月別アーカイブ: 2014年1月

日本リテールファンドが3物件売却、NBFが大阪のオフィスを取得…

よっしゃー、不動産ETF底値で拾ったったでー!>約定 3口。inzaiです、こんばんわ。そんなに狙ったつもりもなかったのに内出来とは。このもやもや感、久々です。

さて、本日、悲しいニュースがありました。日本リテールファンドが3物件(G DINING札幌、Gビル神宮前04、同G5)を65.6億円で売却しました。売却損は出てませんが、鑑定評価額70.9億円に対して7.5%ディスカウント。J-REITは鑑定評価額より下で買うことが多いので売る時は安くても仕方ない、なんて思うはずはなく、REITが安く買ってるのは鑑定評価額の差額をなんちゃって含み益として計上したいがためで、実態は実勢以上の高値買いも多いので、こんなに安く売ることは甚だ残念です。このGビルシリーズは買ってからリーシング始めたり(埋まるまで赤字)、リーシングしても進まなかったり、そもそも日本リテールファンドの配当利回りからすると保有してもアップサイドも寄与しなかったり(リテールファンドの評価が変わるほど都市型物件を揃えれば別ですが)、そもそもGビルってガンダムシリーズかよ!みたいな突っ込みもあり(この前ブルガリが退去した旗艦物件でありGYREジャイルのGらしい)評判悪かった物件ですが売却しちゃうようで、「だから言ったじゃない!」という声が沢山ありそう(個人的見解です)。前回のJ-REIT分析でも地に足をつけたファイナンスを期待します、と書いたようにどっか浮ついた雰囲気がこのREITの評価を下げてるんだよなあ(こじんて(ry)。

あと、NBFが大阪は堺筋のオフィスを追加取得しました。堺筋本町センタービル。月末に買うのはちょっと前にコミットしており株価も期待する動きもちらほら出てましたが、その結果が本町なのか正気かこれ。評価額のCR5.1%ってもうそんな時代なのか。ひょっとしてグランフロントって4.5%くらいなのか。賃料単価が安いのでその分のボーナスもあるのかもしれませんが、前期の稼働率80%、リリース時85%で、想定稼働率93%ってそんなバリュエーションで買っちゃうのか。いけいけだな。これで100%保有になってNBF堺筋本町になるのかもしれませんし、今回買った方がシェア大きいけどほぼ既存分と同じ価格なのはお得感ありますが、基準階面積470坪って胸張ってますが、テナントが50近くに分かれている中でもはやワンフロア面積なんて意味ないだろうに。なんとも評価しづらい。少なくとも褒めるところなんて何もありませんが、ボコボコの評価ということもなく。こうスカッとした物件取得って出ないもんですかねえ。

【まとめスレ】高層マンション育ちの子供が「伸びない」理由

高層階の気圧とか微振動とかよくネタにされることですが、携帯の電波とかブルーライトと同じでダメな影響というかストレスにはなってるんだろうなあと思いますが、じゃあ避けなきゃならんかと言われると、それ気にしてたら現代生き残れないよというのもまた事実。サラリーマンなんて低層マンション住んでても、平日の大半は高層オフィス&電車で揺られているわけで。あー、隣のおっさんが頭おかしいのはこれか。そう考えると許すことができるかもしれない(絶対無理)

続き

産業ファンド、、あの下げはなんだったのか・・・

昨日2.5%のディスカウントで本日3.4%上昇。足すと・・・inzaiです。こんばんわ。

久々に公募増資っぽい価格推移でした。PO発表直後は配当成長を示したことで上昇したものの、多くの人はなんでや?という感想を持ったでしょうし、株価もその通りのジリ下げ。とりあえずショートセルが乗ってくるのはいつものパターンですが、そのまま下まで引きずられてしまいました。日本ロジ、GLP、プロロジスと利回りが完全に逆転するあたり「やりすぎやでー」という感じでしたが、84万円を割れたあたりでギブアップ。それだけこの銘柄にはファンがいないということか。

上昇してからこんなこと書いてもしょうがないですが、ちゃんと見るとそんなに悪くないPOだったと思いますし、まだ遅くない。もう一段の調整狙いで2014年はじっくり狙うのもありな銘柄じゃないかなあと。ただ、名古屋タンクターミナルとかわざわざ契約期限が近い物流施設とか分かりにくい!目論見書をちらっとだけ見てそんなもんプラス評価できるかよ!というのも素直な感想。これまで配当金をガンガン伸ばしてきた分、期待値が上がってたのも事実だと思いますが、エンドテナントがしっかり見えてたこれまでのPOと比べると、ん?三菱商事っぽさが欠片もないと思われてもしょうがない。タンクターミナルは伊藤忠のもんですし。来年に期待(丸投げという)

とはいえ、かなり上がりきってる感のある日本ロジスティクスは1月配当落ちで軽く調整もやむなしかな。この高さはちょっと怖い。この利回りなら配当金を大きく伸ばせるとはいえ、これまでの流れからするとそれなりにピカピカの物件を買いそうですが。プロロジスもかなりきついところも上がっているのでどっかで産業ファンドと入れ替えのタイミングあっても不思議じゃない。しかし物流ブームはすごいなー。

日経平均が15000円割れへ!さっそく胆力が試される展開に!!

これでインドでテロ起きて安倍さんに何かがあって、韓国の鳥インフルエンザがパンデミックになったら役満だね!どん!!inzaiです。こんばんわ。はあ。

さきほど14950円を付けた日経平均先物、102円割れ直前まで突っ込んだドル円。起きたことだけを見れば、中国の減速、新興国通貨の暴落と政治不安(アルゼンチン、トルコ、タイ)、含み益のある日本株から海外資金が一斉に逃げ出した。実務能力を期待できない都知事選のグダグダっぷりが影響してるのかどうかは分かりませんが、特に目新しい材料はありません。いつか起るんだろうなあと思ってたリスク(リスク取らない以外で対応できない類の)が顕在化しつつあるのかなあというそれだけ。

1月21日の記事でも書いてますが下がりそうで下がらない状況が続いた中で、ちょっと株価の頭打ち感が出てたのでそれを次の上昇までの軽い調整と判断した向きがいても全然不思議じゃありませんが、ダウンサイドリスクを(さほどの根拠なく)怖がっていた私のような人間もまた多くいたんじゃないかと。そういう深い押し目待ち連中が我慢しきれずポジション作っていく中で、こういうのが溜まっていくとやばいなあとみんな思ってましたが、それが久々に来たなと。

ここから先、取りうる選択肢は2つで、待ってた深い押し目を狙うか、パニック的な局面に備えて動かないか。中国の理財商品がどうのこうのという話があり決して目新しくないテーマですが、中国政府がこれをどうするのかなんて何の発表もされてませんでしたし、中南米で深刻化しつつあるインフレ、その他諸国の暴動。財政を立て直しつつある米国、火種を抱えているEUは救済する余力はありません。お金はもちろん各種のソースも足りないし、どっから手を付けていいのかそれすら分からない状況に近い。

日本が対岸の火事かといえばまったくそんなことなく、むしろ期待感だけでここまできたアベノミクスにとっては初めての物理的な壁。中国が火事場泥棒してくるとは思えませんが、守るべきものは守る、それをきっちり示せるのか。

で、何を買うかというと、散々これまで触れてきましたが、資産の半分以上はキャッシュにしちゃってるのでどうしようかなという状態。一番損しないのは先進国の金利ものなんでしょうが、劇的に金利が下がるとは思えない状況なんでそれだったらキャッシュの方がまし。新興国の債券はもうちょっとひどい、というか下手したら主戦場になりかねない。株はピンキリだけど、調整進んでる新興国の中での優良国はまあ面白いかなあ。REITものはちょっと気になってます。この2つは完全に逆張り投資になるので気合も必要になるかな。米株はパス。日本株はとりあえず14500円より下は見なくていいと思うので、そこまで来てから考えようかな。押し目一発目狙うなら15000円のところで良いような気がする。というかコール買えるなら買いたい(上の方ね)。ゴールドはさっきポジション見たらそこそこあったので十分。気になるのは原油で、政治不安に拍車がかかるなら拾っときたいがっ。

とりあえず私の投資方針として急落一発目は近づかないと決めているので今日はマーケットを楽しみます。

アドバンスレジデンスとコンフォリアのPO結果!

どうやら1月のPOはもう終わりなのか…?これくらいで勘弁しといてやるか、inzaiです、こんばんわ。前のうちのサイトはいつまでJ-REITブログの検索トップなんでしょうね。記事3件しかないのに。それだけJ-REITの存在が地味なのでGoogle先生をもってしても情報が更新されないということなんでしょうか。

それはさておき、アドバンスレジデンスの公募価格が213,330円(利回り4.2%)、コンフォリアが712,530円(利回り4.5%)。良い感じで決着しました。ずーっと同じくらいの配当水準だった大和ハウスレジとアコモデーションファンドの利回りが4%を切ってきたことを考えると出遅れ+POディスカウント分はお得感があります。とりあえず目先の配当が欲しい人には魅力のないディールかもしれませんが、長期保有で利回り欲しいひとからするとこういう(時価-予想配当)×ディスカウントというディールは安心感があります。売って良し保有して良し、みたいな。

特にコンフォリアの4.5%はお得感あります。地方と小さい物件がやたら多い日本賃貸住宅の4.9%と比較しても良い感じ。時価総額が小さいのでこれからも山あり谷ありかもしれませんが、アドバンスレジデンスが地方物件と駅から遠い物件を集めたのに対し、コンフォリアは都心ど真ん中の物件をしっかり取得(これからもこういう取得ができるかといえば難しいでしょうけど)。資産総額は1000億円を超えてきて、POローンチ時の調達見込みより15億円くらい上乗せできたので、フルエクティで物件取得すれば200円くらいは上乗せできるのかな。積水ハウスSIもそうでしたが、小型住宅REITが中堅になる時の瞬間って楽しいですよね。資産規模で言えばアドバンスレジデンスが遥か彼方ですが、時価総額を1.5倍にするってことはインデックスイベントも大きそうですし、個人投資家の売りを吸収したあとって感じなんでしょうか。コンフォリアのステマ記事見たいになってますが、それだけアドバンスレジデンスとか大和ハウスレジの最近の取得物件が気に食わないって話です。取得環境はみんな同じなので毒も食ってしまえるこの2つが強いってのもまた事実ではあるんですけどね。そう考えるととても厳しい住宅REITが一つだけ、小さいのも入れると2つ、いや、なんでもないです。げふんげふん。