仕事がなんとなく落ち着いてきたinzaiです、こんばんわ。海外休みだったのでさぼってただけですけどね！昨日のGDP直後の中国の下げは、成長鈍化織り込み済みだった事前予想と比べても弱含んだ印象でしたが、今日はすんなり戻ってきました。昨年からこういう懸念が徒労に終わる動き多いです。今度こそ！と思うのですが、調整しそうでしない。それだけみんな半身で押し目狙ってるんでしょうね。そらポートフォリオ含み益率は暖かいんで余裕もあるでしょう。

さて、2014年一発目のIPO、ヒューリックリート。 イオンリートほどじゃないですが印象はいいです。森ビルから取得した神谷町セントラルプレイス、ヒューリックが再開発した虎ノ門、JREが保有する北の丸スクエアに隣接するヒューリック九段ビルの底地、大井町のヤマダ電機、ソフトバンクのネットワークセンター、老人ホーム。LTVはかなり低め、デットコストも保守的でアップサイドはそれなり。

なんというか総合的に見てとてもヒューリックらしい印象を受けました。手頃なピカピカの物件、築古の大型物件（ババ抜きの最後のような）、配当のための底地、交渉する能力はないだろうし将来は不安だけど見栄えする大型電気店、そして自分では何もできないけど流行りなんで先導切りたかったんだろうなという老人ホーム。余りものに福があるのかネットワークセンター（産業ファンドがＰＯ失敗してばらばらになったやつ）。そしてヒューリックらしさのかけらもない中小型ビルの数々。再開発とかリートへのブリッジで脚光浴びてもまあこんな感じよな。

言動不一致というか目標高いのは分かるけど、ちょっとやってることと言ってることがチグハグ。何が気に入らないって、自分でどうにかして不動産の稼働率や賃料単価の上昇を狙える絵が全然ない、要は不動産屋としての矜持が感じられない。最初から諦めてるんでしょうけど、そういうＲＥＩＴを否定する気は全然ないですけど、デベロッパーとしてできることできないことを自分で認識しているのに浅いところでそれを誤魔化そうとしているのが気に食わない。銀行の不動産管理会社が本性だと言ってしまえばそれで終りなんでしょうけど。

ポートフォリオが大きくなるまでは安定してると思いますが、その後はJPRと同じで好きな人嫌いな人が大きく分かれて株価は乱高下しそうな感じ。ちなみに私はJPR大好きです（ボラ大きくて稼がしてくれるので）。念の為。会社の方針の気まぐれさに振り回されるあの感じが堪りません。ＪＰＲと森トラストリートを足して2で割ったらこんなＲＥＩＴか。

貶しているように見えますが、REITとしては文句なしの及第点です。頑張ればNBF、JREに次ぐ地位を確保してみずほ系ベデロッパーREITのトップの座も狙えるのに惜しいなあ。なんで自分からハンデ背負うかなあというそれだけです。

仮条件が高めになったので配当利回りは表面的には4.4％くらいになるのかな？どういうタイミングでＬＴＶを高くするのか分かりませんが、5％くらいに持っていくのはそんなに難しくないと思います。ただ、ヒューリックはリート用のお宝物件がそんなに多くないですし、星野リゾートリートと言い、イオンと言い、マーケットは素直に織り込みきらないんだろうなあと。今年は下手したらまともなIPOはこれだけかもしれないなあ（新聞報道ベース）。