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J-REIT分析 2014年のまとめ

さて今年の最後はなんの酒で〆めますか。やはり秘蔵の余市20年の原酒か。inzaiです。こんばんわ。

更新頻度すらバラバラなこんなサイトに1年間お付き合いいただきありがとうございました。
2014年はJ-REITの良心と傲慢さを垣間見ることができた年だったと自分の中では整理しております。

仕事している上で常に意識していることの1つに真実と事実の見極めというのがありまして、ラノベ風に言えば真実がいつも正しいは限らないっていうアレなんですが、今年は頭の中で何回反復したか分かりません。

2011年~2013年と違って2014年はJ-REITの行動の一つ一つが本当に正しいのか、株価の動きは合理的なのかとても悩ましい時間帯が続きました。もちろんREITにとっては株価だけが絶対的な評価でしてREITの運用会社がどう説明しようとも下がってしまえばそれは間違った行動です。上場している以上、それはしょうがない。

では投資家にとってどうかというと悩ましい問題でして、そもそも色んな投資家がいて時間軸が違えば、J-REITに投資している理由も違うわけです。リスクを取った結果として短期的に大きなリターンが得られればもちろん嬉しいのですが、将来大きく下落するリスクが増えていれば手放しで褒めていいのか難しい。景気が悪化したときでも安定した分配金が欲しいですが、折角のイケイケ相場なんだからそれに乗らない手はないだろうという矛盾。

全てのREITが同じ行動を取ってるわけではないので都度都度乗り換えればいいやんという話なんですが、自分の中にREITの理想像みたいなものがあってそこから外れるのはやっぱ嬉しくないというか素直に評価できないもんなんです。そしてREITの運用会社も人間なのでディフェンシブな経営していても、アグレッシブな経営が評価される時間帯が長く続くとどうしてもそっち寄りになってしまって軸が振れるという一番良くない状態に陥ってしまいがちで、REITってのは、といいますか会社というか組織というモノの本質ですが、一度でも方向転換してしまうと簡単には元には戻れない大型フェリーのようなもんです。

そういう意味で何が正しいのか何が真実なのか見極めようとするのはとても重要ですが、そもそも自分が正しいのか間違っているかというのが簡単に分かれば苦労しないわけで。

特に今年のようにNBFとJREは年初来リターンがほぼトントンと低迷。野村オフィスやトップリートにすら最後に捲くられ、インヴィシンブルのリターン2.5倍には圧倒的大差を付けられた年だからこそ悩んでしまうわけです。

ちなみにこのブログでは1月5日に大和ハウスリートと産業ファンドあたりいいんじゃないか、そして住宅REITを全力で応援してます、みたいことを書いてます(結局、住宅REITのコンテンツは作ってません汗)。ジャパンホテルリートが上昇しててお父さん嬉しい、インヴィンシブルが分水嶺越えてきたみたいことも書いちゃってます。おかげ様で良い思いしてますが、8月以降はJ-REIT分析書いてないってことは要は割安感ないねってことで、ウジウジ悩んでいるのはそういうことも背景にあります。

来年一発目はJ-REIT分析から始まるのですでに原稿を書きつつある(というか12月にまとめ書こうと思ってたのを流用しただけ)ので頭を整理したいのですが、未だ結論出ず。J-REITの行動を見ていても、恐る恐る踏み出そうとはしてますし、高値買いになってもいいやという投げやりな行動は見られますが、それがREITにとって致命的になりそうな行動は見られません。インヴィシンブル、星野は思い切った行動を取ってますが、それがダメというよりはそれしか行動を取れなかっただけでしょうし、ここまで上昇するなんて当人さえも思ってなかったはず。ただ、これに気を良くしてガンガン行くようと怖い。良心と傲慢さを垣間見たというのはそういう意味です。

現物不動産が高騰してるって言われてますが、不動産ってのは基本的に金持ちのアセットなので不動産価格が上昇しないと良い物件が出てきませんし売買も増えてません。その点、高値買いもありますが、低収益物件をきっちり売却出来てますし、J-REIT全体としては不動産価格上昇の恩恵をきっちり享受できている方なので必ずしも悪いことじゃないというのが最近の状況なのかなと。うまく付かず離れずで行ってくれるといいのになあ。

では最後に今年の通信簿です。株価とは関係なく、自分の評価とREITの行動のすり合わせです。難しいと思ってたことをやり遂げたREITが5、期待を裏切ったREITが1。例えばNBFとJREは行動だけ純粋に評価すると1ですが、元々期待もしてないので3。大和ハウスレジは頑張りましたけどもっと頑張れると思っているので3。その辺はコメントつけないと分からない部分もあるかも。東証REIT指数がまったく上昇してなかったら株価がどうなってたのかという評価と言えるかもしれません。

■評価5: 期待に応えた1年間でした。今後も楽しみにしてます。
森ヒルズ、日本アコモ、ケネディクスレジ、ユナイテッドアーバン、森トラスト、インヴィンシブル、日ロジ、阪急リート、ジャパンホテルリート。

■評価4: 評価高め。来年に繋がる1年でした。
野村レジ、産業ファンド、大和ハウスリート、アドバンスレジデンス、アクティビア・プロパティーズ、プロロジス、星野、オリックス、グローバルワン、ケネディクスオフィス。

■評価3:良くも悪くも期待通りです。
GLP、コンフォリア、プレミア、野村オフィス、平和不動産リート、福岡リート、NBF、JRE、いちご、大和証券オフィス、スターツ、大和ハウスレジ。

■評価2: もうちょっと出来るかと思ってました。
MIDリート、野村不動産マスター、ヒューリック、日本リート、JRF、JPR、東急リート、積水ハウスSI、トップリート、日本賃貸、ジャパンエクセレント。

■評価1:何やってんの?ってか何もやってない?来年もこれだとがっかりです。
SIA、イオン、インベスコ、フロンティア。

 

で、ロシア株が17%上昇、と。

いつのまにかアスペの隣に座って最長記録を更新してたらしい。inzaiです。こんばんわ。えー、2年も座ってんのー、すごーい、って言われました。確かに同じ課でも彼だけ遠くの違う席に座らされていたり、隣に座ってる女性が彼が理由で退職したり(でも彼に絡まられるのは嫌だからみんな何も言わないらしい。まあそうだ)、色々あったらしいですがもう慣れちゃいました。カチンと来たら無視しとけば良いし。ただ、他人がお願いしたらキ○ガイみたいに「やることやってから質問来いやぁ」とか言うくせに、自分が頼む時は「えへへ。これってどうなってんだっけ?えへへ」って言ってくるのはマジがむかつきます。

それはそうとマーケットは難しい局面に入ってきました。昨日のFOMCで流れが変わって、小さな戻しがちゃんとしたリバウンドのまず一発目が来ました。日本株はイブニングに入ってからそのまま上昇してます。昨日にぶっ壊れたロシア株はしっかり戻してます。こちらも落ち幅に比べると鈍いですが戻り基調。エマージングはぼちぼち。ここから年末まできっちり戻してくれるかですが、原油は思ったより浅い所で止まった感じがあります。もう一押しあるとすっきりすんですがその場合は二番底ってことになりそうなんで最後の投げが出る感じ。買っちゃって良いのかなあ。個人的には底張ったところで少しずポジション増やしていくのが一番好きなんですが、こうも上昇が続いた後の反動だとそういうのはなさそうですな。とりあえず押し目買っとけば儲かるのが今年1年の相場なのでここは安直に行っておくかもしくは当初の予定通りリバウンドは今のポジションで乗り切るか。ロシア株でまず一勝、と言いますか78円で買ったら73円まで下がってぐわああと思ったら今日89円。流動性ないETFはしんどい。あとはエマージング株も一勝ですが、この2つが明日負けてなければ突っ込もうかしらん。

タイ株式市場が9%安!!!!&REITの10月決算銘柄連発

ほげっ・・・こんな数字ひさびさです。inzaiです。こんばんわ。終値では2.4%安まで戻してますが色んなところが良い感じに壊れてきました。エナリス?知らない子ですね。ネタ銘柄にしては良くここまで持ったもんです。粉飾だとするとIPO銘柄含めて色んな名前が挙がるので暴発するのもあり得るのかなあ。

今日のところルーブルは言うに及ばずインドネシアルピーも安値更新してます。マレーシア株式も2%下落。サウジも3%。南アもは1%弱。もちっとマイナーな国はプラスのところもあります。オーストラリアの立てこもりは大きなニュースな気もしますがこういう環境だと多数の悪材料の中の一つにしかなってないような動き。さてさてどうしようか。

家に帰ってからずっと口座とにらめっこしてますが全然結論が出ません。ここで手仕舞いして上に行かれるのは嫌って感じではないのですがキャッシュがそこそこあるのでわざわざ動かなくてもなあ。ちょうど松井証券の口座を全額キャッシュ化して主力の楽天かマネックスに移そうと思っていたところですし、ボーナスと住宅ローン減税の還付で遊ぶ小金はある。でも地獄も果てまで付き合えるほどキャッシュは残ってません。含み損銘柄があるなら節税売りも兼ねて売っぱらってしまってもいいのですが、一般口座にハイイールドのETFがあるくらい。っていま見てたらHYGも東証に上場してたんですね。全然知らんかったです。

少なくともここでナンピンしても簿価が下がるわけじゃないので上がったらそれはそれでOKだし10%くらい下がったら買ってもいいのかなと思ってますが如何せんシナリオが見えてこない。波に乗れてない感じ。不動産株は指値3日連続空振った挙句こんなに下がってるし、利益確定した中国株は上がってるし。あー、そういう意味では深層心理のところでは連敗が続いてビビってるのかもしれません。目をそらしたくてしょうがないみたいな。

それはそうと今日はすごい。野村不動産オフィス、星野リゾート、ケネディクスオフィス、トップリート、スターツ、インベスコ。ひょっとしてプレミア以外は全部出たんですかね。注目はトップリートでしたがまあ無難なところで数字作ってきました。東習志野は無事切り抜けたのかあ。次のトリトンは賃料減額は避けられないけどそこまでダメージないだろうから錦町埋めて物件買えたらアップサイドでなんとか10000円ってところでしょうか。野村オフィスは既に予想発表済みですがここはぜんぜん底入れしません。ある意味すごい。最近株価上昇してたので明日の反応が楽しみです。おいしいところは私募REITに持っていかれてる感じあるんですが。星野はヤル気あるのかないのかそんな数字?ってか横ばいにしただけか。インベスコはまあそんなもんかな。ぶっちゃけちゃんと見てない。ケネはPOあったのでサプライズゼロ。一番読めないのはプレミアですがこちらは18日発表予定。ってかウェブサイトには2015年4月期決算発表予定とか書かれてます。時空が歪んでいる。

(タイトル忘れてた)

覚悟してたけどくっそ寒い。inzaiです。おはようございます。週末は家から出たくないけど飲み会入ってるから行かねばならぬ。昨日でもワイン一本飲んでたのに店出た瞬間に酔いが覚める寒さだったのに今日はどうなってしまうのか。

相場と言えばやっぱり原油で昨晩も安定の下落でした。7月とか8月に需給要因で下落してた小麦、とうもろこしをせっせと買ってたのが地味に上昇してて効いてるのですが、同じ勘所の分からないコモディティでも原油は正直近寄りがたい。7万円だけ残していた原油が先週含み損になってしまいました。さすがに大丈夫だろうと高をくくっていたらまさかの含み損。全然リズムが出ないので上昇するまで待つんだろうなこれ。

原油価格は産油国の景気にダイレクトに効くと言うか、先進国が買う→産油国が潤う→産油国の消費が増える→先進国が潤うという回転になってて、そこにエマージングの国力の底上げも加わって爆発的な経済の成長の源泉の一つになってましたが、後発産油国とかシェールオイルが調子に乗りすぎたってことなんでしょうか。よくダイヤモンドとかゴールドってのは価格操作がないと意外に安くなるって陰謀説は聞かれますが原油のこの価格水準を見ると需給ってこの程度の厚みしかないのかって恐ろしくなります。昔の人は商品相場に近づくなってよく言ってましたもんね。実需がありそうなコモディティが一番ぶれるという何という皮肉。株価のバリュエーションを数式で表すようになったアングロサクソンってまじ偉大ですわ。

というわけでもともとコモディティはボラティリティが大きいので多少の調整はへーきへーきって言ってた人もさすがにここまで来ると実体経済の影響は不可避ということで、先行してた通貨、CDSだけでなく株式にも効き始めてきました。米株なんかはここ数カ月は謎の上昇、というか売る人がいなかっただけの末期的な水準だったこともありその分をほぼ吐き出したチャート。社債市場の本格的な混乱はこれからだけどもう短期的に平静を取り戻すのはちょっと難しいくらいには盛り上がってます。とりあえずほぼ破たん織り込み済みのシェール関連のハイイールドがいくつか飛んでそれから、みたいな。

ドル建ロシア株、湾岸株の産油国関連はちょっともう分からないです。南米とか駄目なんだろうけど、中東はなんだかんだ言っても主導権持ってるからなあ。この辺は全然持ってなかったので一発目の下げではとりあえず短期的なリバウンド狙って少し買いましたが、当然の結果でそら3連敗するわな、みたいな。次の買いはリバウンドして上抜けそうになってからかな。上の小麦、とうもろこしもそうですが反転時の追随買いがいまいち上手くないのが最近の悩みの種です。

REITはどこも好調でずっと狙ってるオーストラリアREITはいまだ買えてません。全然下がってこない。シンガポールREITも然り。お隣のマレーシア含めて新興国系のREITは弱いのですが先進国のREITは何故か崩れません。金利上昇はまだまだ先っぽいなというのもあるのかもしれませんが。J-REITなんてどこに行こうとしているのやら。インデックス利回りでほぼ3%ってそろそろフェアバリューの上限から過熱感のある水準に突っ込んできた感じ。中長期的な水準で言えばとっくにバリュエーションは割高ですが、これだけ日銀が買えばとりあえずイールド言えば1%はおまけしてやるって感じです。とりあえずここから無理にポジション取る必要はないのでのんびり行こうと思います。待機資金は待機のまま。