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J-REITが一時6％安、その裏でARESのポイント取得、今年度クリアキター！！

3月末と言えばARESのポイント取得期限で刷り込まれているinzaiです、こんばんわ。ARESのHPってこのタイミングでも全然重くならないんですね。データぶっ飛ばしたとネタにしてごめんなさい。そもそも中学生の夏休みみたいなスケジュールでやってる人間が私しかいないという噂もありますが。

ARESジャーナルは全然見てなかったのですが、複数回にわたり海外不動産特集が組まれておりとても充実した内容でございました。来年度は海外REITやんなきゃならんから非常にありがたい。いいのか悪いのかこれまで散らばっていた情報は全部ARESに集まってきた感じですね。

さて、今日のJ-REITは良い感じに荒れました。昨日3％超の大幅安になったにも関わらず、10時頃にはさらに6％下げるという急降下。昨日のインデックスイベント、海外勢のお休み、来週からの新年度などの要素が見事に噛み合った瞬間でした。Lock stock and 2 smoking barrelsって映画を思い出すほどの急展開なシナリオ。

あれはしょうがない。あららって流れは数カ月に一回ありますが、これだけドカンと来てしまったのは数年に一回あるかないか。ここまでくると恐怖感より滑稽さが出てきます。早く売れー早く売れ―、間に合わんぞー、みたいな。

年度末にきっちり戻ってきたところは腰の強さなんでしょうけど、かえって新年度の出発点が高くなったところが不安材料。ここまで来るとバリュエーションではなくモメンタムとセンチメントだけの世界です。行けるところまで行ってみるかという感じですが、この勢いが年末まで続くわけがない、どこで頭を冷やせるかが目先のポイント。ポジションゼロにしても構わないのが個人投資家の強みだとつくづく思います。早く月曜にならないかなあ。プレッシャーに耐えられません。

今日のREIT-ETF(1345)が変な動きだった件

「御社はこのリスクをどう処理されているのですか？ファットテールリスクの最たるものでなかなか踏み込むのは難しいとおもうのですが。」

「こういうルールを定めて責任者がエクスポージャーの上限を承認しております」

「そこまで対応されているのですか！そのモニタリングのシステム作るのは大変だったでしょう」

「モニタリングはしてません」

「はい？」

「ですから、ルールと上限があるだけです」

「ルールがあってそれぞれの責任者が明確に文書の形で定量的に責任を背負ってるのに、実はモニタリングしてない？」

「そうですね」

そ　れ　っ　て　何　も　し　な　い　方　が　ま　し　な　ん　じ　ゃ　？　

彼らが「これで仕事してる」と本気で思っているのが何よりも怖いです。
こういうバックオフィスはさぞかしフロントには恨まれているでしょうね。

さて、本日のREITは3月の配当落ち（と言っても4ptちょっとだけど）にも関わらすしっかりと寄り付き。ケネディクスリートが買い気配、プレミア、野村オフィスも強い。おいおい4月銘柄だからってそんなに飛ばして大丈夫かい？

などと余裕かましてたら、REITの隔月分配ETFが買い気配から3.3％上昇で始まり爆騰。INAVとめっちゃ差が開いてんですけど、おれ、寄り付きで売り入れてるんだけどひょっとして単位間違えて買っちゃった？でも、どうせすぐに落ちてくるんだろう？などと思ってても全然下がって来ない。INAVも更新が遅れてるのかと思いきやそんなこともなし。

結局、ETFに追い付く形でインデックスが上昇してきて（それでもINAVより40ptくらい下）フィニッシュ。ここ5年で一番不思議な動きでした。東証REIT指数が1700ptに乗せたことよりもこっちの気持ち悪さの方がはるかに上。おかしな設定・解約があるようには見えないし（いつのまにか増えていたのか今日増えたのか調べてません）。

この上昇ってバグじゃねえ？

まじで疑ってしまったinzaiです。こんばんわ。最終的に東証の都合のいいように資金決済をネットすればそういう盛り上げ方も可能じゃないかしらん。ってかそれ以外、この上昇は説明がつかない。

などと意（略

いやー、しかしここまで来ると雪だるま式に含み益が膨らんでいきます。3か月前の4％上昇と今日の4％上昇では動く金額が倍違うわけで色々と麻痺してしょうがない。平和不動産リートなんて今日だけで2.5年分の配当金相当額が値幅出てます。

でもこの程度の元本と上昇ではピンズドで相場読み切れても人生変わんないことを痛感しました。1億円フルスイングで動かせば何とかハワイの一等地に別荘買って一生暮らせるかなという程度。

とりあえずあれです。自己保身と縄張り争いに終始する奴らを何とかしたい。なんで世の中ってのはプレッシャーの下で仕事したことのない奴が1か所に集まるのか。邪魔さえされなければそれで良いのにきっちり邪魔してくるんだな、これが。これの対応に費やすエネルギーがあればどんな制約の元でも稼げそうな気すらします。まあ、途中から「絶対これトラブルな」と思ってた結果なので良いんだけど、マジで予想と寸分たがわぬ結果になったことに脱力。一生懸命した仕事の結果ならそれで良いけど、明らかに手抜きと嫌なことの先送りの結果だから参る。でも、今回の件は組織の役割として超えちゃいけない一線を越えてきた。明確に仕事放棄してきやがった。

本日の課題：この株が割安な理由を説明せよ。

あれだろ？何言っても「理由は分かった。じゃあなんで割安なまま放置されているのか教えてくれ」って言うんだろ。もう勝手にやっててくれよって気分です。

ポジショントーク：ぴたりとはまった感じ

タグが付いてない記事が多いと何が何だかという感じで何とかしたかったのですが、とりあえずマーケット関連の話を思いつくまま書く場合のタグはポジショントークにします。そのまんま。

さて、今日も今日とてREITマーケットは強かったのですが、日ロジとか本日、物件取得を発表したJPRの決算見てるとやっぱ今のマーケットは行き過ぎだなと思うのです。東急リートとか決算良かった銘柄があるのも事実なんですが、懸念は不要でも期待は無用とでもいいましょうか。

振り返ってみると、2月21日とか3月1日とかイ、イク…とか書いてますが、正直なところ、真面目にファンダメンタル分析を再開したのは昨日からで、結構無茶な感じだなあと。

いや、シンプルに考えればUS-REITとほとんど同じバリュエーションですが、NBFとJRE以外のオフィスREITは高値で買った物件がかなりきつい感じ。増益が出てくるのはちょっと先なのかなあ、なんて。

まあそこら辺の詳細はまたいずれとして、あとはマクロです。

悪材料が出てもあんまり調整しない、ってか調整したふりでしかない状況が続いてますが、さすがにアメリカはそろそろ転換点かと。米国内は相変わらずしっかり目ですが、成長期待に応えられない感じが漂いつつあり、ユーロも言わずもがな。日本はどうなんでしょうね。不協和音が少しずつ聞こえてきてる気がします。黒田さんの政策ってやるかやらないかなんで、「俺の顔も立てろ」的な邪魔が入った場合に「じゃあ落とし所はここで」ってスタンスがちょっとでも出るともう駄目なんじゃないかと。

何にせよREITはこの水準なら買い直せるだろうし、吐き出そうかと。ふんぎりつかずダラダラここまで来ましたが今度こそほんと。

J-REIT分析　2013年3月20日①

WBC生放送してくださいよ。。。平日午前中のTV番組なんてつまんないだから。こんにちは、inzaiです。ジムで走ってる10時～15時に合わせてくれない限り見ないんですけどね！

それはさておき、水曜の休日って良いですね。良くも悪くもリフレッシュ出来ないのですが、中途半端に仕事を引きずるので考え方の幅が広がる気がします。仕事のことを考えていても気分が軽いというか、特に最近はひたすらアウトプットの日々だったので、寄り道しながら仕事することの大切さを思い出しました。単純にストレスがないだけなのかもしれませんが。

そのついででオヌヌメランキング記事を書きました。が、IPOの影響かちょっと銘柄数が多すぎます。。馴染みの銘柄はスポンサーやアセットタイプの概要を省いたのでなおさら文字数が増えてしまい、とりあえずジャパンエクセレントからプロロジスまでです。いつもはNBFから書くのですが、たまにはプロロジスからと思った結果がこれでございます。今週末は忙しいので続きはなんとか今日中に。。。

8987 ジャパンエクセレント投資法人 645,000 3.80%
株価上昇して手放しても惜しくないREIT、ではあるが、新しく買う人からすれば興和不動産と積水ハウスから良い物件買ってるし、これからも買い続けることが期待できるのでとりあえず持っときたい不思議なREIT。株価も重い板があるのに買い進める人もいる独特なリズム。

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 744,000 3.56%
配当金を下げてLTVを下げたことがどう評価されているのか良く分からないREIT。元々、株価水準が高かった中で学生寮を取得し始めて、成長目指すのかと思いきや再び賃貸マンション重視に。まあ三井不動産が仕上げたマンションを優先的に買えるだけでもう勝ち組です。まさに生まれた時から、ってやつです。ちょっと評価され過ぎだったプレミアムが剥げたのか、他のREITがやっと評価されたのか、もしや配当金の実額だけ見てこんな株価になったのか。

3227 ＭＩＤリート投資法人 238,900 5.47%
スポンサーのやる気ってのはREITにとって重要なファクターというのを痛感させてくれるREIT。日本の閉じた不動産マーケットを一人で戦うのは大変なことですよ？NBFはパナソニックの本社を買って拍手喝さいなのに、同じパナの主要拠点を持っているこのREITは誰も褒めてくれない。OBPにタワーマンション建てて豊洲みたいにしよう！三井不動産が！

3234 森ヒルズリート投資法人 624,000 3.11%
森ビルを信用できるかどうか。それだけです。あと5年弱は森ビルが賃料を保証してくれるので問題ありません。産業ファンドと同じようなシナリオを描きたいのでしょうけど、如何せん森ビルの物件はグレード高いけど値段も高い、なので成長性はちょっと鈍くなりそう。賃料上昇しても恩恵も限定的。昨年はずっとオヌヌメしてたREITでやっとフェアバリューまで戻ってきたと思ってます。

3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 550,000 4.40%
何がしたいのか分かりませんが、野村不動産の資本構成がバタバタしているのと物件買えてないのは関係あるんですかね？プラウドとオハナ建ててる方が儲かるでしょうし、フィービジネスであるはずのアセットマネジメントは景気とのボラティリティも高く本業とのトレードオフにあまりならなそうだし。配当が手堅い、それでいいと思います。
3249 産業ファンド投資法人 977,000 -0.91% 3.23% もう100万円じゃないかのインフラREIT。物流の高機能化が進めば進むほど、グレードへのこだわりが薄いこのREITが安く物件を買えてしまう時代になるんだろううと思います。配当成長性はピカイチですが、ちゃんと物件選択してんのか？ってかCREを標榜する以上、ある程度は付き合いも大事だろうし、そこらへんのバランスが難しい。

3263 大和ハウスリート投資法人 759,000 3.80%
嫌いじゃないけど、GLPとプロロジスに比べると霞んでしまう物流メインの大和ハウス系REIT。同じ物流でも長期安定を目指すこちらは地味な印象ですが、株価は負けじと上昇してございます。もし利回り目線変えずに大和ハウスから物を買い続けたらかなり成長できると思いますが、そこはちょこちょこ商業施設もはめ込まれるんだろうなあと。

3269 アドバンス・レジデンス投資法人 235,500 3.82%
何故か株価が大和ハウスレジや日本アコモに後れを取っていたが、一気に追いついてきたJ-REIT最大の住宅REIT。スポンサーが商社なんでいくら負ののれんがあってもなあ、スパークスと手を組んでもなあ、というのも事実ですが。ただ、こういう上昇局面になると心配もないが期待もしにくいところ。着々と成長していくのを見守るつもりで。

3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 203,500 5.21% そんなサイズで上場して大丈夫か？と言われてやっぱり苦しくなってきたREIT。配当金維持と言う意味では無問題ですが、なまじNOI利回りが高い物件を集めてしまっただけに、ケネディクスが売りたがっている都心物件をいつまで経っても買える気がしません。株価が吹きあげるにはサイズも足らないし。多少配当金を下げても思い切って大型ファイナンスして見るのも手だと思いますが。。余力がないのでPOするなら期初に合わせると思われ。

3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 844,000 3.70%
東急不動産の商業、オフィスREIT。東急プラザ表参道はREIT随一の物件で、株価上昇でさらに配当金が上積みされるファイナンスが期待されているようです。良いところを見ればどこまでも買えますし、悪いと事を見ると怖くて仕方がありません。株価の動き方もそんな感じです。ただ、ピカピカ物件がそう多いわけではなく（と言っても東急不動産は超一等地の物件をド高値で買っており物はあります）、どうやって成長していくのが良いのか悩ましいところ。

3281 ＧＬＰ投資法人 97,200 3.82%
シンガポールのソブリンファンドであるGICがスポンサーのREIT。正確に言えば、GICがプロロジスと共同でやってたアジア（日本、中国）の物流開発、運営を経営難に陥ったプロロジスから買い取り、GLPとしてシンガポールに上場させて、そのGLPがスポンサーの物流REIT。サイズはJ-REITの物流では最大。金持ちだけにグレードも良いですが、全部が全部そうでないのも事実。ただ、イメージ通り、強欲というレッテルもあり、このREIT買うならGLP本体買った方が良いという声も大きいです。

3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 770,000 4.00%
東急不動産がスポンサーの住宅REIT。先行REITに比べるとサイズは小さいですが、1000億円まではすぐに成長できるだけの仕込みはあるはず。物件のグレードは中、運営力も中、含み益は高く評価できます。マーケットが過熱するとスポンサーから高く買わされそうな気はしてますが、多少なら目を瞑ってもいいなかなあと。

3283 日本プロロジスリート投資法人 880,000 3.59%
世界最大の物流デベロッパーであり、US-REITでもお馴染みのプロロジスがスポンサー。最近（ようやく）話題の高機能型物流施設を日本に輸入したのは彼らであり、日本の会社に「倉庫に免震とかwww」と言われようと突き進んだ姿勢は、苦しい時期もあっただけにもちろん評価できる。1物件の平均グレードは物流REITではNo.1と思います。GLPと違ってあまり悪く言う人はいません。米本社も地味な感じらしい。いつか見てみたいです。