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【利回り4パー教】J-REITが下がったと思ったら戻ってきた【久々に登場】

そう言えば久々にアレに登場します。そうアレと言えばアレです。解禁されたらここでも宣伝しますのでどうぞよろしくお願いします【PR】。inzaiです、こんばんわ。

仕事が忙しくてブログが更新できなかったのですが、J-REITが大きく下落しました。
10月24日は1852ptと今年の夏の調整を下回り3月以来の安値に。
特に物流リートや住宅リートなどの(対して利益成長は期待できないのに)低利回りだった銘柄が大きく売られました。相対的にホテルや商業は経済再開期待もあり好調。オフィスもファンダメタルズはダメダメですがさすがにここまで調整していれば売り込む人はちょっと少ない感じに。

東証REIT指数の利回りは3.94%、これにはホテルREITの回復が反映されてない(ホテルREITは未だに業績予想を出してない)ので、それを織り込めば久々に利回り4パー教の登場となりました。
利回り4パー教の引力については改めてここでお話しすることもないのですが、
下手なテクニカル分析より効きます。こうかはばつぐんだ!

冗談はさておき何が起きたのか。

1つは海外金利の上昇に伴うポジションの調整で、歴史的な下落となった欧州REITが9月末に底を打ち、米国REITは10月中旬に底を打ち、金利が安定していそう言えば久々にアレに登場します。そうアレと言えばアレです。解禁されたらここでも宣伝しますのでどうぞよろしくお願いします【PR】。inzaiです、こんばんわ。

 

仕事が忙しくてブログが更新できなかったのですが、J-REITが大きく下落しました。
10月24日は1852ptと今年の夏の調整を下回り3月以来の安値に。
利回りは3.94%、これにはホテルREITの回復が反映されてない(ホテルREITは未だに業績予想を出してない)ので、それを織り込めば久々に利回り4パー教の登場となりました。
利回り4パー教の引力については改めてここでお話しすることもないのですが、
下手なテクニカル分析より効きます。こうかはばつぐんだ!

冗談はさておき、その後、素直に戻ってきたことに鑑みると何か一時的な要因があったようで何が起きたのか。

1つは海外金利の上昇に伴うポジションの調整。歴史的な下落となった欧州REITが9月末に底を打ち、米国REITは10月中旬に底を打ち、金利が安定しているため最後の逃げ場となっていたJ-REITはやっぱり最後の最後で調整に見舞われました。直接の影響を受けないとしてもグローバルリート全体で運用されている資金もあるので他国が安くなったらやっぱりJ-REITは売られちゃいます。それでも他の国と比べるとJ-REITの今年のパフォーマンスは圧倒的に良いので、来年に円高、増税、利上げがあるときっついの来るかもしれません。

理由の2つ目は公募増資。このブログでも度々触れてますがJ-REITは公募増資を定期的に実施するように商品設計されてます。なので1年を通じてコンスタントに増資があればマーケットへのインパクトは少ないのですが、今年は年初からウクライナ-ロシア問題、金利急騰、コロナの第7波と立て続けにJ-REIT市場にプレッシャーがかかり続けたため公募増資がかなり控え目でした(結果的にJ-REITは好調だったのでやってもよかったのですが)。それが8月あたりから徐々に落ち着き始める一方、来年の黒田総裁退任で金融緩和の風向きが怪しくなってきたこともあり、今出来る人は今ろうという雰囲気に。小さくない金額の公募増資が相次ぎました。需給悪化懸念のピークを越えたのが三菱物流リートの公募増資の指数イベント日である10月25日。そこまでズルズルと下がってしまいました。

3つ目は推測の域を出ないのですが銀行からの売り。彼らは基本的に逆張りで買ってくるのですが、米国金利上昇による外債ファンドの含み損を中間期を過ぎてからJ-REITの売却でカバーした可能性があります。足元の戻りを見ると買い戻した可能性もあり東証の統計では出てこないかもしれません。あと何気に100億円単位で売買して市場を大きく動かしつつけた謎の人が25-30億円単位で売り続けてやっとポジション調整が終わったという噂話もあったりなかったり。

まとめるとファンダメタルズはそれほど動いてなく、需給がマーケットを動かした典型的なマーケットとなりました。もうちょっと長い目で見ると言いたいことは色々あるのですがそれはアレか、またの機会に整理したいと思います。