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東証REIT指数はマイナス金利導入後の上昇を全て吐き出す!

昨日の上昇はただの死亡フラグでした。inzaiです、こんばんわ。記事に書いた通り、最後にぴょこんと上昇してプラ転なっただけでほぼ一日死んでましたからね。いやー、それにしても心が荒みます。

本日の東証REIT指数終値は1,703.83pt。引け値安ってやつです。最近は売買代金も低調でしたし、我慢してきた投資家が耐え切れず諦め売りの時に出るものなんでそれほど悪くないっちゃ悪くないのですが、この水準はBREXITや米大統領選後のパニック相場すら下回り、2016年1月末に日銀がサプライズでマイナス金利を打ち出して大きく上昇したものの、次の日に、いやいやちょっと待てよ、金融緩和効いてないのにマイナス金利だけで持ち直すとか可能なのかちょっと考えてみようということで、冷静になったのがこの1,700pt。

その後、ご存知の通り大相場を演じたのですが、マイナス金利と追加緩和も何一つ休止しておらず、ガンガン市場に資金供給しているのに、まさかのこの水準まで下落してきてしまいました。利回りはちょうど4%、P/NAVはまだ1.13倍程度なので全銘柄が自己投資口買い始められるのは1,500ptなのでまだまだ下。どうしたものか。

J-REITには良い話が一つもなく、金利はもう下がらない、賃料はもう上がらない、稼働率もほぼパンパン、現物不動産市場はクソ高いままで下手に買おうものならプレミアと同じでボロボロに売り込まれる。何も出来ません。合併しても何も得られないし、完全に手詰まり感が出てきました。まだまだ先ですが金利上昇がPLにヒットし始めるといよいよ洒落になりません。

それに加えて金融庁長官による毎月分配型投信への批判。リテールの現場では手控え命令なんて出てないようですけども、下手に販売して叩かれた日には上司共々救われませんし、本部が何も言わなくてもそんな(担当者として)ローリターン、ハイリスクな商品を売るわけないです。いつ金融庁検査が来て、あれだけ問題ありと言ったのに何の工夫もなく売りつけたのかよ、と言われたら人生終了ですからね。まだまだ流出する一方です。この商品の何がしんどいって、解約が出なくてもえらい勢いで残高が減ること。J-REITは今後も直撃され続けます。

こうなると頼みの綱は外国人と外債売らされて資金ジャブジャブな地銀のみ。でも外国人は政策大好きなのでFRBとECBが緩和縮小モード入ってるのに、金利敏感プロダクトを買うわけありません。地銀はきっとシコシコ買って来るけど価格レンジが変わる相場には敏感なので黙って買ってくるかどうか分かりません。月末にワンチャンありますけどそこが最後のポジション整理の機会だったなんてことにならなければ良いのですがしんどい状況。

年初から弱い弱いといってましたけど日本リテールファンドがP/NAV倍率1倍を割り込むなんて想像もしてなかったですし、オリックスリートとJPRの利回りが同じになるとか、なんだかなあ。

自分のJ-REITのポジションを見ていると、2016年3月時点ではフルポジション、2016年6月にはJ-REITは最低限のポジションのみ。余剰資金はEM投資で高い利回りを中心にしててトランプ大統領誕生で死にかけましたがそこからまさかのEM大復活で、最近少し利食いました。インド株、EMリート、電力株を売却。J-REITは1730ptで久々に買ったもののあまりに手ごたえがなかったので休み。エクイティである以上、2桁のリターンはほしいのでそう考えるとやっぱり1650pt、いや、配当込みならこの辺でもいいような。どのみちど底値を掴むのは無理なんだからリバウンド後でいいかな。

東証REIT指数は6日ぶりに反発!しかしまたも高値買いが!

プレミアは8日ぶりに反発!inzaiです、こんばんわ。引け際になんとかジャンプしてプラスに浮上。ぎりぎり滑り込みセーフです。これで連敗ストップというには際どい流れですがここで仕切り直したいところです。NAV1倍割れとかほんと勘弁してほしい。まだかなり距離ありますからね!

本日は個別で色々とニュースがありました。

野村マスターがまた物件売却しました。収益性の低い物件や手間がかかる物件をこつこつ処分。頑張ってます。でもその甲斐もなく投資口価格は16万円割れ。そもそも売却するような物件ばかりのポートフォリオをスポンサーからはめ込まれたのが問題なわけでそれを整理してドヤ顔されてもなあ。しかもこうやってコツコツ貯めたお金でPMOとGEMSを高値で買うかもしれないと思うと何とも喜べません。自分で穴掘って自分で埋めてる感じ。リリースに野村マスターの名前が出せない理由が分かりません、なんなのだろうか。

 

そして本日の主役はヒューリックリート。渋谷の新築商業ビル、CR3.3%いただきましたー。単価は4桁乗りましたー。日経新聞にすら叩かれた日本リテールファンドの銀座中央通り01よりは安いです。でも渋谷の一等地とは言えないところに場違いな高級商業ビル建てたもんだなと。確かに渋谷にはこういうプチ高級飲食のビル少ないし確かにあると有難いけどどうんだろう。上手くいくんでしょうか。テナントには困らないと思いますがテナントは黒字取れるんだろうか。深夜営業とかしないと無理なのでは?いや、演劇系とランチを組み合わせればそれなりに行けるか。グランフロントのレストランと同じ系列の位置づけなのかしらん。北鎌倉の老人ホームと併せ買いして利回りはそこそこなのはせめてもの良心なのか。

東証REIT指数は今日も下げ

下値を探って戻し切れず。下落局面で良い感じに回転が効いてます。下げそうな銘柄が売られて、別の銘柄に乗り換えるも相場全体が重いので下げ渋った銘柄が再び売られる循環。良い時と真逆です。出来高はこなれそうでこなれません。

とりあえず月末までは権利落ちとジャパンホテルリートの公募増資をどうこなすか。成田2物件、奈良1物件て、どっちも宿泊するエリアではないと思うのですが、ニーズあるんでしょうか。のんびり旅行したいシニア向けという意味では良いのかもしれませんがホテル増えたら、バスで都心部に移動するんじゃいか。

J-REIT期間騰落率(2017/6/23 YTD)

うーん、ひどいな。こうやって見るとエイプリルフールの大胆予想は半分当たってますね。ホテル、商業の持ち直し、NBF、JREの利回り3%超えとか。インフラファンドの逆襲、住宅REITの再編は微塵も伺えませんが…

2017/6/23 2016/12/30 騰落率
東証REIT指数 1,724.71 1,855.83 -7.07%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 151,900 上場前
9283 日本再生可能エネルギーインフラ投資法人 82,800 上場前
3470 マリモ地方創生リート投資法人 96,400 80,900 19.16%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 108,000 96,400 12.03%
3472 大江戸温泉リート投資法人 89,200 80,800 10.40%
3290 Oneリート投資法人 210,700 198,000 6.41%
3468 スターアジア不動産投資法人 103,300 97,600 5.84%
8986 日本賃貸住宅投資法人 82,800 78,400 5.61%
3296 日本リート投資法人 299,200 285,000 4.98%
8966 平和不動産リート投資法人 86,700 83,700 3.58%
3473 さくら総合リート投資法人 81,600 78,800 3.55%
3227 MCUBS MidCity投資法人 347,000 337,000 2.97%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 80,600 78,600 2.54%
3476 投資法人みらい 173,800 171,200 1.52%
3466 ラサールロジポート投資法人 111,900 110,700 1.08%
3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 142,600 141,200 0.99%
3283 日本プロロジスリート投資法人 239,300 238,900 0.17%
9282 いちごグリーンインフラ投資法人 94,600 94,900 -0.32%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 329,000 333,000 -1.20%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 85,600 86,700 -1.27%
8961 森トラスト総合リート投資法人 181,400 184,400 -1.63%
8963 インヴィンシブル投資法人 51,800 52,700 -1.71%
3451 トーセイ・リート投資法人 105,700 107,700 -1.86%
8964 フロンティア不動産投資法人 485,000 499,500 -2.90%
3287 星野リゾート・リート投資法人 591,000 610,000 -3.11%
3292 イオンリート投資法人 123,500 127,900 -3.44%
8979 スターツプロシード投資法人 145,700 151,100 -3.57%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 236,400 246,400 -4.06%
8976 大和証券オフィス投資法人 566,000 590,000 -4.07%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 99,700 104,800 -4.87%
8977 阪急リート投資法人 138,500 146,100 -5.20%
3308 日本ヘルスケア投資法人 167,800 177,200 -5.30%
8968 福岡リート投資法人 173,900 184,800 -5.90%
8957 東急リアル・エステート投資法人 137,600 148,100 -7.09%
8954 オリックス不動産投資法人 171,400 184,500 -7.10%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 243,400 262,500 -7.28%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 471,500 511,000 -7.73%
3281 GLP投資法人 124,100 134,600 -7.80%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 284,800 309,000 -7.83%
3295 ヒューリックリート投資法人 180,600 196,100 -7.90%
8984 大和ハウスリート投資法人 272,200 295,600 -7.92%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 163,400 177,900 -8.15%
3249 産業ファンド投資法人 511,000 557,000 -8.26%
3309 積水ハウス・リート投資法人 137,500 150,100 -8.39%
3463 いちごホテルリート投資法人 117,800 128,900 -8.61%
8975 いちごオフィスリート投資法人 69,000 76,000 -9.21%
8951 日本ビルファンド投資法人 587,000 647,000 -9.27%
8973 積水ハウス・レジデンシャル投資法人 117,500 129,900 -9.55%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 159,600 176,800 -9.73%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 240,400 266,400 -9.76%
9281 タカラレーベン・インフラ投資法人 94,200 104,700 -10.03%
8953 日本リテールファンド投資法人 212,200 236,600 -10.31%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 493,000 551,000 -10.53%
3234 森ヒルズリート投資法人 141,200 157,900 -10.58%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 282,400 316,500 -10.77%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 410,000 460,500 -10.97%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 598,000 672,000 -11.01%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 566,000 637,000 -11.15%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 130,800 148,300 -11.80%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 383,500 438,000 -12.44%
8956 プレミア投資法人 113,000 138,200 -18.23%

J-REITはきっちり年初来安値、逆カタリストは来たけど…

東証REIT指数は為す術なく1700ptを割りそうな雰囲気。inzaiです、こんばんわ。

某経済紙が久々にJ-REITの記事を書いたと思ったら、株は年2回配当だがREITの中には年4回配当もある、とか書いていてもうどうしようもないなと。海外REITは四半期配当が一般的ですが、J-REITで年4回配当の銘柄があるとは知りませんでした。なんて言う銘柄なんでしょうね。そして、投資先に悩んでいる人はREITを始めてみるもの良いかも、とか抜かしてますが、リテール向けにJ-REIT投信がどんだけ売れてるか考えれば、そんな切り口ではもっとちゃんとやるべきことあるだろうと。まあ、日本の金融リテラシーが向上しなければそれだけ儲かるチャンスあるのだから良いけど、相変わらずJ-REITとなると酷い記事書いてきます。

それはさておき、J-REITはいよいよ正念場を迎えてきました。毎月分配型投信の分配日が通過し、通常であればここから資金流入超になって底堅い地合を取り戻すタイミング、流れ変わるなら明日以降の1週間です。いまのところ何ともいえない感じで一定ペースでダラダラという感じではなく、流出量が減ったと思ったら、次の日に大きく増えるなど変化は出てきますが、なんとも言えない感じ。フィデューシャリー・デューティーについてはもう諦めしかないので、自律的な反発だけが頼りですがどうなるかなあ。

6月はNBF、JPR、フロンティア、ジャパンエクセレント、インヴィンシブルなど何か注目される銘柄があり嫌なことにちょっと値持ちが良いです。これは4月5月と同じで権利落ち後に連敗するパターンじゃないか。時価総額大きいだけに指数にもインパクトあるのですがそうならないことを祈ります。今夏は駄目かも。