これが6連休の代償なのか。。

13営業日ぶりに下がった野村證券とか大規模な売出を発表した（サーベラスがね）あおぞら銀行とか、新年2日目とは思えぬマーケットの動きでしたが、引け後がまさに地獄絵図。NBFの公募増資とコンフォリア・レジデンシャルのIPOが発表されて、あれ？プロロジスも1月にリリースするって報道されてたよね？ってか、これから来年度のプランをじっくり練ろうと思ってたのになんなのこれ？

NBFの第一印象としては、相変わらず老獪なファイナンスするなあという印象。

表面的にはエクイティだけで物件取得資金（セレスティン芝（合併前の中央三井信託の本店）、ゲートシティ大崎、新橋M-Square、三井住友銀行名古屋ビル）賄うことでLTVをちょっと下げて、希薄化分は日本橋室町センタービルの売却益（半分は内部留保）でカバー。

売却資金の141億円は浮くのだが、配当利回り3.3％での公募増資ということで想定以上（例えば10％）に株価が下がっても新たな借入を行うことなく資金充当できる。株価が下がらなければ来年生じる固定資産税2億円に相当する物件を買えば良いだけ。

解釈が悩ましいのは今後1年間の配当金水準を15000円強のところで据え置いてきたところ。LTVが下がっている上、新たに10億円の内部留保を抱えていることからダウンサイドリスクには滅法強くなったものの、逆にいえば1年間は配当金が上がらないことを明示しているのと同じ。

NBFは自身のコミットを大事にする、いわば有言実行型で、だからこそマーケットからの信任が厚いわけで、配当金を16000円に上げるために物件を買うのはNBFのやり方はこれまでしてない。社長が変わってもそんなにイケイケにはならないだろうし、そこのとこをどう説明するのか非常に興味があります。

マーケットギャップあるので簡単には1.5万円から上には行かないというのか、マーケットが暖まっており来年以降は伸びていくと言うのか。

いずれにしろリート専業ではないプレーヤーからすると降り時かもしれません。グロースのない株はグロースに非ず。1年間も3.3％しかない配当利回り株にしがみつく人は少ないのでは。今後も例年通り他のREITのファイナンスが続くと考えると分水嶺かも。

去年は滅茶苦茶安いところで公募増資したと思いきや、今度はこんなすっ高値。NBFに付き合うのもしんどいっす。

コンフォリアについてはまあこんなもんではないでしょうか。追い風に乗ってすんなりやってきたなと。東急不動産がGoogleに「コンフォリア」ブランド浸透のためガシガシ宣伝費使ってるはずですが、銀行株のアナリストは「賃貸マンションのブランドなんて知るわけないですよｗｗってか結局は現物見るまで借りるかどうか決めないしｗｗｗ」みたいな感じでした。まあコモディティって言っても間違いじゃないですからね、賃貸なんてのは。

詳細はいずれ。