よっしゃ！夏休み終わったでーっと思ったらこの売買代金。皆様いかがお過ごしでしょうか。inzaiです。こんだけエネルギー溜まってたらいずれ大きく動くんでしょうけど、明るい将来が待ってるように思えない。ってか気づいたら総資産が5％ほど削られているのはなんでなんだぜ？

エマージングもそうですが局地的にボラティリティが急上昇してて、そっちに引きずられるとあっちがやられて、みたいなストレスの溜まる展開の中、森ヒルズリートが六本木ヒルズを取得する公募増資を発表しました。

六本木ヒルズの価格目線はポートフォリオNOI利回りとほぼ同じ。そんで来年1月の配当金は従来通りの10000円、次の7月が10700円。LTVはほぼ横ばい。ほぼ宣言していた通りのスピードで着々と成長しているようで何よりです。

正直、見どころというか不動産投資としての面白みは何もありません。賃料のほとんどは森ビルの固定賃料なんでマーケットの底打ちとは関係ありませんので他のオフィスREITのような伸びは期待できません（その分、賃料下落リスクはほぼゼロ）。株価561000円で10000円なら利回り3.6％、10700円なら3.8％。ってか2か月フル寄与+固都税の負担が始まっても700円伸びるって金利コストの削減でもあるのかしらん。これで3.8％なら産業ファンドの方が夢があるなあ。

明日のマーケットの反応はよく分りません。Sクラスビルをバカバカ買えるポテンシャルで爆騰した勢いが戻ってくることはないでしょうけど、ちょっと期待が剥落しかけていたJ-REITの中ではまあ順調な数字を見せつけたことはプラス。REIT側もSクラスの取得ではLTV低下+2ケタ成長なんて無理とはコメントしてたようですし、サプライズはほとんどないかなというのが第一印象。ってか前のPOとほとんど同じ内容じゃないですか。この安定感が森ヒルズリートの売りなんでしょうけどいつまでもこのままじゃねえ（投資家の勝手な要求）

追伸　昨日の記事は素面で書いた割には長かったですね。さっき読み返して反省。年末に向けてどうポジションを組もうかなっと。

暑さに慣れてきたのか頻発するゲリラ豪雨の影響か、今年は過ごしやすい日々が多い気がしてます。inzaiですこんばんわ。日中オフィスに閉じこもっているので（ランチも同じビルで終わらしてしまう）週末さえ過ごしやすいなら無問題。このペースで10月まで走ってほしい。

ブログ停滞の一要因であるKP41問題は色々と手を尽くして、電気代かかりまくりの設定+HDD交換（前のPCもこれでアウトになってた気がする）+電源交換（このPCに変えてから丸3年で3代目、2代目に変えてから1年弱は好調だった）、そしてついにメモリにマイクロンを投入しました。

オリジナルパーツはマザボとグラボしか残ってねえ。もう高負荷のFPSはやらないこと考えると、グラボなしで最新のマザボに変えてしまえばよかったとアキバ帰りに若干後悔しました。これでダメならメーカー製PCに変えるか、MACに変えるか。もう誰かアンドロイドOSのデスクトップ出してくれよという気持ちです。

さて、東急リートの公募増資。さすがに野村不動産オフィスより手応えはよかったようですが、POのリリース直後は「がっかりした」という大きな声のプレーヤーが多かったようで、配当落ちと相まって株価は急落していきました。

スポンサーが万全にも関わらず物件取得のスピードが遅かったのは物件と価格を厳しく選別しているからで、次のファイナンスでは森ヒルズリートやNBFのようにREITが進歩していることを強烈に感じさせることを期待していたのに、いざ蓋を開けてみれば特筆すべきことが何もない内容だったと。

個人的には6/9のJ-REIT分析が全てでして、「公募増資によるポートフォリオ成長が待たれるところではあるが見境なく物件取得に手を出している感もあるし、東急電鉄のバックアップが見えないのがなあ」と記載している通り。

このREITに劇的な成長は期待してないし、既存物件の不安要素が多々ある中で、そもそも今は足元を固める時期。来年までの配当をきっちり見せてくれればそれで十分。

今般のファイナンスは「きっちり数字作ってきた。下がってくれれば儲けものだけど難しいかなあ。配当利回り4.5％あれば十二分安い水準」だと考えていたので、あの急落局面はある意味おいしいトレードとなりました。商業中心の野村マスターファンドの東証REIT指数組入と重複したのも東急リートにとっては不幸なタイミングだったのかもしれません。

とはいえ、虎ノ門のCR4.1のインパクトが強烈だったのは事実。神宮前のオフィスビルを素っ高値で買ってせいで、短期間で減損リスクが発生してしまい、虎の子のりそなマルハビルを売らざるを得なくなって、とっても恥ずかしい思いをした東急リート。そのREITがスポンサー物件とはいえ再び高値で物件取得に走ったわけですから評判はそら悪いわいという話です。

メインテナントのNTTデータが安めの賃料水準で入ってるせいか、築浅でCRは4.1なのに予想NOI利回り4％フラット。FRが残ってるとか、テナントの退去を見込んでるとかあるのかもしれませんが、こんな数字が出てくること自体そら評価も厳しいという話です。

ひょっとしたらNTTデータが滅茶苦茶安い賃料水準で、ここがマーケット水準になれば取得価格そのままでもNOI利回りが4.3％にできるのかもしれないが、鑑定会社がどうしても現行水準にこだわったからやむなく4.0％になったというのはよくある話なんでしょうけど、でも大きな底地買った後に利害関係取引でこういうことはやってほしくない。あと別のREITがNTTデータに賃下げをゴリゴリやられて予想外に業績を圧迫されたという話もあり、そもそもの賃料水準知らないのでなんとも言えませんが、天下のNTTも色々見えないところで変わってきてるのかなあと。

他の2物件はまあまあ。個人的にはOKだが嫌いな人も多いんだろうなあという感じ。

カレイドは上品なビルではないもののエリアでは使い勝手が良い商業系雑居ビル（居酒屋、エンタメ系テナントだったら雑居系という風潮もなんだかなあという感じですが）。化けることはないでしょうがトラブル系さえなければOK。でも既に東急リートが保有してるCOCOTIが同じエリアにあって成績が散々なので不信感の人は多い。

サンケイの方は何とも中途半端な立地のビル。REIT含めて証券化が多いエリアで稼働はそれほど悪くないですが渋谷の中では苦労も絶えない地域。ヒカリエできてあっちの方も底堅いとは言いますし、STワールドが退去して心配させたオリックスRはすぐに埋め戻しに成功して、アマゾンが退去したJREのクロスタワーもOK。何もこれ買わなくてもと思って人は多いかな。

何にせよ、森トラと同じく1年間の配当見込みを出したのはポジティブです。森トラほど賃料変動が少ないわけじゃないのでよく思い切ったなあと思いますがそこは評価してもよいんじゃないかなと。

J-REITは7月の配当落ち＆野村マスターのインデックス参入イベントで大きく調整したかと思えば、8月早々に年金のアロケーション組み換えでもあったかのような大幅高！銀行セクターなど株も右肩上がりで短期筋の乗りもあったでしょうし何とも言えませんがいやー、1400ptから利食いに押されてジェットコースターで1300ptまで下がったと思いきや1350pt。レンジ相場でかえって動きやすくなったということでしょうか。

でも、来週はコンフォリア・レジデンシャルのロックアップ解除。スポンサー中心の一発上場ではなく、私募で数年運営してからの上場なんで、1月期末の主要投資主であるSMBC、みずほ証券、クレディセゾンあたりからまとまった売りが出てきても不思議ではありません。50万円が64万円（+配当金）ならまあ美味しいディールだったんじゃないかと。流動性ないからどのタイミングでやるか分りませんが、当面は重たいでしょうねえ。