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J-REIT分析(全体編) 2020年3月13日(修正あり)

久々にクラッシュ来ましたね!inzaiです、こんにちは。J-REITが上昇基調の時、特に割高感がある時は適当なことしか書かないことで評判の当ブログ。東証REIT指数の利回りが4%に乗ってきた3月9日ですら「大型銘柄は全然調整足りない」ってのは本音でしたがここまで来ると逆張り心に火が付いてきます。嫁さんが外出してる1時間でどこまで書けるか。

まず今の状況を整理します。13日の東証REIT指数の終値は1596.30ptで日銀がJ-REITを年間900億円買い始めてからの安値水準。13日の日中安値1478.49ptは2013年4月に日銀が年間300億円買い始めてバーナンキショックを乗り越えてからの安値水準で正に「何もなかったところまで戻ってきた水準」です。ざっくりとしたテクニカルな考え方でも「さすがにいいところまで来たよね」という感じがあります。

ではバリュエーションではどうなのか。分配金利回り4.8%は2012年後半の水準で東証REIT指数は1000ptをやっと超えた時の水準。1000pt強の時代と1600ptの今で分配金利回り水準が同じと言うことは、言い換えると2012年から2020年までにJ-REITの利益水準は1.5倍まで成長したということになります。もし皆さんがバリュエーションを真面目に考えたいというのであれば、外部成長寄与はさておき、少なくとも稼働率、賃料水準、そして各REITの支払金利がどの程度変わったのか、どのくらいストレスをかけるべきか検討する必要があります。

一例を挙げると、JREの2019年9月期は賃貸収入335億円に対し金利支払は10.7億円。2012年9月期は賃貸収入は214億円に対し18.3億円。賃貸収入1.5倍になってるのに支払金利は半分強。こんな事例がゴロゴロしているので真面目にストレスをかけようと思うと大変です。そして稼働率もただでさえ歴史的高水準かつFRもピーク時に比べると半減どころか1/3になってますので、一体どうすれば良いのか悩ましいところです。

個人的にはP/NAVを全く気にしてません。鑑定評価は遅効性が大きいので節目節目では効きにくいですし、歴史的に見るとP/NAV1倍で投資口価格のトレンドが変化したなんてことはほとんどないので、強いてP/NAV倍率で意識してるとしたら1.25倍以上で割高、0.8倍以下で割安、というかちょっと投資口価格の動きが変わる、売買フローの質が変わってくると言ったところでしょうか。1450pt以下なら誰が計算しても0.8倍以下になるでしょう。もちろんアベノミクス以降の鑑定評価額の改善が確実視される中でのP/NAV0.8倍と鑑定評価額の下落が懸念される0.8倍では違いますし、リーマンショック後の下落相場では悲観した見方からP/NAV倍率は0.6倍まで低下した時期もありました。

マクロ面では、コロナによる経済停滞&構造不況の具現化、米国大統領選の行方、BREXITでどうなるのか、そしてそもそも金融政策も財政政策も出来ること少なくね?と言った不安もありますが、ぶっちゃけ金融政策、財政政策拡張で赤字拡大!危険!と言ってるのは平時のプロレスであり、不況時の財政拡張は効きます。なんだかんだ言っても官僚が本気で政策考えると効果あります。先行き不透明感は正直かなり強いけどもこのジャブジャブでさらにお金回せば不動産回りには間違いなくプラス。

リスクとしては、株式市場のみならず債券市場、金利市場が大混乱していること。今回は実体経済に影響あっても短期市場は大丈夫かなーと思ってたのですが週後半からガタガタしてきました。金曜日はFEDの資金供給で一段落しかけてますが、見えないところでガンガンにレバレッジかけるプレーヤーがいるので彼らからお金が抜けるとジリジリ悪化する展開がある。ああいうファンドって日次で流動性提供してないので解約完了まで時間かかるんですよね。で、マーケットからお金が抜けて株式や債券の利回りが高くなれば投資家はああいうファンドに投資する必要がないのでさらにお金引き上げます。そうするとさらに債券、金利市場が壊れてさらにお金が抜けていく。なんというマッチポンプ。LTCMが代表的な事例ですが、今は規制で厳しくなった銀行のプロップがファンド立ち上げてああいうのがゾロゾロしているのでそこはちょっと怖い。

CLOは言われてるほどは危険はない。ゆるゆるだったクレジット市場も1年くらい前から少しだけ、ほんの少しだけ規律が戻ってきていたこともあり手遅れにはならないんじゃないかなー、ひょっとしたら逃げ遅れていた連中が一気に逃げる可能性もありますが、まだ比較的冷静なアセットクラス。

そういうのをガラガラポンするとJ-REITは1400pt割れと言わずともこの辺りで十分に魅力的かなと。不動産は右肩上がりだから低イールドでも許容されていたバリュエーションが厳しくなるってのはあると思います。ただ、これから不況に突っ込むと事業法人もファンドもますます不動産しか投資できませんからね。

嫁さんが雨のせいで30分で帰宅しました。個別銘柄編は後で!久々にオヌヌメランキング作る予定です。

 

J-REIT分析 2020年3月6日

そろそろコロナの自粛にも慣れてきた感じありませんか?inzaiです、こんにちは。池袋あたりはそろそろ人も戻ってきたような気がしますし、いつまでも家にこもってても仕方ないわ運悪くても風邪で済むんでしょみたいな空気を感じます。

J-REITもそんな空気を読んだのか月曜、火曜で2000pt割れを回避し、そこから怒涛の5%上昇で2100ptを回復し一安心。

と思いきや金曜は3%安でヒヤッとした下げ。2100pt手前でピタリと止まったETFの買い、週末前のポジション調整、欧米での感染拡大懸念もあったのでしょうが、実際には懸念どころか週末は盛り沢山で、イタリアは1600万人隔離、フランスで死亡数増加、NYの非常事態宣言のみならず、レバノンがデフォルト、OPECが迷走してサウジが原油安売り(&国内向けの粛清もあるやなしや)。これで週明け落ち着いてことはなさそうですね。はあ。Twitter見てても悲鳴すら聞こえてこないお通夜モード。

株なんて本来は年間ボラティリティが15%くらいの負けるよりも勝つ方が難しいゲーム。しかし、世界的な金融緩和環境のボーナスステージが長年続きリスク管理ガバガバな状況でのこのショックはダメージ大きいですね。自分も「下がってもこんなもんでしょ」という感じのポジションをいくつか引きずっててすっかり鈍くなったなあという感じ。踏み見上げられるの覚悟で損切ったポジションがさらに下がっていったの見るとこれは全然違う局面に入ったんだなあと痛感します。このブログでも昨年12月に過熱時特有の動きが出ていると書いておきながら1月、2月の大幅上昇時にポジションをそれほど調整できず、もうちょっと細かくポジション調整しておけばよかったなあ。

元々は夏になったら元通りでしょ笑という感じで始まった今回のコロナショック。日本とアジアだけで大騒ぎになったんであれば冬には元通りかなと思いきや欧米がこんなだとひょっとして秋までこれ引きずってまた来年も日本で同じような流行起きるんじゃね?という不安もちょっと出てきました。21世紀になっても人類は風邪に勝てなかった。なんだか今後10年の転換点になりそうなイベントですね。

そんなわけで個別コメント。数値は左から投資口価格、1週間前比の騰落率、利回りです。

3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 121,000 -4.87% 5.65%
マリオットとシャングリラの高級ホテルが中心のポートフォリオ。他のホテルに比べると下落が遅かった分、今週にまとめて来た感じ。変動賃料もそこそこあるし何より欧米ニーズが一気に落ちるとここはきつい。しょうがない。

3227 MCUBS MidCity投資法人 107,200 -4.80% 3.80%
特段なにもないような気がしますがアレか。津田沼でモリシア側を大再開発することが発表されて、当REIT2番目に大きい物件のイオンモール津田沼への影響懸念でしょうか。地域一番店だったのに一気に逆転される、というほど影響なさそうですけどね。あの辺は大きく分断されてるイメージ。だからこそモリシアも打つ手なかったわけで。

8963 インヴィンシブル投資法人 41,850 -4.78% 8.28%
利回りはついに8%超え。もうどうにも止まらないという感じの値動き。ちょうどIRの時期なんですがあまりいい情報なかったのかもしれませんね。

3472 大江戸温泉リート投資法人 75,800 -3.68% 6.13%
お年寄りは自粛モードでしょうねえ。

3463 いちごホテルリート投資法人 94,900 -2.67% 4.67%
上場来安値を突き抜け。どうしようもないわな。物件入替もタイミング悪い。

8968 福岡リート投資法人 163,700 -2.50% 4.51%
2月21日まで投資口価格にまったく影響なかったのに一気に来ましたねー。

3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 503,000 -2.14% 3.94%
乱高下激しい。良く言えばオフィスのアップサイドあるし悪く言えばホテルがねえ。何を見るかですね。

3292 イオンリート投資法人 128,400 -2.13% 4.86%
トイレットペーパーを大量に供給したのはGJだと思ったのですが、うちの近所は今日もトイレットペーパー売り切れでした。

8955 日本プライムリアルティ投資法人 466,000 -1.89% 3.29%
POで価格サポート入ってた分も反動はあるけどまあこんなものではないか。

8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 263,800 -1.71% 3.62%
物流リートが総じて強い中で相変わらず置いて行かれるこのリート。権利落ちもありますが、まず市場の評価を回復しないと。

8977 阪急リート投資法人 156,900 -1.69% 4.01%
利回り4%台に。変動賃料比率はかなり低いんですがそんなの関係ないってのが下落局面の怖さ。

8964 フロンティア不動産投資法人 396,500 -1.37% 5.36%
屈辱でしょうねえ。消費税増税で明らかに小売悪かったところにコロナ。負け組商業はえぐいことになるんでしょうけど勝ち組は大丈夫じゃないかなあ。

8953 日本リテールファンド投資法人 202,300 -1.37% 4.56%
大手商業リートが仲良く並びました。

3295 ヒューリックリート投資法人 180,100 -1.10% 3.85%
ゲートシティ大崎を売却。悪い判断ではないけども市場の注目は次にどんなものがスポンサーから降ってくるのか。ちょっと怖がってる感じ。

8957 東急リアル・エステート投資法人 191,300 -1.09% 3.55%
相変わらずボラティリティが高い。

3470 マリモ地方創生リート投資法人 111,900 -1.06% 6.23%
スポンサーのお膝もと、広島のクリスタルプラザ買ってほしかったです。

3249 産業ファンド投資法人 167,900 -1.06% 3.44%
まあ、こんなもんか。

2971 エスコンジャパンリート投資法人 112,900 -1.05% 5.99%
利回り6%に。底地=一棟借りリスクなんですが無事に乗り切れるか。

3287 星野リゾート・リート投資法人 460,500 -0.97% 5.76%
ホテルオペレーターのクオリティ格差出てきたのかな。

3290 Oneリート投資法人 325,000 -0.91% 4.71%
千葉駅前コミットはニュートラルな感じか。

ここから先の騰落率プラスマイナス1%は差異はないと思ってますので省略。

3462 野村不動産マスターファンド投資法人 169,800 -0.88% 3.91%
8956 プレミア投資法人 147,000 -0.68% 3.84%
3466 ラサールロジポート投資法人 157,100 -0.57% 3.55%
3488 ザイマックス・リート投資法人 120,500 -0.41% 5.09%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 238,800 -0.38% 5.45%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 330,500 0.00% 3.20%
8966 平和不動産リート投資法人 133,200 0.00% 3.80%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 22,000 0.09% 3.58%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 107,800 0.09% 5.79%
8975 いちごオフィスリート投資法人 105,300 0.10% 4.07%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 60,500 0.17% 6.21%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 173,500 0.52% 3.96%
3481 三菱地所物流リート投資法人 384,000 0.52% 3.09%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 186,400 0.70% 4.36%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 131,600 0.84% 4.80%
3309 積水ハウス・リート投資法人 86,100 0.94% 3.79%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 182,200 1.00% 3.27%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 117,900 1.03% 4.15%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 668,000 1.06% 2.94%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 122,000 1.16% 3.88%
3296 日本リート投資法人 471,500 1.18% 3.84%
3476 投資法人みらい 50,600 1.20% 6.27%
東証REIT指数 2,043.04 1.27%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 124,000 1.31% 5.08%
8961 森トラスト総合リート投資法人 185,700 1.31% 4.01%
8976 大和証券オフィス投資法人 846,000 1.56% 3.20%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 327,500 1.87% 3.40%
3234 森ヒルズリート投資法人 173,400 2.12% 3.32%
3451 トーセイ・リート投資法人 122,700 2.25% 5.80%
3468 スターアジア不動産投資法人 103,000 2.39% 6.43%

この辺りの大型オフィス銘柄への選好はリスクオフで物流、最大手オフィス、住宅一辺倒から温度感変わってきた?という感じも。
8954 オリックス不動産投資法人 212,100 3.46% 3.44%
8979 スターツプロシード投資法人 202,300 3.53% 4.42%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 133,700 3.56% 3.53%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 836,000 3.72% 3.34%
3281 GLP投資法人 142,200 3.95% 3.67%
8951 日本ビルファンド投資法人 841,000 3.96% 2.56%
3283 日本プロロジスリート投資法人 304,500 4.03% 3.07%
3308 日本ヘルスケア投資法人 205,600 4.21% 4.11%
8986 日本賃貸住宅投資法人 101,800 4.30% 4.08%
8984 大和ハウスリート投資法人 280,800 4.31% 3.89%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 99,100 4.43% 5.42%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 775,000 5.30% 2.67%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 125,900 5.36% 3.64%
3473 さくら総合リート投資法人 87,500 5.42% 4.74%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 516,000 6.94% 2.72%

J-REIT分析 2020年2月28日

27日のブログで「未だ調整幅としては年に数回ある水準とは言え、混乱する一方の社会を間近に見るとこんなもので済むとは思えず、気が重くなりますね」と書きましたが、1日で-5.6%も下落するとは想定外。inzaiです、こんばんわ。

この下落率は確か2016年以来。あの頃は投資家が半信半疑ながら黒田バズーカで乱高下してた時期で、今週のように純粋にリスクオフで下落するってのは震災の2011年以来でしょうか。で、雰囲気的に一番似ているのはやっぱ2007年。J-REITが過熱し切って投資家が付いてこれなくなって、ファンダメンタルズは悪化してないのにJ-REITがズルズル止まらなかったんですよね。

ただ、あの時が2006年12月に1800ptを超えて、そこから3カ月半で2300pt。2007年5月18日に2600pt、その半年後には1800pt割れと6カ月上昇して6カ月下落しほぼ1年で元に戻ってきたのに比べると今回は1800pt超えたのが2019年1月、その半年後から上昇が加速して2019年11月1日に2254.64ptとそこまで10カ月。その後3か月高値をウロウロして急落。時間軸がかなり違う記憶でしたがこうやって書いてみるとリズム的にはそんなに違わない、というかダブルトップつけたところなんかそっくりじゃないか、という気がしてきました。

いやいや、あの時よりもピークは低いし、中央銀行の政策スタンスも違うし、レバレッジ低いし、開発案件もないし大丈夫でしょと思いたいところですが、金利低いのに利回りこんだけしか出ないし、ホテルのおかげで住宅やオフィスの価格が押し上げられているだけで歪はあるし、小型銘柄も山ほどあるしクレジット的にはあの時も弱く外的ショックに揺らぎやすい気もします。

まあ地銀や信金信組はこれからも国債償還が多い中で買うものないのでJ-REITを買ってくれるでしょうし、個人はどうかなー?痛んでるみたいに思うけど消去法的にお金は回ってくると思うし、ここから積極的に投信解約もないんじゃないかなー?なんて期待はあります。ってか需給要因しかプラスの材料がないってのは不安ではある。でも、稼働率はアップサイドないし金利もアップサイドないし、賃料引き上げはなんとかだけど物件取得は高値買いしかできない。こういう状況でどこまで期待して良いか悩みます。

というわけで個別銘柄分析で頭を冷やしましょう。並びは28日に大きく下げた順です。

3476 投資法人みらい 50,000 -10.55% 6.35%
昨年10月からの上昇相場についていけなかった中堅銘柄がこの1週間で大きく売られました。スターアジアに負けてポートフォリオもショックに弱そうだからしょうがないけど利回り6%超えか…

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 60,400 -8.90% 6.21%
2月の決算発表ではコロナの影響:未定。分からないものは分からない。我慢すれば良いのが明確なので我慢するだけ。ホテルはオリンピック以外にも前向きな話があり捲土重来を期していただけに厳しい展開。

3463 いちごホテルリート投資法人 97,500 -8.45% 4.55%
10万円割り込んで上場来安値更新。京都のコア物件を売却して時間稼ぎしたと思ったら買ったのは渋谷と山口。オペレーション冴えないのに難しいの買うねーと思いました。

3453 ケネディクス商業リート投資法人 239,700 -8.34% 5.44%
生活密着型を標榜しているのにこの有様。スーパー中心なのに利回り5.44%えぐい。昨年9月以降に大きく買われたのでその反動というのもあるでしょう。ロスカットが出やすい状況だった。しょうがない。

3451 トーセイ・リート投資法人 120,000 -8.33% 5.92%
慌ただしい動き。関内の物件からテナント退去しますが関内のオフィス一杯持ってるので正直どれかすぐにはピンとこない。市役所かな?住宅比率も低くないのにこの売られよう。まあ持ってて不安になる銘柄なのは良く分かります。でもトラックレコードはいいよ?

3296 日本リート投資法人 466,000 -7.91% 3.89%
ポートフォリオクオリティで見るとどうしても売られやすいオフィス中心のREIT。今回の下げ、双日は関係ないんじゃないかな。外部成長必要な銘柄なので売りが売りを呼びやすい。

3472 大江戸温泉リート投資法人 78,700 -7.52% 5.90%
そら厳しいよ。

8975 いちごオフィスリート投資法人 105,200 -7.48% 4.07%
この辺りの小型オフィス銘柄は買われてた反動が大きいのはしょうがない。まだ利回り4%フラットなのね。

3308 日本ヘルスケア投資法人 197,300 -7.46% 4.30%
8986 日本賃貸住宅投資法人 97,600 -7.40% 4.26%
もうすぐ合併する2銘柄が仲良く並ぶ。まさか正ののれん計上できるんじゃね?

3462 野村不動産マスターファンド投資法人 171,300 -7.00% 3.84%
大和ハウスリートと野村不動産マスターは規模とポートフォリオの割りに人気ない2銘柄。最近は好調でしたがさすがにこの展開だと外されます。12月にイレギュラーなファイナンスしててよかったね!

3488 ザイマックス・リート投資法人 121,000 -6.92% 4.96%
小型銘柄だししょうがない。流動性はまだ低い。いいREITなんだけど外部成長が思いの他おくれてる。ホテル買うのは難しいかな。あえてド安値でスポンサーから買って欲しいけど。

2971 エスコンジャパンリート投資法人 114,100 -6.86% 5.92%
地主REITもこうなっては苦戦。2019年銘柄は仕切り直しと思えば苦しくない(?)

3287 星野リゾート・リート投資法人 465,000 -6.81% 5.70%
さすがの星野もこの流れではねえ。スポンサークレジットが良く分からない。低コストオペレーションに定評ありますが耐えられるかな?マーケティング費用をごっそり削るか。

2972 サンケイリアルエステート投資法人 120,600 -6.80% 4.19%
2019年組は仕切り直しと思えば(再掲)

3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 185,100 -6.75% 4.39%
上位住宅リートとそんなに違うかね。賃料ポテンシャルが全然違うか。今の下駄が剥がれても上位銘柄にプレミアム乗るだけでこっちには関係ないか。

3492 タカラレーベン不動産投資法人 107,700 -6.75% 6.26%
好調だっただけに残念な展開。そんなにシクリカルではないと思うけど地方物件の評価が難しい。出張も減って地方のホテルも厳しそうだし。

3292 イオンリート投資法人 131,200 -6.55% 4.76%
社債だから下がるのはしょうがない。地方の子供はイオンモール大集合らしいのでどうなるか。

8966 平和不動産リート投資法人 133,200 -6.53% 3.80%
何とも言えない。安くはないかな。

3295 ヒューリックリート投資法人 182,100 -6.52% 3.81%
平和不動産リートと変わらないのはちょっと可哀そう。最近買われてた銘柄の下げは一様にえぐい。

3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 21,980 -6.47% 3.59%
ずっと買われてた銘柄なのでもっと調整しても不思議ではない。でもそんなに高くもないと思うよ。実は好き。

8964 フロンティア不動産投資法人 402,000 -6.40% 5.29%
三井不の社債利回りが5.29%!と言いたいがアルパークの前例あるしなあ。というかあのインパクトを払しょくするのは当面無理でしょう。それにしても売られ過ぎ。鑑定価格がっつり落ちたせいか?

3234 森ヒルズリート投資法人 169,800 -6.39% 3.38%
まあこんなものでは。何に着目するのか難しい銘柄。

8963 インヴィンシブル投資法人 43,950 -6.39% 7.87%
利回り8%が見えてきた。内部留保でカバーできるはずだがこれは想定外。そこまでキャッシュ使いたくないだろうし。住宅売るのかなー。

3466 ラサールロジポート投資法人 158,000 -6.34% 4.04%
2月権利落ち銘柄だし下げるのは仕方ない。これくらいなら悪くないかなー。

8984 大和ハウスリート投資法人 269,200 -6.30% 4.23%
ふー。この銘柄はよう分からないです。この利回りなら買って気絶しとくのが一番いいかもしれない。

3249 産業ファンド投資法人 169,700 -6.24% 3.39%
クラッシュ来て利回り3.39%。うーん。

3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 122,400 -6.21% 5.15%
意外と値持ちいい。上がってないせいだと思うけど。

8958 グローバル・ワン不動産投資法人 129,100 -6.18% 3.67%
3月決算がどう影響しているのか。こんなもんっちゃこんなもんか。安くはないがテクニカルには手を出してもという感じ。

3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 116,700 -6.11% 4.18%
人気ないねー。やっぱIPO失敗したのが響いてるか。せめてPOでLTV下げとけば。

8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 172,600 -6.09% 3.98%
ホテルを心配する気持ちも分かるけど、この銘柄が東証REIT指数の水準感と一番しっくりくる。高くもないし安くもない。2000ptでこのポートフォリオならこのくらいの利回りという気がする。

3290 Oneリート投資法人 328,000 -6.02% 4.67%
この3か月はインベスコやこのOneと言ったJ-REITにしては中くらいの一難あり物件を高値で買い続けたREITが評価されてました。そのトレンド変わるかしらん。

3487 CREロジスティクスファンド投資法人 130,500 -5.98% 4.83%
社長の出資大丈夫かな。あとCREもクラファン始めましたね。

8972 ケネディクス・オフィス投資法人 806,000 -5.95% 3.48%
行ってこい感が強い。またここまで戻ってきたかと。

3227 MCUBS MidCity投資法人 112,600 -5.85% 3.62%
こうやってみると東京オフィスを高値で買い続けたのは正解だったんですね。よく頑張ってる方。

8956 プレミア投資法人 148,000 -5.73% 3.81%
この銘柄も今の東証REIT指数の水準感とフィットします。

8961 森トラスト総合リート投資法人 183,300 -5.71% 4.06%
ソフトバンクと汐留どうなってんのかな。ホテル救済しなくて大丈夫?

3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 94,900 -5.67% 5.66%
なぜか27日にやたら売られた銘柄。28日は真ん中くらい。

8977 阪急リート投資法人 159,600 -5.67% 3.94%
インバウンドとは切っても切り離せないようであんまり関係ない。ただファンダメンタルズ悪化は投資口価格に影響してきそう。

8953 日本リテールファンド投資法人 205,100 -5.61% 4.45%
P/NAV1倍割れに戻ってきました。かわいそう。

東証REIT指数 2,017.50 -5.60% 3.82%

3309 積水ハウス・リート投資法人 85,300 -5.54% 3.81%
9万円は底堅かったのにさすがに耐え切れず。

8954 オリックス不動産投資法人 205,000 -5.49% 3.71%
権利落ちからのナイアガラ。姫路とUSJの影響あるけど耐えきれるんじゃないかな。ちょっと安い気がする。

3481 三菱地所物流リート投資法人 382,000 -5.45% 3.09%
鉄板なのは分かるけど物流をどう評価するか。

3470 マリモ地方創生リート投資法人 113,100 -5.36% 6.16%
意外と頑張ってる。

3473 さくら総合リート投資法人 83,000 -5.36% 5.11%
あの投資主総会の運営は投資主の権利を著しく阻害したと思うけど裁判所がああいうなら仕方ない。

8968 福岡リート投資法人 167,900 -5.25% 4.38%
3281 GLP投資法人 136,800 -5.13% 3.79%
8951 日本ビルファンド投資法人 809,000 -5.05% 2.66%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 180,400 -5.05% 3.31%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 321,500 -5.02% 3.45%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 661,000 -4.89% 2.97%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 736,000 -4.79% 2.82%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 330,500 -4.76% 3.19%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 514,000 -4.64% 3.85%
8957 東急リアル・エステート投資法人 193,400 -4.64% 3.53%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 268,400 -4.62% 3.57%
8979 スターツプロシード投資法人 195,400 -4.59% 4.59%
8976 大和証券オフィス投資法人 833,000 -4.58% 3.26%
3283 日本プロロジスリート投資法人 292,700 -4.35% 3.20%
3468 スターアジア不動産投資法人 100,600 -4.19% 5.51%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 482,500 -4.08% 2.90%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 119,500 -4.02% 3.84%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 127,200 -3.42% 5.36%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 475,000 – 3.23%

 

あと利回り高い順です。

8963 インヴィンシブル投資法人 43,950 -6.39% 7.87%
3476 投資法人みらい 50,000 -10.55% 6.35%
3492 タカラレーベン不動産投資法人 107,700 -6.75% 6.26%
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 60,400 -8.90% 6.21%
3470 マリモ地方創生リート投資法人 113,100 -5.36% 6.16%
2971 エスコンジャパンリート投資法人 114,100 -6.86% 5.92%
3451 トーセイ・リート投資法人 120,000 -8.33% 5.92%
3472 大江戸温泉リート投資法人 78,700 -7.52% 5.90%
3287 星野リゾート・リート投資法人 465,000 -6.81% 5.70%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 94,900 -5.67% 5.66%
3468 スターアジア不動産投資法人 100,600 -4.19% 5.51%
3453 ケネディクス商業リート投資法人 239,700 -8.34% 5.44%
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 127,200 -3.42% 5.36%
8964 フロンティア不動産投資法人 402,000 -6.40% 5.29%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 122,400 -6.21% 5.15%
3473 さくら総合リート投資法人 83,000 -5.36% 5.11%
3488 ザイマックス・リート投資法人 121,000 -6.92% 4.96%
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 130,500 -5.98% 4.83%
3292 イオンリート投資法人 131,200 -6.55% 4.76%
3290 Oneリート投資法人 328,000 -6.02% 4.67%
8979 スターツプロシード投資法人 195,400 -4.59% 4.59%
3463 いちごホテルリート投資法人 97,500 -8.45% 4.55%
8953 日本リテールファンド投資法人 205,100 -5.61% 4.45%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 185,100 -6.75% 4.39%
8968 福岡リート投資法人 167,900 -5.25% 4.38%
3308 日本ヘルスケア投資法人 197,300 -7.46% 4.30%
8986 日本賃貸住宅投資法人 97,600 -7.40% 4.26%
8984 大和ハウスリート投資法人 269,200 -6.30% 4.23%
2972 サンケイリアルエステート投資法人 120,600 -6.80% 4.19%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 116,700 -6.11% 4.18%
8975 いちごオフィスリート投資法人 105,200 -7.48% 4.07%
8961 森トラスト総合リート投資法人 183,300 -5.71% 4.06%
3466 ラサールロジポート投資法人 158,000 -6.34% 4.04%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 172,600 -6.09% 3.98%
8977 阪急リート投資法人 159,600 -5.67% 3.94%
3296 日本リート投資法人 466,000 -7.91% 3.89%
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 514,000 -4.64% 3.85%
2979 SOSiLA物流リート投資法人 119,500 -4.02% 3.84%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 171,300 -7.00% 3.84%
東証REIT指数 2,017.50 -5.60% 3.82%
3309 積水ハウス・リート投資法人 85,300 -5.54% 3.81%
8956 プレミア投資法人 148,000 -5.73% 3.81%
3295 ヒューリックリート投資法人 182,100 -6.52% 3.81%
8966 平和不動産リート投資法人 133,200 -6.53% 3.80%
3281 GLP投資法人 136,800 -5.13% 3.79%
8954 オリックス不動産投資法人 205,000 -5.49% 3.71%
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 129,100 -6.18% 3.67%
3227 MCUBS MidCity投資法人 112,600 -5.85% 3.62%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 21,980 -6.47% 3.59%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 268,400 -4.62% 3.57%
8957 東急リアル・エステート投資法人 193,400 -4.64% 3.53%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 806,000 -5.95% 3.48%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 321,500 -5.02% 3.45%
3249 産業ファンド投資法人 169,700 -6.24% 3.39%
3234 森ヒルズリート投資法人 169,800 -6.39% 3.38%
8987 ジャパンエクセレント投資法人 180,400 -5.05% 3.31%
8976 大和証券オフィス投資法人 833,000 -4.58% 3.26%
8955 日本プライムリアルティ投資法人 475,000 – 3.23%
3283 日本プロロジスリート投資法人 292,700 -4.35% 3.20%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 330,500 -4.76% 3.19%
3481 三菱地所物流リート投資法人 382,000 -5.45% 3.09%
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 661,000 -4.89% 2.97%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 482,500 -4.08% 2.90%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 736,000 -4.79% 2.82%
8951 日本ビルファンド投資法人 809,000 -5.05% 2.66%

J-REIT分析 2020年2月27日

未だ調整幅としては年に数回ある水準とは言え、混乱する一方の社会を間近に見るとこんなもので済むとは思えず、気が重くなりますね。inzaiです、こんばんわ。コロナウィルスなんだから数か月後には収まってるはずなんですが、その間の経済停滞の傷跡がどうなるか。来年も同じこと発生するかもと思ったら思い切ったリスクも取れないでしょうし、完全回復は夏以降。秋あたりの京都は凄い人気になりそう。オリンピック?無理じゃないですかね。

今日2月27日時点のJ-REITは昨年末と比べるとわずか-0.39%の下落なんですがそんな穏やかな感じしません。個別銘柄のパフォーマンスは次の通りでホテルリートがこんなにボロボロだと明るい気持ちにはなれないです。インヴィンシブルが3か月で-24%、利回りは7%台というのはなかなか強烈で壊れつつあるマーケットを感じます。

また、今日は2月の権利落ちだったのですが、朝からものすごい売り気配で終わってみれば年間配当分以上に下落した銘柄がチラホラ。最近は配当もらってさらに高値で売れる動きが続いていてそれに慣れた投資家もいたようなので、スケベ心で2月権利落ち直前で買った投資家には辛い展開。ってかそれが普通で、この数カ月が完全におかしかった。ここらでしっかり正常に戻って欲しい。振り返ってみると物流REITや大手オフィスの1月2月の爆謄も違う意味で壊れた感じあったので、その時から変調出てたんですよねえ。

あと目立つのは小型銘柄の売り。ホテルが売られて、その後に商業が売られる展開だったんのですが、ここ数日は強烈な質への回避が見られます。昨日はNBF、JRE、今日は三井不ロジとプロロジスにお金がが流れてました。それでスターアジアやタカラレーベンあたりの小型がボロボロに。この辺りが1対1の話なのか、単にファンドの解約が出ている中で流動性の低い銘柄にインパクトが出ているのか分かりませんが、さくら総合なんて今更誰が持ってるねんという感じですがそれでもこれだけの売りが出てしまう。

利回り4%教元祖としてはまだまだもう一押しも二押しもして欲しいところですが、個別銘柄で見ると利回り4%超えるものもゴロゴロしてきたのでこれはこれでありだなあと思ったり。

東証REIT指数 2,137.21 -0.39%
3481 三菱地所物流リート投資法人 404,000 13.32% 2.92
3283 日本プロロジスリート投資法人 306,000 10.71% 3.06
3249 産業ファンド投資法人 181,000 9.23% 3.18
8987 ジャパンエクセレント投資法人 190,000 8.08% 3.15
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 773,000 7.36% 2.68
8951 日本ビルファンド投資法人 852,000 7.17% 2.52
3281 GLP投資法人 144,200 6.89% 3.58
3296 日本リート投資法人 506,000 5.86% 3.58
8966 平和不動産リート投資法人 142,500 4.93% 3.55
8976 大和証券オフィス投資法人 873,000 4.68% 3.11
3466 ラサールロジポート投資法人 168,700 4.59% 3.79
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 23,500 4.54% 3.36
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 503,000 4.25% 2.78
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 124,300 4.02% 3.94
3487 CREロジスティクスファンド投資法人 138,800 3.81% 4.55
2979 SOSiLA物流リート投資法人 124,500 3.75% 3.68
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 857,000 2.27% 3.27
8956 プレミア投資法人 157,000 2.21% 3.59
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 281,400 1.55% 3.40
3227 MCUBS MidCity投資法人 119,600 1.36% 3.41
2972 サンケイリアルエステート投資法人 129,400 1.33% 3.91
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 695,000 1.31% 2.83
8984 大和ハウスリート投資法人 287,300 1.30% 3.97
8979 スターツプロシード投資法人 204,800 1.29% 4.38
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 347,000 0.87% 3.04
8975 いちごオフィスリート投資法人 113,700 0.80% 3.77
3234 森ヒルズリート投資法人 181,400 0.50% 3.17
8961 森トラスト総合リート投資法人 194,400 -0.21% 3.84
8955 日本プライムリアルティ投資法人 475,000 -0.31% 3.23
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 184,200 -0.75% 3.56
8986 日本賃貸住宅投資法人 105,400 -0.85% 3.95
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 539,000 -0.92% 3.68
3309 積水ハウス・リート投資法人 90,300 -1.20% 3.60
3295 ヒューリックリート投資法人 194,800 -1.22% 3.55
8977 阪急リート投資法人 169,200 -1.23% 3.72
8957 東急リアル・エステート投資法人 202,800 -1.51% 3.35
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 338,500 -1.60% 3.28
3451 トーセイ・リート投資法人 130,900 -1.95% 5.42
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 137,600 -2.13% 3.44
3308 日本ヘルスケア投資法人 213,200 -2.20% 3.98
3290 Oneリート投資法人 349,000 -2.51% 4.39
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 198,500 -2.98% 4.11
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 130,500 -3.90% 4.84
8968 福岡リート投資法人 177,200 -4.22% 4.15
3453 ケネディクス商業リート投資法人 261,500 -5.42% 4.97
3292 イオンリート投資法人 140,400 -5.58% 4.44
3488 ザイマックス・リート投資法人 130,000 -5.80% 4.63
8964 フロンティア不動産投資法人 429,500 -5.91% 4.95
2971 エスコンジャパンリート投資法人 122,500 -6.56% 5.51
8953 日本リテールファンド投資法人 217,300 -6.86% 4.19
8954 オリックス不動産投資法人 216,900 -7.82% 3.49
3470 マリモ地方創生リート投資法人 119,500 -7.86% 5.84
3476 投資法人みらい 55,900 -8.36% 5.68
3472 大江戸温泉リート投資法人 85,100 -8.59% 5.45
3492 タカラレーベン不動産投資法人 115,500 -8.62% 5.85
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 183,800 -9.72% 3.74
3473 さくら総合リート投資法人 87,700 -10.05% 4.84
3468 スターアジア不動産投資法人 105,000 -10.18% 5.29
3287 星野リゾート・リート投資法人 499,000 -11.05% 5.32
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 131,700 -12.67% 5.19
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 100,600 -12.82% 5.33
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 66,300 -18.35% 5.67
3463 いちごホテルリート投資法人 106,500 -22.88% 4.17
8963 インヴィンシブル投資法人 46,950 -24.15% 7.37

J-REIT分析 2019年まとめ&銘柄紹介。今年は全銘柄上昇!!

まだ大納会を控えており私は普通に出社予定ですが、どうやら年末にブログを更新している余裕はなさそうなので今やっちゃいます。inzaiです、こんにちは。

皆さんにとって2019年はどんな年でしたか?自分にとって悪くはない一年で、仕事面でも私生活でもいくつかの出会いと刺激がありました。もうちょっと人生頑張ってみようかなと。相変わらず職場はクソみたいな環境で、他人への敬意のかけらもない人間が跋扈しておりますが、人生の折り返し地点を過ぎた良い意味ので開き直りもありこのまま人生の終わりに向けてまとめていければもう良いかなと。数少ない心残りだった十二国記は続編が出たし、本好きの下克上もWEB小説では完結してるので後は書籍刊行を待つだけ。最近は歴史ものの新刊が多いのですが、読んでるうちに「あれ?おれは仕事で活かせるから歴史ものが好きなのであって定年になったら読まないかもな?」という恐ろしい事実に気付いたり、試行錯誤も多いけど来年も元気に健康でやっていければ良いなと。

さて、そんなわけでJ-REIT分析は2019年まとめです。2019年のパフォーマンス(あと1日残ってるけど)の悪い順に、新しい方むけに銘柄紹介も少し加えつつコメントしていきます。今年は全銘柄上昇するというJ-REITにとっては二度とないであろう素晴らしい1年でした。上位は物流リートが占めてますが、この辺を細かく説明せよと言われても難しい(マニアック過ぎる)のでざっくりしてます。記載データは今年の投資口価格、昨年の投資口価格、今年の騰落率です。

※と思いましたが全銘柄カバーするのは無理なので上位と下位のみで、あとは2019年のトピックぽいコメントのみ。銘柄数が多すぎる。晩飯までに書けるところまで書きます。

3463 いちごホテルリート投資法人 137,000 136,100 0.7%
独立系のいちごグループをスポンサーとするビジネスホテル特化型リート。月次業績が絶望的で2019年の1年間を通して関西のRevPARはマイナス2桁減を続けました。オペレーション崩壊してない?2018年12月はまだ一桁前半減と「なにかへんです…」という感じだったので、これで関西はちょうど1周した感じ。その他地域はまだこれから調整か。いずれにせよ来年からどうなるかですね。カプセルホテル買ってクオリティの高いビスタプレミオ京都を売ったのは、センシティビティの高いアセットを売却するという意味では正解なんだろうけども、売却益頼みの運用が続くのはどうなんだろうか。このボロボロの市況が続けばどっかで利回りの高いホテルを仕込めるという判断は面白いかも。投資口価格はまったく上昇してませんが、一時期の12万円台半ばを思えばよく戻ってきたなと。

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 81,600 78,400 4.1%
シンガポール企業をスポンサーとする独立系REIT。単価設定がやや高めのホテルポートフォリオということもあり過剰なホテル競争に晒されつつも良く粘っている方ではありますが、ヒルトンお台場は2019年1月の取得時点で「やっちゃったなあ」という感じで、その後の市況を見るに本当に酷いディールになっちゃったなと。年1回の権利落ち直後ということもあり2019年ワースト2に。

8964 フロンティア不動産投資法人 458,000 435,000 5.3%
三井不動産をスポンサーとする元JTの商業REIT。5.3%は利回りではなく騰落率。東証REIT指数を15%以上アンダーパフォーム。絶頂から絶望、そして絶頂を迎えた物流REITと違ってひたすら低空飛行を継続。商業REITが冴えない中でアウトレットもららぽーとも都心物件を有するポートでも全然だめ。2019年後半は商業の巻き返しもありましたが通年で見るとこんな感じのパフォーマンスで商業最下位。まあ如何にも三井不動産が要らないと言いそうなものばっかり買ってるのに加えて広島の物件で売却損を計上し投資家を裏切ったのが大きい。だって、スポンサーが退去するから売却して売却損ってもうスポンサーから恨まれているとしか思えない。でもあれは2013年の取得時点でイオンモールとゆめタウンに囲まれた見え見えの地雷だったわけで文句を言う投資家もいまいちですわな。

8953 日本リテールファンド投資法人 234,000 219,500 6.6%
三菱商事をスポンサーとする商業REIT。色々頑張ってるけど評価に繋がりません。一応UBSもスポンサーなのですが何やってるかは不明。UBSが売らないのはそれなりに配当もらってるからでしょうね。最近の運用としてはGMSなどの郊外型を売却して都心物件へのウェイト増を狙ってますが、やや売却先行になっておりやっぱり物件買うの難しいかも。過去と同様に素っ高値の銀座や青山あたりの物件が出てきそうで怖い。とりあえず川崎ルフロンのリニューアルで水族館誘致して成功させてほしい。話はそれからだ。今のところならファミリーのずっこけが投資家の脳裏にこびりついてます。川崎でラゾーナと住み分けとかできんの?と思ってる人が多い。

3287 星野リゾート・リート投資法人 566,000 520,000 8.8%
星野色が少しずつ薄れ着々と普通のホテルREITになってしまってます。今や利益ベースでは星野ブランドの貢献の方が小さいです。投資口価格もそんな感じの動きに。星野ブランド物件のピーク時の数値は「そこまで行くの?」痺れるものがありますが、他のホテルはそんなに驚く感じでもないので評価しにくい。インバウンドの地方への広がりでどこまで単価上げられるのか?とかそういう話なのかな。

3453 ケネディクス商業リート投資法人 276,400 249,000 11.0%
地域密着型商業施設特化型REIT。みんなスーパーは安心だよねと言う割には投資口価格が上がりません。夏以降に爆発し一時期30万円超えた時期もありましたが、海外主導だったのか戻りも早かった。きっちりとしたトラックを積み上げてきているしパイプラインもある。それでも利回り4.5%を求められるのは辛い。じゃあ3%台を許容できるかと言われると悩ましいけど、一家に一銘柄、地域密着型商業REITを保有してても良いじゃないかと思う時もあります。

8968 福岡リート投資法人 185,500 166,600 11.3%
九州の名門企業がスポンサーに名を連ねる、地方の貴族と言っても差し支えない名門REIT。悪くない1年だったと思いますが、そこそこ評価されていたこともあり伸びも限定的。外部成長が難しいのと、韓国のインバウンド鈍化が悩ましいところではある。でも日本人にとっても魅力な福岡は海外の人にとっても魅力的だと思うのですよ。天神のオフィス大開発の後に何が残るのか、短期的にはプラスですが、長期的な均衡点がちょっと分かりません。

8966 平和不動産リート投資法人 136,400 122,400 11.4%
スポンサーの手癖が悪い人が不動産業界を騒がしたREITその1。10月には146,000円超えた時期もあったのにもったいない。元々外部成長力の低い企業でしたが、REITに何か響いたりするのだろうか。投資口価格的にはそこそこネガティブな影響あったようですが年末にかけて戻りも見せてきました。オフィスと住宅特化なのでどこかでガツンと内部成長を見せてほしいところですが足元で築古物件の修繕コストが収益を圧迫する事例が続いており、このREITもそれは避けられない。

3468 スターアジア不動産投資法人 117,100 105,000 11.5%
さくらへのTOBで存在感を出した総合型の独立系REIT。とは言え今となっては「まだ裁判してるんだっけ?」という程度の認識。当ブログでも投資主総会の様子をまとめたりしました。さくらのあとポートフォリオ、ほんとに欲しかったんだろうか?

3269 アドバンス・レジデンス投資法人 343,000 302,500 13.4%
おっと意外なところに伊藤忠とスポンサーとする住宅REIT最大手が登場。上がり切らないというか利回り3%を割ってくるとどうしても消去法でちゃんとしたところが選ばれてしまう。長年REITを引っ張ってきた社長が交代し、負ののれんで嵩上げした状態ではどうしてもバリュエーションが見劣りします。うちの周辺でもそろそろ賃貸住宅の選択肢が増えてきたのでピークアウトするんじゃないかなあと思ってますがどうでしょ。中古マンションが崩れるのか先か、賃料の伸び悩みが顕在化するが先か。

8975 いちごオフィスリート投資法人 110,300 96,800 13.9%
いちごJリーグ投資主優待の使い方がいまいちよく分からない。とりあえず申し込めばいいのだろうと思いつつ先延ばしになってます。レントギャップ9%と伸びしろがありそうなのに利益成長が鈍いのは慎重なだけなのか長期を見据えて良いテナントを狙ってるのか、単純に築古物件なので実はテナント受けが悪いのか。バリュエーションに余裕があれば良いのだけど、突っ込むのに勇気がいるポートではある。

8955 日本プライムリアルティ投資法人 479,000 417,000 14.9%
東京建物をスポンサーとするオフィス中心のREIT。結構上昇したイメージですがそれなりにボラティティがあるのと、元から評価高かったからね、仕方ないのか。投資口価格が上昇した後もコツコツやってるところ好きです。FUNDES神保町を買わなかったのは何とも言えない感じ。阪急リートより少し安いくらいで買えるなら買っとけばよかったのにと思うが、テナント属性とあとたまにはスポンサーも外部売却したかったのもあるのかなと。

2979 SOSiLA物流リート投資法人 119,400 103,000 15.9%
住友商事の物流リート。名前に住友商事が入ってないのは卑下し過ぎでは?と思うけど単に住友グループの許可もらえなかっただけの可能性も。12月上場で16%高と極めて好調なスタート。物件数少なくても良いというマーケット評価は悪くないけど、そんなに楽観的なマーケットだと昔とは参加者が違うんだろうなあというのも痛感する。

8951 日本ビルファンド投資法人 802,000 691,000 16.1%
不動産業界のキングが運営するJ-REIT業界の王様。細かい話は2019年4月のJ-REIT分析参照。グロースを取りつつ余裕かました運用を続けてます。どっかでガツンと花火を打ち上げてくれそうな気がしてますが三井不動産もそういうことしないしな。フロンティアのアルパークに続きNBF南青山の含み損100億円を消し去って欲しいところ。

8984 大和ハウスリート投資法人 285,400 245,700 16.2%
大和ハウスの住宅リートが物流リートと合併して総合型になるという良く分からないリート。12月までの2カ月で10%下落してもこの騰落率。年初にどこまで評価低かったのかという話です。IRはやる気ないし、スポンサーからは大して安く買えないし、ファイナンスでがっつり投資口価格が下がるのも恒例なのでみんな深追いしない銘柄でしたがなぜか10月は爆騰してしまった。そういうところからもマーケットの過熱感分かりますよね。でもそういうの除けばリートとしては悪くないと思う。そういうの除いて何か残るのかという話ですが。

3295 ヒューリックリート投資法人 198,100 170,400 16.3%
スポンサーが物件売るというニュースが出てきて急ブレーキ。元々、スポンサーに多額の利益を吸い取られているREITで、それを考慮してもアベノミクスの上昇相場ではスポンサーがきっちりスポンサーの役割を果たしてくれていたのですが、頭打ち感が出ている中でも同じことやったらそら厳しい評価になりますわ。銀座の築古ビルはほんとがっかりした。でも高いホテルを他に流してくれたのはスポンサーGJ。

3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 149,500 127,800 17.0%
なぜか決算発表&小田原ヒルトンの取得から絶好調になったホテルリート。これから高級ホテルの供給を増やすのが国策とのことで、そうなったら森トラストは強いはず。そういう流れかしらん。

3451 トーセイ・リート投資法人 133,300 113,900 17.0%
トーセイリートGOという遊びがありまして

8958 グローバル・ワン不動産投資法人 140,400 119,900 17.1%
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 723,000 616,000 17.4%

3472 大江戸温泉リート投資法人 93,600 79,600 17.6%
意外と悪くないのね

3292 イオンリート投資法人 148,900 126,400 17.8%
何度でもいうかイオンの高利回り社債。

8987 ジャパンエクセレント投資法人 176,400 148,300 18.9%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人 134,600 112,700 19.4%
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 837,000 700,000 19.6%
8979 スターツプロシード投資法人 203,100 169,500 19.8%
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 204,400 170,200 20.1%
3473 さくら総合リート投資法人 96,500 80,300 20.2%
8977 阪急リート投資法人 172,100 143,000 20.3%
3283 日本プロロジスリート投資法人 279,100 231,900 20.4%
8976 大和証券オフィス投資法人 834,000 691,000 20.7%
3281 GLP投資法人 135,400 111,900 21.0%
東証REIT指数 2,148.57 1774.06 21.1%
8961 森トラスト総合リート投資法人 194,500 159,600 21.9%
8956 プレミア投資法人 153,200 124,900 22.7%

3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 546,000 444,500 22.8%
自業自得とは言え地獄を見たリート。復活しつつあるけど銀座の上物買うとかの自殺行為をやってきそうで怖い。

3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 343,500 279,600 22.9%
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 205,900 167,300 23.1%

3470 マリモ地方創生リート投資法人 128,400 104,100 23.3%
伝説的な評判を呼んだ甲府のセブンイレブン底地はテナント退去で売却。伝説らしい終焉を迎えました。

8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 275,900 222,800 23.8%
物流リートの中で圧倒的な不人気を誇る三井物産をスポンサーとするリート。ここまで来ると、慎重なスタンスを自称してたのが単に物件取得能力がなかったのかというのがバレてしまってる感ある。さすが商社マン、口が上手い。優秀な人いそうなのに。

8957 東急リアル・エステート投資法人 204,900 164,600 24.5%
渋谷スクランブルのツタヤとの賃料更改!

3488 ザイマックス・リート投資法人 138,300 110,000 25.7%
ミューザ川崎のスポーツ用品跡が面白いことになりそうだとか。

2972 サンケイリアルエステート投資法人 127,100 100,000 27.1%
素晴らしいIPOから普通のPOに。次のファイナンス次第。

8954 オリックス不動産投資法人 234,400 182,400 28.5%
イメージとは裏腹に慎重と堅実がウリのリート。姫路のホテルはダメだろうけど、その他はきっちりやることやって伸ばしてきてる。東急リートとの物件入替はタブーに挑んだっぽい感じではある。そういうのも素敵。

3309 積水ハウス・リート投資法人 90,600 70,200 29.1%
無理めな感じの取得を続けたけど時代がなんとか追いついてきた感じ。ML外したのは悪手だと思うけどここまでは予め決めてたんでしょうね。なんだかなー。

8986 日本賃貸住宅投資法人 106,000 82,100 29.1%
3308 日本ヘルスケア投資法人 215,300 166,700 29.2%
奇遇にもこの2銘柄並ぶなんて。私たち合併します!!

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 685,000 530,000 29.2%
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 186,700 144,400 29.3%

2971 エスコンジャパンリート投資法人 131,200 101,000 29.9%
自称底地リート。キャッシュの分配率を誇ってますが、それってただでさえ貧弱なJ-REITの財務力を損なうことになるわけで中部電力の圧倒的なクレジット力があればOKということなんでしょうか。地方の尖った商業をどう評価するか。悪くはなさそうだけど地元の人は大抵NOという不思議。

3296 日本リート投資法人 473,000 364,000 29.9%
N的さんのTwitter参照。N!R!T!

3234 森ヒルズリート投資法人 180,400 138,100 30.6%
森ビルがスポンサーで六本木ヒルズ、虎ノ門ヒルズを保有。世界有数と言っても良いREIT。底堅いパフォーマンスを続けています。固定型MLを外すことのアップサイドをどこまで期待するか、東急リートとか積水ハウスリート見るとそこで一旦利益確定に見えるので、深追いはしたくない、でもこのポートフォリオなら欲張ってもと思わせる美魔女的な魅力。

3476 投資法人みらい 60,600 46,050 31.6%
殿様商売感出してスターアジアとのさくら買収競争に敗れるとか不安しかない。しかも東京衛生学園専門学校って(自主規制。

3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 115,600 87,000 32.9%
上がったと言うか下がった分戻ってきたことがこのパフォーマンスの一因でもあります。でも悪くはないパフォーマンス。日本賃貸と合併すれば良いのにとみんな思ってるけど、サムティ自体まだあるしたぶん大和との間で色々とキメがあるんでしょうね。ただ、合併時にあの小規模物件ポートフォリオを日本賃貸住宅が買わされたら発狂してたかもしれない。日本賃貸住宅は日本ヘルスケアとの合併時に小規模物件がっつり売るしね。

3487 CREロジスティクスファンド投資法人 132,900 99,500 33.6%
社長、個人で1億円をファイナンスを引き受ける。すごくインパクトありました。そら投資口価格も上昇しますわ。やってることは物流のプロなので頑張ってほしいけど、こういうの見るとザイマックスもそうですが物件取得と物件運営は全く別の話なのだなあと痛感しますね。オフィスから住宅とかセクター移った担当者さんからも不動産はセグメントが違うと何もかも違うとかよくそういう話聞きます。

3290 Oneリート投資法人 358,000 265,800 34.7%
イールドギャップ縮小は市場の過熱感を表す何よりの数値ですが、Oneと次のMCUBSはその代表事例。規模が大きいけど評価されなかった銘柄がこういう上昇見せるとお買い得の時期は間違いなく過ぎた証拠。もちろん過熱感のあるマーケットできっちり売却益を出していることも評価ポイントですが、ひと昔前ののマーケットはそんな一時的な利益嵩上げでは投資口価格は上昇しなかったわけで何とも評価しにくいところ。稼働率さえ下がらなければ怖くないっちゃ怖くないんですけども。

3227 MCUBS MidCity投資法人 117,900 86,800 35.8%
売却益で投資口価格を上昇させるならこれくらいガッツリやらないと!というのをマーケットの広げた張本人かなと思ってます。そして、それをきっちりファイナンスに繋げて収益の底上げを実現したところ、さすがの三菱商事。こういう札束でぶん殴れば何とかなるパターンは得意な会社であるんですが、自然体でやろうとすると雑なところが露見してしまう会社。普通の準大手オフィスになりつつある。

8963 インヴィンシブル投資法人 61,700 45,200 36.5%
ソフトバンクがスポンサーのフォートレスがスポンサーのホテル、住宅リート。利回り7%から社長が変わって大復活。分配金の下限をコミットしたのが大きい。パイプラインはかなり減ったのも安心したいところ。懸念はホテルマーケットの行く末ですが、それよりフォートレスがどんな無茶やってくるか読めないのが怖い。内部留保がたくさんあるので無茶苦茶しても分配金は作れるんですよね。まあ投資家は不安がってもしょうがないので今見えているところで勝負するかないわけですが。親戚曰くケイマンは良いところだそうです。知り合いの外国人も好きだと言ってました。

3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 119,500 83,900 42.4%
何も悪いことしてないのに2018年は地獄を見たシリーズその1。いや、言うほど悪いことしてないわけでもないよな。でもお陰でSOSiLAは投資家フレンドリーになったから投資家としては有難いのか。物流リートはとりあえずファイナンスを積み上げて証明していくしかできない。たまに事故ることもあるでしょうがまあ総じて見れば問題ない、ってことを祈ってます。

3492 タカラレーベン不動産投資法人 125,400 86,600 44.8%
PAG、タカラレーベン、ヤマダ電機という嫌な予感しなしない総合型。1年前は利回り7%というお宝銘柄だったのが今や5.4%に。あんな地方のヤマダ電機買って平然な顔しているのもどうかと思うがそれくらい覚悟してたでしょと言われるとそうかもしれん。地方オフィスは底堅いから良いかと思うのであとはタカラレーベンからの住宅がどんな形で入ってくるのか。全然読めない。

3249 産業ファンド投資法人 165,400 113,800 45.3%
三菱商事をスポンサーとする物流と産業施設のリート。1月決算の銘柄だし12月とかいう訳わかんない増資をしなければ2019年ベストパフォーマーだったんじゃないかな。このリートはほんと投資家フレンドリーなファイナンスとアンフレンドリーなファイナンスを交互にやってきますな。CREが順回転に入り始めた気もするが同時に変なのも入ってきた気がする。なーんかやりにくい。

3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 22,320 15,340 45.5%
良いことを見ればいい物件持ってるし、悪いところを見れば悪い物件もある。でもそれは大手リートもそうなのに名前だけでかなり損してたリート。格付けもAA格になって、オフィスの追い風もあって、恵比寿っていうだけではちょっと、とか言われてたコア物件もアクティビアと共同保有することになっていい1年になりました。

3481 三菱地所物流リート投資法人 358,500 240,500 49.1%
何も悪いことしてないのに2018年は地獄を見たシリーズその2。三菱地所がスポンサーの(と言っても中途社員中心だけど)物流リート。相変わらず主力物件はラサールにおんぶ抱っこだし、オペレーションには不安しかないけどまだ大丈夫かなと。

3466 ラサールロジポート投資法人 161,000 106,100 51.7%
努力と追い風でのし上がった外資系物流リート。資産入替と外部成長のサクセスストーリー。頑張ってる感あっただけにこの結果が出てすごく嬉しい。他の物流リートと比べて何が違うの?と言われてもうまく説明できないけど。

3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 480,500 310,000 55.0%
なぜか2018年に酷評された、天下の三井不動産をスポンサーとする物流リートが大復活。利回り3%の銘柄が1.5倍て。彼らの行動は何も変わってないのに勝手に下げて大きく戻ってきました。でもこんなに評価高くて大丈夫か?プロロジスやインヴィンシブルでも同じことやってたよね?と思うけど三井不動産なら大丈夫か?そんなに投資家フレンドリーとは思わないのだけど。