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さくら総合リートからのレスポンスはなし、産業ファンドがPOを発表！

セルインメイは終わったのかこれからなのか。inzaiです、こんばんわ。J-REIT以外は利益が伸びない相場が続いてますがこれはちょっとアレな感じですね。手仕舞いが始まるとしたら、みんなの体力が減っているこういう時。最初は喜んで押し目拾ってたのに余力がなくなってアレ？というあの嫌な感じ。

さてJ-REIT初の敵対的買収提案となったスターアジアからさくら総合リートへの宣戦布告。さくら総合から何もリリースが出ません。敵前逃亡なのか、投資主総会すらやらないのか、準備しているけど時間を要しているのか。スターアジアと直接話をしている可能性もありますね。

投資口価格の動きはこんな感じ。発表翌日は大きく上昇したものの、翌日はマチマチ。上にも下にも大きく動いてます。合併すればプラスなんでしょと思いつつ、そこまで辿り着けなければ決して少なくない投資主総会費用を負担することになるわけで、思惑交錯状態。普通に考えればスターアジアはTOB規制に該当するアクションではないのでさくら総合リートを買い増す以外の選択肢はないはずなんだけどどうなんでしょう。

さくら総合リート
5/10　86,500
5/13　89,900（+3.9％）
5/14　90,300（+0.4％）

スターアジア
5/10　108,500
5/13　110,800（+2.1％）
5/14　109,500（-1.2％）

あと産業ファンドが公募増資を発表しました。7月決算銘柄がこのタイミングで、というのは本来は収益的に厳しいのですが、元々計上予定だった売却益と利益超過分配でカバー。それにしても2020年1月期も含め公募増資前に締結している譲渡契約に基づく売却益をこのタイミングで希薄化させるってどうなんでしょうね。内部留保しているものならともかく、全部利益として分配予定だったものを目減りってのはなー。

取得物件は、増築ポテンシャルのある新川崎のR&Dセンターをかなりお手頃な価格で取得している一方、またしても物流施設を償却後4％フラットで取得。信じられないかもしれませんが、2016年7月時点で産業ファンドの分配金利回りは3.25％まで低下しており絶好調だったのに、なぜか2017年に入ってから物流施設を高値で取得しまくり分配成長は鈍化。投資口価格は大きく調整してしまいました。少しは反省している感もありますが、それでも物流施設をそこそこな安くはない価格で取得し、巡航分配金成長率は4％。ぎりぎり及第点というのは今の産業ファンドの限界なのでしょうか。

ホテルリートとか色々

今年の目標は週一回の更新でしたが無事に風邪で死亡。inzaiです、こんばんわ。

森トラホテルは仮条件を133,000円‐143,000円に下げてきました。あのプライドの高そうな本体の社長が良く了承したなと思いますが、まあ158,000円は高めのボールにも程があるという感じですからね。これで配当利回り4％に乗せてきました。あとはテーパリングの雰囲気を出してきそうな日銀決定会合を目前に金利コストが超低く、かつ固定比率もそれほど高くない点や、ホテルの市況はピークアウトしたんじゃね？ラグジュアリーとか大丈夫？ラグジュアリーホテルやる人が少ないのはビジネスホテルの方が圧倒的に儲かるからだよ？とかそういうのを織り込んでどう着地させるかでしょうか。森トラストが10万円で増資したものを半年で1.5倍にして投資家に売り付けようとした（133,000円でも1.3倍ですが）ところとか、この御時勢に色々と浮世離れしたファイナンスを見ることが出来てそれはそれで楽しいです。

ホテルといえばいちご、ジャパンホテル、インヴィンシブルの月次が本日発表。前年比ボロボロだったインヴィンシブルが円安効果なのか数字はマイナスが目立つけども昨夏から11月の数字よりはマシに。3月くらいまでは稼働率上げるバッファがあるので前年比ではマシに見える期間あるかも。いちごとジャパンホテルも稼働率、ADRともに上昇しているとこはほとんどないですね。どっちか伸ばしてどっちか落ちてRevPARはなんとかプラスって感じ。いや、ADRを下げて稼働率上げるって言う典型的なピークアウトパターンが大半か。いちごはRevPAR下がっても売上プラスでジャパンホテルもそんな事例がいくつか。宿泊以外に注力したのか、ホテルの客室数が増えたのか、単に昨年に婚礼かレストランの改装やってて落ち込んだ反動なだけか。ダダ下がりだったスマイルホテル京都が持ち直しのは良かったですが、本町の下げがえぐい。そして札幌がついにブレーキかかってきました。あと、いちごのその他ホテルのADRが5000円切ってきましたね。何やってるのか。いずれにしろこのファンダだと昨年買ったホテルのバリュエーションが正当化できないので外部成長難しいのが難点。森トラホテルはどうかなー。

目立った話だと産業ファンドの東芝の物流施設取得。最短で1年後には退去できる契約なのに結構なお値段になってます。まあ意味分かんないですよね。日本ユニシスも退去する可能性高いってみんなが手を引いた物件取得してあの有様だったわけでほんとこういうリスクとるの好きな会社です。

派手な話が多いけどファンダメンタルズとしては目新しい話も懸念を否定する話も出てきません。なんとなく数字は良いイメージですがババ抜き的に投資家が去っていく感じが続くとまずい。想定外に強いって感じはしばらく味わってません。NBFあたりから強烈なストーリー出てきて欲しいけどどうなのか。相変わらずやる気ないのかもしれません。

 

イオンリートと産業ファンド、もう嫌だ。。

金曜日10％下落したイオンリートが公募増資を発表して、本日急落してた産業ファンドが引け後に日本ユニシス（東雲の一棟借りテナント）の退去を発表。誰とは言いませんけど、ちゃんとそういうの仕事してくれませんかね？inzaiです、こんばんわ。

碑文谷のダイエーが退去して（と言ってもイオンスタイルへのテナント変更）、その翌日にイオンリートがダイエーの物流施設を取得発表するってのは問題ありません。でも豊洲に本社がある日本ユニシスの豊洲の別の物件を取得しとしてきっちり1回契約更改しただけで退去するってそれはどうなんだか。しかも2015年7月にLED工事して出て行かれるって辛い。収益ベースだとポートフォリオの5.8％。賃料単価はオフィスと同じくらい取れてるっぽいので次の後継テナントがどうなるのか。アップサイドはないんでしょうね。この物件は含み益が沢山あるので売るのは一つの方法です。そういう意味では神戸辺りに同額の含み損抱えた物件あるではないですか。売り辛そうなやつですけど。こうやってみると産業ファンドってIPOとその後のPOで散々な評価された割にはポートフォリオの含み損益状況は良好ですね。流動性ないアセットが大半なだけに本当にその値段付くのかがだけが問題です。

産業ファンド、、あの下げはなんだったのか・・・

昨日2．5％のディスカウントで本日3.4％上昇。足すと・・・inzaiです。こんばんわ。

久々に公募増資っぽい価格推移でした。PO発表直後は配当成長を示したことで上昇したものの、多くの人はなんでや？という感想を持ったでしょうし、株価もその通りのジリ下げ。とりあえずショートセルが乗ってくるのはいつものパターンですが、そのまま下まで引きずられてしまいました。日本ロジ、GLP、プロロジスと利回りが完全に逆転するあたり「やりすぎやでー」という感じでしたが、84万円を割れたあたりでギブアップ。それだけこの銘柄にはファンがいないということか。

上昇してからこんなこと書いてもしょうがないですが、ちゃんと見るとそんなに悪くないPOだったと思いますし、まだ遅くない。もう一段の調整狙いで2014年はじっくり狙うのもありな銘柄じゃないかなあと。ただ、名古屋タンクターミナルとかわざわざ契約期限が近い物流施設とか分かりにくい！目論見書をちらっとだけ見てそんなもんプラス評価できるかよ！というのも素直な感想。これまで配当金をガンガン伸ばしてきた分、期待値が上がってたのも事実だと思いますが、エンドテナントがしっかり見えてたこれまでのPOと比べると、ん？三菱商事っぽさが欠片もないと思われてもしょうがない。タンクターミナルは伊藤忠のもんですし。来年に期待（丸投げという）

とはいえ、かなり上がりきってる感のある日本ロジスティクスは1月配当落ちで軽く調整もやむなしかな。この高さはちょっと怖い。この利回りなら配当金を大きく伸ばせるとはいえ、これまでの流れからするとそれなりにピカピカの物件を買いそうですが。プロロジスもかなりきついところも上がっているのでどっかで産業ファンドと入れ替えのタイミングあっても不思議じゃない。しかし物流ブームはすごいなー。

公募増資の総括的ななにか

仕事の95割がアウトプットでブログを書く気力が出てきません。inzaiです。こんばんわ。家に帰ったら帰ったでゴーストライター的な仕事が待っておりまた気力が削がれるという、まあなんとかいうか人間にはインプットの時間と考える時間が必要という話です。

えー、今日のジャパンエクセレントはほどほどだったようで何よりです。匿名出資してた立地の良い仙台となんだかよく分からないけどニーズの強い大阪のオフィス、あとは浜離宮の追加（これで持分100％）。とてもとてもエクセレントらしい物件ですね。大阪、仙台は外部取得ですが、エクセレント色強い。仙台のはよく売ってくれましたね。さすが興和と言った感じなんでしょうか。CBREが移転を発表して浜松町はダメージ受けますが、配当金は横ばいということで良かったんじゃないかと。売られたときはやっぱりエクセレントは信用しない人多いのかなあなんて思ってましたがすんなり戻ってきましたね。

明日以降はコンフォリアとアドバンスレジデンスと産業ファンド。配当利回りがこのくらいなら順回転の成長は問題なくできるかなと。コンフォリアはまだまだ遊びの部分も多く将来の面白い絵も期待できますが、アドバンスレジデンスは成長しきったなあという印象が強い。劇的にファンダメンタルズが改善することはないけども一歩一歩しっかり歩んでる気がします。今回は地方と駅から歩く物件多いのでネタが尽きてきた感もなきにしもあらず。仙台なんか典型的な例ですが、この1年でも取得する時期によって利回り感が全然違います。来年はもっと厳しいんでしょうねえ。両者とも増税の影響はきっちり飲み込みました。個人的には取得目線を一段早く上げた大和ハウスレジが消費税分を補えるか注目です。

産業ファンドはマネジメントが悪化していると言われてますが（運用会社のね）やっぱりそうなんかあという物件チョイス。ってかPO発表後に株価が上昇したことがびっくり。まさにバブルなんかあと思ってみてました。以前からマーケットに出回ってるものを集めているだけでドヤ顔してたREITですがそれも難しくなったのかなあ。まさか空港買おうとか思ってるんじゃないだろうな。

1月決算銘柄はまだありそうですが、今週でなければ次は決算発表時期なんで来年度なのかな。スポンサー的にはそっちのが有り難いのかもしれませんが、そうするとNBF、JREはまだ先になってしまうな。。

1500ptまで上がるとさすがにきつい感じのJ-REITですが、今日は米株お休み。中国株がヒヤっとして、為替がいまいちで、政治もちょっと停滞感が出てきました。まあ元々大してポジション張ってないからいいんですが、停滞感出ても下がらないのが世界全体の昨年からのマーケットなんですよねえ。