さて、ケネディクス・レジデンシャルのウェブサイトがいつまで経ってもオープンしないのですが、上場と同時に予想配当金が発表されてます。TD-NETで確認できます。

平成 24 年 7 月期（第 1 期） 3,236円
平成 25 年 1 月期（第 2 期） 6,146円

第1期は物件取得（4月～5月）から7月までの3カ月ちょっとの決算なのでこの数字、第2期が6カ月決算になります。

ただ、不動産というのは取得年度に支払うべき固定資産税や都市計画税（合わせて固都税）は簿価に算入してしまうので（前の持ち主に支払義務があるため）、この第2期の配当金は固都税除きの数字になります。

すなわち第3期以降は6,146円から固都税を減額した数字が配当金になります。上場2日目の終値が181,900円だからと言って、「わーい利回り6.75％だー」と喜んでいてはいけないのです。

ちなみに意外と固都税って高いのです。

当然、地価に比例するのですが、JREが大手町に保有する三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビルだと昨年は19.6億円の賃貸収入に対して、2.43億円の税金（ほとんど固都税）を払ってます。この物件からの配当原資（減価償却後の利益）は12.6億円なので、15％以上が税金となっているのです。

むしろ、この物件は賃料が高いのでマシな方かも。神田や日本橋で賃料単価が１万円ちょっとのビルの方が、賃料に対する負担は大きいと思います。

ケネレジの場合、住宅はそんな一等地ではないですし、築浅のものは減免措置があるので、そんなにかかりませんが、それでも10％ちょっとは持っていかれると思います。全部の鑑定ベースの固都税はまだ出してませんが、かつてREIT物件だった旗艦物件のミルーム代官山はざっくり分かりますし、ざっと毎期6000万円、配当金にして750円くらいは減るかもしれません。

そうすると配当金は毎期5,396円、株価181,900円だと利回りは5.93％、積水ハウスSIの方が利回り高いですね、ということになります。

まあ、固都税の計算自体ざっくりですし、稼働率の改善も多少はあるので数字はブレますが、固都税は世の中の常識です。注記してないケネレジが悪いということではありません。