雨降り杉内。inzaiです、こんばんわ。ゴルフ中のゲリラ豪雨とかマジ勘弁。東京戻ってきても降ってきたし。それはそうと、落ちこぼれて、バカにされる人の「15の行動」ってコラムがタイムリーでした。先日のうちの職場のアスペがまさにそんな感じ。ただ奴は遅刻はしてきません。そういう形だけはやたらこだわるやつで「あるべき論」とか大好きです。あるべき論をきっちり貫けば仕事だって普通にできると思うんですが、こだわるポイントが局地的なんだよなあ。
さて、J-REITは一瞬1600ptを超えましたが、その後はやや上値が重いです。ジリジリと下がる株式市場に比べれば穏やかな調整に留まってますが、それまでの勢いを考えると急にとまった感じもなきにしもあらず。明日は期末ですが変な動きが出ないといいなあ。恒例のドレッシングはきっとあると思います。私も結局売り損ねてるんで引けで落そうかなあと思ったり。
さて、久々のJ-REIT分析ですが、触手が動かないなりに書いておかないとネタも忘れるしということで。配当利回りと時価総額はJ-REIT.comから拝借しました。企業発表に基づく数字で、必ずしも適切かと言われると突っ込みたいところもあるのですが、あくまでちゃんとバリュエーションするんじゃなければそんなに大きな差が出るもんでもないしなと。もし使っちゃだめならtwitterまで連絡いただけると幸いです。
8951 日本ビルファンド 2.65％ 827,432
スポンサーの三井不動産が無事に公募増資を終えました。聞くところによると個人投資家に配分したのがPO全体の6割でその過半は既にマーケットで売られたとのこと。それを吸収するってインデックスイベントがあったといえども底堅い需要です。NBFの方が静かで特にイベントもありません。このままだと2014年12月が減配になってしまうので何かやってくると思ってるのですが、自然体に任せるかもしくはJREに負けじと超一等地の物件を買ってくるか。日本橋あたりのSクラス（三井タワーかコレド）か八重洲あたり期待したいところですが、無駄に張り合わないのが王者の風格なんだよなあ。
8952 ジャパンリアル 2.61％ 732,145
大手町は思い切った取得でしたね。スポンサーは強気のリーシングを掲げているものの業績はまだ追いついてこないかなあというニュアンスなのに傘下のREITにはその価格で買わせちゃうんだと。CR3.3％と言われているのは半分ネタではありますが、それでもポートフォリオの物件利回り比では突っ込んだなあと。
8953 日本リテール 3.68％ 517,267
配当利回りがやっとインデックス近くに下がってきました。あまりに乱暴な物件取得ばかりするもんだから、時価総額3番目なのに相場が上がっても全然付いていけなかったのはまあ御愛嬌。さすがに4％台では長期間放置されませんでしたな。イメージと違って商業施設の賃料は景気に左右されないから、こういう相場では他のセクターに劣るのは仕方ない。
8954 オリックス不動産 3.58％ 274,871
社長がファイナンス畑の人に代わりました。3年毎くらいに代わる会社ですがこういう時って株価が重くなる兆候にあります。オリックスは基本的にグループから物件買いますし、ここまで大きな企業グループだと社長の一存で何も決められないもんですが、それでも不動産に詳しくない社長は避ける傾向にあります。日ロジの社長くらいはっちゃけてくれるといいのですが。
8955 日本プライム 3.39％ 296,588
このREITは最近なにもしてません。嵐の前の静けさか、特に親会社が困ってないからなのか、賃料上昇だけでやっていけそうなのからなのか。私はどうでもいいんですがヒューリックにスコーンと抜かれてジャパンエクセレントやケネディクスもオリックスもすぐ後ろに迫ってます。
8956 プレミア 4.84％ 87,589
分配金横ばいでがっつりLTV落とすならこのタイミングしかないと思うのですがどうでしょう。それだけでググッと評価上がりそうな気もするんですがねえ。NTT都市開発は利益追求すべき株式会社としては確かに評判良くない会社ですが、ネームだけは悪くないような。
8957 東急リアル 3.51％ 139,406
上半期は謎の株価低迷でした。3月も同じこと言ってますが、用賀が気になるとはいえあれだけの立地に商業持ってて利回り4％って放置ってそんな馬鹿なという感じ。ここからどうするのかなあ。ヒカリエとか買っても大丈夫な株価水準ですしマーケットはそれを望んでいると思うのですが、ここで訳分からんもの買っちゃうのもいつもの東急だったりするからなあ。
8958 グローバル・ワン 3.48％ 57,927
山内社長が何を考えているのか心底分からない。稼働率下がったり苦戦してますが、どう客観的に見ても苦戦するべくして苦戦しているだけにしか見えない。テナントを繋ぎ止める努力とかしてるようにはまったく見えないですんもん。天王洲はうまく売ったと思いますが、青山はきっちり埋め戻せるのかなあ。大型物件の売買が昔ほどガチな時代じゃないだけに生半可な独立性はあだになる。
8959 野村不動産オフィス 4.37 177,522
決算は微妙な感じでした。色々と保守的に見ている感じではありましたが、第2位テナントの天王洲のJALが大幅減賃の懸念が出てきたのでそれをどう帳尻合わせるか。かなり長いスパンで業績底入れさせるみたいな感じだっただけに、内部留保使って間に合うかどうか。配当は1万円から大きなアップサイドは望みにくいのかなあ。オムロンとかオリコの退去とかマジでやめてほしい。
8960 ユナイテッド 3.51％ 404,779
ここと大和証券オフィスはイケイケだなあと思ってたら時代が追いついてきました。正直びっくりです。安い賃料で稼働率維持してた感じもあるので相応のアップサイドが実現しつつあります。9万円台の時からオヌヌメ上位でしたがここまで順風満帆とはなあ。でも非上場REIT立ち上げるのはちょっと残念。丸紅はREIT2本も支えられるような物件パイプラインあるんだろうか。
8961 森トラスト総合 4.12％ 222,948
なぜ野村不動産オフィスが森トラストからオリコ本社を買ったのか。なぜ系列REITに降りてこなかったのか。理由は定かではありませんが、1棟借りには懲りてしまったのか、でもこのREITはマルチオフィスをリーシング続ける気迫もないような。。。京橋あたりどかんと買ってくれませんかね。未だに配当利回り4％って。。昔はNBF、JREに次ぐREITだったのになあ。グローバルワンもそうですが、物件数が少ないと一手間違えると当面挽回できないのが難しいところ。
8963 インヴィンシブル 4.88％ 37,080
POキター！！ホテルの収入から運営経費引いて全額を不動産収入としても鑑定価格上の収入より低い、ってことはこれからまだまだマイステイズの収入は伸びるってことですか。すごい物件買ったなあ。ビジネスホテルはほぼピーク売った感じってみんな言ってる気もしますが本当に大丈夫なのか。外国人次第か。
8964 フロンティア 3.46％ 276,768
マーケットと相関が低いというか何か素直じゃない動きしてます。ツンデレか？ってくらい変なときに上がって変なときに下落してくる。時価総額の割に流動性低いせいもあるかもしれませんが、ここもNBFと同じで何もしないと利益がデコボコになるので三井不動産のPO後に何かやってきてほしいところ。三郷のTKとかいずれ買うんでしょうけど。
8966 平和不動産リート 3.88％ 75,893
半年前のPOの時にここまで上昇してくるとは誰が思っていたのか。プレミアと同じようなポートフォリオなんですけどねえ。思いのほか全社挙げてリーシングしてる感が強い。まさにトラックレコード見てくれって胸張れるREITだと思います。ちなみに私も逆張り派なんでずーっとこことユナイテッドアーバン推しでしたが、こんな利回りになるなんて信じられない。大儲け。
8967 日本ロジスティクス 3.12％ 198,619
特にコメントはありません。プロロジスに負けてしまったのは遺憾ですがあれはプロロジスが上がり過ぎていると割り切ってます。でもアメリカ式の外部成長できるのもまたプロロジスなんだよなあ。
8968 福岡リート 3.68％ 121,233
地味子おぶ地味子。それが福岡REIT。福岡は海外からの観光客も戻りつつあるようで、そして九州地方は新たな商業施設ができにくいエリア。従来通りの目線で物件を取得できれば配当金を着々と成長させることができると思います。いいところまで株価上昇しているしそういう肉食ファイナンスはやったことないけど。