2012年にケネディクス・レジデンシャルがIPOを発表したとき、2007年の産業ファンド以来5年ぶりということもあり、インターネット上にも全然情報が出ませんでした。それを思うと、いちごホテルリートのIPO初値予想だけでもGoogleの2ページ目を超えるとかもう隔世の感があります。inzaiです、こんばんわ。

そのいちごホテルリート、ああ、絶対にそういうのあるなと思ったらやっぱりありますね。渋谷のホテルいちごクラブ。社名だからしょうがないにしてもどうにかならなかったものか。

それはともかくとして、地道・堅実な運用ぶりなのに10期連続増配中（業績予想通りだと13期連続！）で一部に熱狂的なファンを抱える（飲みに行きたい社長ランキングNo.1、当社調べ）いちごオフィスリート投資法人を運用するいちご不動産投資顧問が満を持して（かどうかは知りませんが話はかなり前から報道されてました）上場させる、2015年J-REITのIPOのトリを務める（かどうかは知りません）ホテル特化型リートです。いちごグループは名前からして侮られがちですが何気にケネディクスより時価総額が大きく、そして世界レベルのスポーツ選手を抱える立派な会社です。

第一印象としては、あ、色々言われてましたが日本ホテルファンドより100倍マシじゃん。日本ホテルファンドなんて資産総額400億円しかないのに沖縄のリゾートホテルが70億円占めていて、新山口とか熊本とか新潟とか橋本とか松山とか信じられないポートフォリオ組んでましたからね。それに比べると札幌2、京都2、大阪1、博多1、浜松1、新長田1（意地でも神戸とは言わない）、名古屋1のビジネスホテル。もう相対的に問題すら見当たらないレベル。

目論見書にも当面は宿泊特化型ホテルしか買わないと言ってるのでリゾナーレとかトマムが入ってくることはなさそうです。パイプラインに青森があったり、ジャパンホテルリートが売却した秋田、新潟、新山口あたりがこちらに入ってくると、緊張感高まってきますが、IPO時点では無難な仕上がりに見えます。

いちごオフィスがNOI利回り5.5％で配当利回り4.15％なので、こっちの鑑定NOI利回りが5.9％で地方物件もあり償却高いことやサイズが小さいことを考慮してもPBR1倍である当初IPO価格の10万円なら配当利回り4.5％くらいは出そうですね。一昔前のIPOなら5％は当たり前でしたがそれは厳し目。

これが今をときめくインヴィンシブルより高いか安いかと言われますと、インヴィンシブルのポートフォリオの鑑定評価額が1900億円、有利子負債が920億円、時価総額が2200億円。計算間違いか何回も確かめましたが、そもそもデータそのままで計算してないし。これに比べると、いちごは鑑定評価額が200億円で、時価総額が140億円弱くらい（数字の保証は一切ありません）。

個人的に、朝6時に目が覚めて気まぐれで大阪に行って泊まろうとして危うく野宿になった昨年の夏の出来事がトラウマになってます。もっとホテルかもん！