面白いです。手探りだからしょうがないけどもうちょっと覚悟決めているかと思ったらそんなことなかった。そこはタカラレーベンクオリティ。出来高が急減していることを考えるとマーケットは消化不良なのでしょうか。次はしれっとAMフィーを引き上げそうですね。投資主総会マターとはいえこれまで否決事例ないですもんね。これやられたら本当にしんどい。

月刊プロパティマネジメント 2017年 02 月号 [雑誌]

ホテルリートとか色々

今年の目標は週一回の更新でしたが無事に風邪で死亡。inzaiです、こんばんわ。

森トラホテルは仮条件を133,000円‐143,000円に下げてきました。あのプライドの高そうな本体の社長が良く了承したなと思いますが、まあ158,000円は高めのボールにも程があるという感じですからね。これで配当利回り4％に乗せてきました。あとはテーパリングの雰囲気を出してきそうな日銀決定会合を目前に金利コストが超低く、かつ固定比率もそれほど高くない点や、ホテルの市況はピークアウトしたんじゃね？ラグジュアリーとか大丈夫？ラグジュアリーホテルやる人が少ないのはビジネスホテルの方が圧倒的に儲かるからだよ？とかそういうのを織り込んでどう着地させるかでしょうか。森トラストが10万円で増資したものを半年で1.5倍にして投資家に売り付けようとした（133,000円でも1.3倍ですが）ところとか、この御時勢に色々と浮世離れしたファイナンスを見ることが出来てそれはそれで楽しいです。

ホテルといえばいちご、ジャパンホテル、インヴィンシブルの月次が本日発表。前年比ボロボロだったインヴィンシブルが円安効果なのか数字はマイナスが目立つけども昨夏から11月の数字よりはマシに。3月くらいまでは稼働率上げるバッファがあるので前年比ではマシに見える期間あるかも。いちごとジャパンホテルも稼働率、ADRともに上昇しているとこはほとんどないですね。どっちか伸ばしてどっちか落ちてRevPARはなんとかプラスって感じ。いや、ADRを下げて稼働率上げるって言う典型的なピークアウトパターンが大半か。いちごはRevPAR下がっても売上プラスでジャパンホテルもそんな事例がいくつか。宿泊以外に注力したのか、ホテルの客室数が増えたのか、単に昨年に婚礼かレストランの改装やってて落ち込んだ反動なだけか。ダダ下がりだったスマイルホテル京都が持ち直しのは良かったですが、本町の下げがえぐい。そして札幌がついにブレーキかかってきました。あと、いちごのその他ホテルのADRが5000円切ってきましたね。何やってるのか。いずれにしろこのファンダだと昨年買ったホテルのバリュエーションが正当化できないので外部成長難しいのが難点。森トラホテルはどうかなー。

目立った話だと産業ファンドの東芝の物流施設取得。最短で1年後には退去できる契約なのに結構なお値段になってます。まあ意味分かんないですよね。日本ユニシスも退去する可能性高いってみんなが手を引いた物件取得してあの有様だったわけでほんとこういうリスクとるの好きな会社です。

派手な話が多いけどファンダメンタルズとしては目新しい話も懸念を否定する話も出てきません。なんとなく数字は良いイメージですがババ抜き的に投資家が去っていく感じが続くとまずい。想定外に強いって感じはしばらく味わってません。NBFあたりから強烈なストーリー出てきて欲しいけどどうなのか。相変わらずやる気ないのかもしれません。

 

森トラホテル、マリモ、ポジションなどなど

逆張りがどうにも当たらない。inzaiです、こんにちは。お御籤は久々に大吉を引いたので明日からは運気が巡ってくると信じたいのですが、もうちょっとやられるんだろうなーと雰囲気です。まあお御籤なんて宗教の最たるもんですからね。真剣に考えを積み重ねた結果、何かあと一押しが欲しい場合に縋るものであって毎日をふわふわ過ごしている人にとってはノイズでしかありません。それでも救われたことが1度や2度じゃないので毎年神頼みしているわけですが。

マーケットの焦点はほぼ100％、1月20日の大統領教書演説です。マーケットとしては新しいポジションを作りにくいし、せいぜい既存のポジションの細かい調整がメインです。含み益があれば残すし、踏まれていれば閉じるし、マーケットのボラティリティに耐えられるよう動かすくらい。ただ、2日に書いたよりもモメンタムが残っており、その後はジリジリと価格調整ではありますが安値を割り込んでないので、まだ大きな調整には早いかなと。

トランプ大統領がどういう体制を築こうかとしていることはほぼ固まりつつありますが、何をどのくらいの強度でやろうとしているかは未知数です。選挙で勝利してからここまでは経済人らしいバランス型、都合の悪いことは忘れて上手く良いとこ取り出来ておりますが、人選を整えるためにそれしかないだろうし、株高も上手く作用しました。自動車工場の国内誘致も成功しましたし、何よりも選挙で勝ったという事実が彼に余裕と責任を与えた印象があります。

ここからドル高、金利上昇、需要縮小、不安定な海外情勢に立ち向かわなければならない中で、彼の路線を次に繋ぐために4年間でやろうとしていることは非常に多いです。まず手を付けたのは、非常に分かりやすく、手を付けやすい供給サイドへのプレッシャー。日本の賃上げと同様に、企業にあれやれ、これやれと交渉しました。悪いようにしないし、輸入車には関税かけてやるからとかネゴの方法も色々あるでしょうし、何よりもギブアンドテイクは彼が得意とするところでまず結果を出しました。需要サイドに働きかけるのは非常に難しいですが、それが問題になるのは株高が落ち着いた後かなと。

外交は経済、軍事をフル活用してゴリゴリやるようで今は全面的にあらゆるチャネルを開いている状況。マイケル・ピルズベリーを重用した時点で中国への政策はこれまでよりもきつくなるのは明白で、それ以外の国とどう付き合っていくのか。リーマンショック後はやったもの勝ちの世界になっており、摩擦を嫌う先進国の弱腰をストレスに感じていたのは米国民のみならず日本も同じじゃないかとは思ってますが、「本気出せば勝てるだろう」と思っていた状況が本当にそうなのか。思ったより力が均衡してればみんな軍事に傾いてそれはそれで景気良くなりそうですけどね。対中国の面では対立を幸いにして貿易止めて保護主義に傾けやすいしですし、この辺はトランプ大統領がフルに利用してきそう。中国に経済人に戦争は出来ないだろうと足元見られなければいいですが。

そういうことを考えると足元の雇用増加、株高が落ち着いた後に国内の不満が高まった後に打てる手は少ないことから、不満が出る前に前にドンドン新しい手を打っていくのかなと思います。比較的わかりやすいところから取り組むのでしょう。

20日は少なくともグローバルな平和が掲げられることはなく、改めてMAGAを強調し、インパクトを考えるとダウ3万ドルとかまず出てくるのかもしれません。懸念されているドル高是正、4年間でインフラ投資を〇〇兆円、国内回帰のこの辺が小粒になる可能性はなく、実現できない場合は共和党に責任を擦り付けるか、少なくとも全力で取り組むことをアピールしてくるはず。外交は米国が一番であれば、360度付き合うが、味方と敵を明確にするぜ！とか言うのかなあ。優等生的内容なら売りでマーケットは決算など企業収益に移行、これまで通り過激なら一段高でその後は下落。一段高で上昇相場継続となると、低金利誘導、景気刺激策強調を更にコミットした場合でしょうか。トランプ大統領の基本スタンスは引き締めだし、財政の縛りがある中でどうやって実現するの？という向きもありますけど、既に経済戦争に入っているのだから、米国として使えるものは全て使っていくというスタンスも普通にありかと。完全にニュートラルなスタンスで臨むつもりです。

ポジション的には、円キャッシュ50％、米ドルキャッシュ5％、米ドル債券/優先株/REIT10％、J-REIT8％、日本株10％、新興国株式/債券/REIT13％、あとは欧州株やコモディティです。米ドルものを増やしたいのですが、金利が下がれば価格が上昇して、円高に振れるので何ともやりにくい。米株は何とも難しいけども、いつまでもゼロというのも気持ちが悪いので何とかしたい。。かと言ってここに来て順張りもなあ。基本的に逆張りで入っていきたい人間です。

さて、J-REITは大発会から3日連続でファイナンスが発表されました。2016年は4日連続でファイナンスだったので火曜日も続くかどうか。投信へのフローは鈍化しているので、例年通り、ファイナンスで重くなる展開かと思っていたのですが、意外にしっかりしてます。円安で海外が買っているのか。グローバルREIT全体が好調なので年末にかけて出て行った資金の戻りも大きいのか。

ファイナンスは森トラホテルのIPO、POはコンフォリアとJPR。森トラホテルは突っ込んできたようなそうでないような。相変わらず投資家を舐めたスキームと言うか、10万円でスポンサーが投資してREITを組成しておき、IPOでは15.8万円で売り出し。物件の取得価格が鑑定価格をそこそこ下回っていても、そのエクイティファイナンスだったら何の意味のないよね？大手REITのPNAVが1倍というわけではないので、完全にアンフェアというわけでないものの、次のファイナンスが投資家にとってディスカウント増資でも気にしないというスタンスなんでしょうか。なんだかなー。森トラリートの反省点が生きてないのかなあ。

あとのファイナンスはJPRとコンフォリア。JPRは東京スクエアガーデンを買います。文句なしの良いビルで、日本橋から京橋にかけてはガンガン再開発が進んでオフィスの集積地になるのでポテンシャルもあります（供給過多には目を逸らしつつ）。コンフォリアはまあ鑑定会社の都内レジでCR4％下回るのはさすがにやばいっしょという意思が伝わってきます。でもグロスも満室稼働で6％は余裕で切ってきます。物件価格は案の定お高め。ディールサイズが小さいのがREITの良心だと思ってます。

あと気になることと言えば、小型株のリバーサル。大江戸温泉リートが若干早めに動いて、マリモ地方創生リートもジリジリ上がってきました。正確には大型REITが頭打ちになって、住宅REITもバリュエーションきつくなって、最後の最後に小型株が来たなという感じ。一部の何考えているのか分からないREITはやや出遅れ。いや、もうなんというか、小型REITはトランプ爆誕でどうなるのか分からないと書いた時期がボトムでした。配当利回り7％、ディスカウント率30％超えて下げ止まり。あの時は相当悩んだし、配当利回り3.5％の中堅銘柄の2倍の収益が取れるのは経済性には十分と思ってはいたのですが、ロジックが思いつきませんでした。金利が低いのと価格がストレッチした状況では、現物価格に立脚するのは難しい。ただ、株価が上がったからと言って小型銘柄への見方は変わっておらず、リスクオフには弱く、リスクオンには最劣後というのは今後も同じかと。

マリモなんかはファミリーや駅から遠いところの影響は受けそうですし、家電もちょっと不安ながら、パッと見は住宅メインのREITっぽいので収益は安定してそうですし、短期的な配当金も現在のファンダメンタルズベースだと下振れ要因が考えにくい。何かあった場合にサラリーマン的に言い訳が難しい銘柄の最たるもんですな。

あと、地方の大江戸温泉は行ったことないので分かりませんけど、ブログでも度々言及してる通り1万円で食事付き、送迎も完備というのはコミュニケーションとしては良さそう。ただ、未だに周りに大江戸温泉に行ったことある人間がいないという事実。個人的には食事を犠牲にするというがなあと言う気持ちはありますが、旅館のように外れがないのは大きいのかあとも思います。醤油味しかしない煮物とか冷えた天ぷらとかマジ勘弁。大江戸温泉にお酒持ち込めるなら大江戸温泉のが良いという気持ちは良く分かります。

そんなかんなで3連休も終わりです。日経先物、ドル円、中国株はジリ高、シンガポールREITはミックス、ASEAN株式は若干のマイナス。まだ動かないよなあと思いながら目を離せません。疲れる。

J-REIT分析　2017年1月3日

inzaiです、こんばんわ。昨年10月以来のJ-REIT分析です。12月頭から準備はしていたのですが色々と忙しくてこの時期になりました。頭の体操にはちょうどいいです。でも8000文字オーバーはきつい。インフラファンドは次回以降にします。

J-REIT市場はガーっと年末に加速してそのままの価格水準なので年初の動きは良く分かんないです。現在、ドル円は118円目前、日経先物は17400円と好調な滑り出し。こちらは良い時期に調整できたのでロングから入った人が多かったということ。中国株とシンガポールもなかなかの動きです。今年は大きく動いてほしいなあ。

8951　NBF
三井不動産系オフィスREITでJ-REIT最大手。三井不動産の保有物件がどんどん竣工するので利益は要らない上、銀行を絞り上げるだけで何億円というコストが削減できるため最近は目立った行動なし。

8952　JRE
三菱地所系オフィスREIT。何とも微妙な地方都市の主要物件を買い増し中。こんなことならNBFのように静かにしていて欲しかった。投資法人みらいを立ち上げた三井物産も何気にマイナースポンサーだが、こちらおよび地所系私募REITが大半を保有する新宿イーストサイドをみらいに売ってしまう。何とも非効率だけど地所が三井物産保有分を高値で買い取ること拒否したんですかね。

8953　日本リテール
三菱商事系の商業REIT。こちらも高値で買い取ることに関しては負けてない。そうすることでどんな時期でも物件取得できるネットワークを作りたいのかもしれない。札束で頬を叩くビジネスモデルは資源関連だけではなく不動産にも応用できるということか。でもこういう頭要らないビジネスモデルはブレないし、商業のオペレーション力には重要な要素。時価総額は4番目だけど配当利回りはほぼ市場平均か若干高め。相場の上昇時には強い。

8954　オリックスR
スポンサーからホテルを買い始めた時期は何とも微妙だけども、リーマンショックでやらかした物件にしこしこ手を入れてREITに売却していることが評価されており、上場以降ではもっとも評価（バリュエーションではなく）が高い時期にあるんじゃないかと思っています。ただ、スポンサーのホームページを見てもらえば分かるように商業不動産の開発はほとんど止まっている感じ。リース会社と不動産は切っても切り離せない関係なので完全撤退はないかもしれませんが、他のところと比べると何を考えているのか分かりません。いずれほぼ独立系REITに近くなるのではないか。もしくは自社開発は止めて景気悪化局面でローンを押さえれば良いかと思ってるんでしょうか。

8955　JPR
東京建物と言えばデベロッパーの中で一番給料が高いと言われてた時期もありました。NBF、JREに次いで利回りが低い時期とその他大勢と同じ利回りの時期があり今は前者の時期。なんだかんだ言っても準プライム的な感じのオフィスが寄与してきっちり配当伸ばしてます。

8956　プレミア
NTT都市開発系のオフィス/住宅REIT。ケネディクスとの協業するかと思えば何の続報もなし。清々しいくらいスポンサー頼みのREITになっていて最近ではそれを隠そうともしないですし、マーケットも「そうそうそれで良いの」という感じ。こんな状況でケネディクスと何か出来るとは思えません。

8957　東急R
東京建物が思いっきり追い風を受けたのに対し、商業のプライム物件を揃えているはずのこちらは向かい風に苦しんでます。物件入替を積極的にやって頑張ってはいるのですが、築年数が古いと言っても限度があるだろうという物件や用賀のタワーオフィスどうすんの？というのが足を引っ張ってます。あと渋谷の再開発が立派すぎて、ヒカリエ同様にREITには関係ないなあというのが何ともね。REITのおまけ感が辛い。

8958　グローバルワン
社長が変わってアクセル踏むのか？と思いきや明治安田生命はマイナス金利でそれどころじゃないのでしょう。マーケットの回復なりに追い風受けており、さいたまの物件も意外に好調で特に問題も見当たりませんけど、稼働率は結構パンパンで南青山も東急不動産の退去リスク（渋谷に戻る）を考えるとここからの伸びも期待しにくいなあ。

8960　ユナイテッドアーバン
丸紅系の総合型REIT。昔の商社らしいというか他のREITが不動産ビジネスとして取れないリスクを積極的に取っているのは評価できます。保有ビジネスではなく運営ビジネスにも顔を突っ込んでいくスタンスは好きです。オリックスREITに近いです。安易に地方物件に手を出さないところもOK.

8961　森トラR
何でみんなこのREITのことが嫌いなのか。長期目線っぽいけどどうやらそんなこと考えてなさそうなスポンサーに嫌気がさしているのか。なんかかんだ言っても森トラだぜと思ってはおります。しょっちゅうリーシングリスクの問題出てくるのには私も疲れましたけど。ホテルリート上場は伊達社長もインタビューで触れてるしそもそも組成されているし周知の事実。どういう評価されるんでしょうかね。リニューアルしたコートヤードは安っぽい印象しかないけど。浮動株化の影響は分かりません。どうなのかなあ。

8963　インヴィンシブル
フォートレス傘下のホテルREIT。住宅も少し持ってます。いつ出口を迎えるのか冷や冷やしてますが、そんな中で下方修正。J-REIT業界で下方修正したのは久々。民泊＆東京/大阪の競争激化で当面は厳しい、というか前回のPOのくっそ高い物件取得価格に対し、目線を維持しても「はあ？ファンダメンタルズ見てんのか」と言われるし、目線下げても「はあ？前回何だったの？」と言われるしどうなんですかね。世の中の仕組み的にはそろそろ鑑定会社にメス入れる必要あると思います。DCF法の賃料水準を開示させれば良いのにと思う。ちゃんと作ってんだったら問題なかろうに。

8964　フロンティア
岡山の件で株価が下がったときは三井不動産の神通力もここまで落ちたのかあとビビりました。金利が低いとスポンサーは物件維持し続けた方が美味しいですし、POしないなら株価もどうだった良いし、しょうがないけど外部成長がないと日本型の商業REITは成長できません。なんとも辛い。

8966　平和不動産R
スポンサーがケネディクスと物件交換、REITもいくつか物件入替やってます。このREITはそれで良いのです。どっかで茅場町のリスクは顕在化するのでしょうけど、それ以外はすでに低空飛行。低ボラ、低グロース銘柄の代表格です。

8967　日ロジ
みらいのパイプラインに三井物産の物流施設入っている時点で「おーのー」と思った人がは多かったはず。足元の株価上昇はみらいがこけたからですかね？社長代わって安定成長が維持できるかどうか。たぶん大丈夫。なお前社長の川島氏はイクメンのNPO法人立ち上げてます。サイトはこちら！お元気そうです！

8968　福岡R
物件入替すっごい良かったと思ったのに株価はだだ下がり。意味が分からん。分配金下げてLTV下げてポートフォリオの質がかなり上がったのに。株価は年末に上がってきましたけどJ-REIT市場は相変わらず短期目線過ぎやしないですかね。リニューアルしたキャナルシティの噴水＆3Dプロジェクション観に行きたいなあ。

8972　ケネディクスオフィス
確か一昨年もケネディクスオフィスの10月決算が想定以上に強くてオフィスREITに火が付いたんですよね。2016年も同様の展開になりかけてますがそこま影響はないかなあ。でも何だかんだいって綺麗な運営してます。よくこんな隅々まで気を使って運営しているなあと思う。

8973　積水ハウスレジ
年末にかけて住宅REIT全般が絶好調。何があったのか良く分かりませんが当REITも絶好調。CFは極めて安定しているしスポンサーも協力的。もっと早く上がってしかるべきですが都心物件が多すぎるのがある意味リスクと思われているのでしょうか。ここ数年に買った物件は安いとは言えないのは事実。

8975　いちごオフィス
なんかこうチグハグ感出てきました。増配記録がそんなに大事かな？そんな状況だとPOしても評価されにくいだろうし。

8976　大和証券オフィス
外部成長回転モデルの限界が見えてきました。ここから内部成長でどこまで伸ばせるか。テコ入れ系は得意な会社ですが綺麗なオフィスを更に綺麗に運営するというのは別のスキルが求められます。ミナミルミのイベントはどんな効果があったのか、ちょっと楽しみです。新宿には縁がないので参加できませんでしたけど。

8977　阪急R
天王洲が埋まってぐっと株価が上昇したのに何故か失速。余計なこと言ったのかどうせ天王洲からは退去するテナント出るんでしょということなのか。プレミアと同じで全体的に安定した運営を続けてます。しかしこのままでは安定した関西のスーパーばかり増えてしまうような。まさに地主REITっぽくて個人的にはその方が好きです。

8979　スターツ
なんでこんなタイミングでファイナンスしてしまったのか訳が分かりません。証券会社は誰も止めなかったのか、むしろ誰もやらない時期だったからフィーが安かったのか。そして、そんな立地で大丈夫か？と心配したくなるような物件が揃ってます。価格はそんなに高くもないかなあと思って立地や築年を見てなんだかなあと。なんにせよ資産規模は大きくなったのでここからどう挽回していくか。スポンサー次第では挽回できるとは思うのですけど。

8984　大和ハウスリート
合併して分かりにくいところもあるのですが、住宅＆物流というのは非常に分かりやすいコンセプト。収益の低ボラティリティという面ではJ-REITナンバーワン。ここから総合型へ切り替えることでどんだけボラ抑えつつグロース取れるかと言う話。

8985　ジャパンホテルリート
さてさて正念場。ビジネスホテルが崩れてシティホテルが好調を維持できるとは思えないものの下落幅としてはある程度織り込んできました。今年の配当金はどう着地させるのか。

8986　日本賃貸住宅
大和証券系住宅REIT。全然大和証券っぽさないですけどね。それはともかくとして中期目標を定めました。最近こういうREIT多いのですが、金利が上昇しても続けるんでしょうかね。減配シナリオ明示するくらいなら止めてしまいそうな気がしますし、昔は未達に終わったREITが大きく売られたこともありました。

8987　ジャパンエクセレント
芝公園のロシュ退去の報道で株価下げた時がありました。浜松町のCBRE退去でも下がりました。新日鉄興和が来年竣工させるSクラスのAirのリーシングがいまいちで連想売りもありました。でも株価は戻ってきます。立地はそこそこOKで個人的には財閥系っぽいなあと思ってます。買収するならここが良い。

3227　MCUBS
三菱商事系オフィスREIT。買収したんですけど結局テコ入れは微妙に失敗ということですかね。

3234　森ヒルズ
固定賃料は外しちゃいけなかった、と思いきや年末に上昇してきてオフィス賃料がこのまま伸び続けるならやっぱ森ヒルズじゃね？という感じでしょうか。そんなストレスかかっているように見えませんし、ケネディクスの入れ替え見る限り柔軟な戦略取れるのででやっぱ良い物持ってるREITが最強だなあと。

3249　産業ファンド
元々逆張り系で伸びてきたREITだけに若干停滞気味の感があります。ここから物流を大きく買っていくのか、これまで通りCREで行くのか。スポンサーである三菱商事はこっそり仕込んでいるだけに心配してませんが、今度こそダメかもというような株価アクションになることが多いのでボラ激しいです。信じるか信じないかそれだけです。

3269　アドバンスレジ
伊藤忠系で最大手の住宅REIT。もう色々と万全です。30万円台回復。さすがにちょっと驚きました。飲みたい社長ナンバーワン（当ブログ調べ）。

3278　ケネディクスレジ
確かに安かったけどいきなり吹き上げました。びっくりです。最初は色々と手探りでしたがケネディクスらしい住宅運営方法にたどり着いた感があります。1棟あたりのサイズがディスカウントなのかしょうがない。そういう文化になってます。

3279　アクティビア
東急不動産系のオフィスと商業中心のREIT。ここ数年は外部成長と内部成長のバランスが上手く行ってたのに加えて新社長の神通力が効いてた感じですが、最近はそれも賞味期限が切れてきた感じもあります。懇親の銀座が上手くいってないとかホテルはさすがに頭打ちとかそういうのがあるのでしょうけどオフィスでまだもう少し伸ばせるはず。

3281　GLP
創業者が亡くなって伸び伸びできるかと思えば色んな噂が出てきました。中国のソブリンウェルスファンドが買収検討というニュースもありました。GICが手放すかどうかは分かりませんが、ある意味では取れる果実は取り尽くした感もあるのでグロース面では厳しいという判断も分からなくはありません。日本のGLPだけ誰か国内のプレーヤーが欲しがりそうだけど、せっかく大量の日本の不動産を買収できるチャンスなので、中国勢はお金突っ込んでくるのでしょうね。はあ。

3282　コンフォリア
東急不動産系の住宅REIT。アクティビアと合併はしないとのことですが、他のREITが系列で合併し始めているので株価を上げる最後の手段としてはここにも有効かと。ちょっとリスクのある住宅タワーを買いました。レストラン付いてるしあそこ住んでみたいです。

3283　日本プロロジス
世界最大の物流REITの日本法人。ピカピカでかつブレない。何を心配することがあるのか。大量供給は心配ですがここ見てても兆候は出てこないでしょう。

3287　星野リゾートR
IPOの時からするとこんなREITになる予定だったっけ？という気持ちもなくはないですがとりあえずAUM1000億円おめ！外から見てるとわかりにくいけどこのスピードで企業規模が拡大しても星野メソッドは応用できるんですね。いや、まだ追い風参考かもしれませんけど。

3290　SIA
ヒューリックに美味しいところだけ取られて、こちらのREITはみずほ信託にスポンサーチェンジ。それにしてもJタワーはそろそろ埋まり始めたという話を聞くと、東西線に限らず湾岸沿いはほんとオフィス街としてはしんどいのな。高層化が進むとこういうところから影響が出るんだなあと勉強になりました。オリンピックで盛り上がっているあの一角だけが以上な盛り上がりですよね（ほぼSIAに関係ない話）

3292　イオンリート
色々あった1年でした。地震で液状化とか地方デフレとか人件費高騰とか全部が向かい風。東芝の件で心配になってきましたがいつも薄利でM&A沢山やってて会計とかちゃんとしてる？大丈夫？とか心配になってきます。でもイオンがない地方は想像できません。こちらも浮動株化の話はネガティブ。

3295　ヒューリックR
走り続ける大切さを痛感しました。このREITはすごいなあと。パイプライン見ているとオフィスから商業にシフトするようですが、タイミングが良いのか悪いのか、と言うか都心商業を買ってもいいタイミングが良く分かりません。うーん、商業を取得する分、利回りは上がるということでいいのだろうか。

3296　日本リート
双日系オフィス。このREITは将来どうするんだろうかという疑問もあったのですが、Bクラスビルは供給が少ないし、次の景気サイクルではみんなに敬遠されたバルクが再び流通するんだろうし、そこで成長する機会もあるかもですね。鑑定評価が崩れない限りNAV倍率1倍を若干割れで推移しそう。

3298　インベスコ
トリトンと錦糸町の入れ替えは良い判断だし、インベスコという名前はグローバルでは悪くないと思うですがイマイチ評価が上がりません。欲を言えばトリトンの売却益をもうちょっとなんとか上手く使えないものかなあと。なんで海外勢から買いが入らないのか。アセマネ系の実業は敬遠されるのが一般論なのか。日本でも金融機関系のREITは敬遠されてますがひょっとして世界共通？

3308　日本ヘルスケア
ぶっちゃけほとんど見てないので良く分かりません。NAV割れ、利回り5％弱ってのはバランスいいところかと。

3451　トーセイR
急に強含んだと思ったらダレてきました。B、Cクラス不動産のプロとしてJ-REIT業界ではある意味異質。それだけに一見眩暈がするようなナイスディールを続けてほしいです。

3309　積水ハウスリート
案の定、海外物件の取得は中止。日本と違っていつでも売却できるアセットなんだから買っちゃえば良いのにと思うのは乱暴でしょうか。ストレスかかってなくはないですが、アセットはピカピカだし何とかなる。まだ目をつぶっていても良いかと。

3453　ケネディクス商業
商業全般が弱い中でしょうがない部分はありますけど、安定的なオペレーションを続けてます。オフィスよりも工夫しがいがあるし、競合も激しくないので社員さんは楽しいのではないでしょうか。こういう商業系はどこまで成長できるもんなのでしょうかね。

3455　ヘルスケア＆メディカル
動きないし良く分かんないし合併に賭けたいとも思いません。3308参照。

3459　サムティレジ
うーん、物件のクオリティは悪くないのですが如何せん価格が高いのがなあ。買ってしまった以上、それはネックにはならないのでしょうけど取れるはずだったグロースを取れないのが投資家には辛い。九州のホテルはチャレンジなのかどうか不明ですが有名にはなれました。

3460　ジャパンシニアリビング
ヘルスケアREITの中でも売られている感が一番大きいです。TK出資の利回り見て吹いたのは私だけじゃないはず。やはり金融機関が関与するREITはダメなのか。。

3462　野村不動産マスター
とりあえず1回ファイナンスしてから。J-REITの中で3番目に大きい規模なのにそういう段階ってのも何か間違っている気もします。

3463　いちごホテル
業績予想で開示している数値と月次の数字を比べるとアレな感もあります。

3466　ラサールロジ
足元でやっと評価されてきた感じです。なんだかんだ言っても他のアセットクラスほど競合が激しくないのとLTV低いのが効いているのでしょうか。競合相手がガチですが、まだまだ下位の相手もいますし、グローバルで見れば不動産サービスの最大手。大丈夫というところですかね。

3268　スターアジア
物件入替を実施してこれから。進む道はめっちゃ険しいですが諦めないで欲しい。REITがダメならそれはそれでしゃあないというレベルではないので頑張れるんじゃないかなとも思ってます。いっそのこと全部売却しちゃうのも在りかもしれないけども。

3470　マリモ
特にコメントはありませんし応援する気もなあ。マンションよりREITに注力するなら非常に面白いのですが事業分散でREITやるなら、やっぱノウハウがあるデベロッパー、マンションが主力になりそう。

3471　三井不動産ロジ
浮動株化はマイナスの影響。それくらい。

3472　大江戸温泉R
大江戸温泉は行ったことないですがコンセプトは面白いREITですしそこそこ人気は出るのではないか。スポンサーがベインですしインヴィンシブルと同じ香りがします。山高く谷険しい、みたいな。月次良い割には動き鈍いですよね。かつての星野と同じでREITと言うより事業体です。

3473　さくら
豪州系日本特化型ファンドが日本上陸。日本管財とのJV。うーん、とりあえず上手くいくことを祈るのみ。

3476　みらい
上海系イデラと三井物産の総合型REIT。かつて他のREITが保有してた物件がちがらほらしておりしかも売却価格より高い。保有中に受領したCF分くらいは安くしてくれるもんだと思ってました。可愛い子には旅をさせよという感じなのか。でも日本リートでさえ何とかなったんだから物産も大丈夫しょ。