日経のアパート膨張の話、大東建託とか日銀レポート見てたら今更感ありますけど、Twitterでは大賑わいですね。inzaiです、こんばんわ。マイナス金利は世界的に金利政策の限界を実証して終わりました。さっさと金利戻して、長期的に維持不可能なアパートやサラリーマン大家さんに引導渡せば良いのにと思います。今なら、待機資金も豊富なので傷が浅いまま損切りできるはず。新築プレミアム剥がれて稼働率落ちて水周りの修繕費用もない状況でゴーストハウスが生まれてからでは遅いです。そうすればアパートローン出せなくなって貸す先のない銀行も合併して数が減ってスプレッド引き下げ競争が終わって、中小型REITが一気に減配してこちらも崩壊して、見せ掛けの安心感でユーフォリア状態だったREIT市場にも緊張感が戻ってくるでしょう。そうなると日銀の緩和政策は失敗ですがハイパーインフレとかないから。失敗したらデフレ再来だから。世の中が上手くいけば金利正常化だし、失敗しても金利引き上げ。ここで不動産リスク過剰に取った人はほんとしんどいと思います。稼働率が下がったアパートは1戸借りたら、隣接部屋は半額にします！とかそういう世界になって共益費確保するだけで精一杯でしょうね。半分倉庫にすれば水回りの更新費用も半分になってWIN-WINです。でも会社名義で2部屋は賃料負担してもらえないから法人契約は無理ですね。悩ましい。
さて、J-REITは1,800ptの攻防が続きます。分配利回り4％のREITが3.8％まで買われることはあっても3.2％の銘柄が3.0％フラットまで買われることはなさそうなのでつまんない期間が長引くかもしれません。オフィスと物流は大量供給、住宅は買われすぎ、ホテルは面白いと思いますがまだボトム見えない。そして金利はもう下がらない。なので今年一杯は様子見たいです。
ただ、この1年半は保守的に運用しており、キャッシュポジション半分くらいでしたが、指数は5％下落で配当は年間3.5％。すなわちフルポジでもポジションゼロでも損益はほとんど変わらなかったということです。こういうの見るとインデックス運用って難しい。心労を背負うとろくなことにならないので持ってても持たなくても変わらないなら持ちたくないですが、世の中みんながそうじゃないのも理解しているので、有意義なREITサイトでありたいとは思っているのですが。。
さてさて、個別コメントですが、まだリハビリ中なので1行ずつとなります。
8951 日本ビルファンド投資法人 2.94%
2月の決算発表ではもうちょっとポジティブに反応するのかなと思いきやズルズルと。グローバルに大型銘柄を見るとわざわざNBF持つ必要はないというのは同意。J-REITは内部成長が弱すぎる。
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 2.82%
スポンサーから良い物件を良い値段が買うならこのタイミングしかないと思うけど。。来年はしんどいと思うけど。。
8953 日本リテールファンド投資法人 3.86%
大型銘柄なのに相変わらず人気ありません。消費は良くて横ばいでしょうからね。都市型の小さい物件の稼働率に注目。
8954 オリックス不動産投資法人 3.42%
ちょっとプレミアム剥がれてきました。分散といっても限界ありますわな。
8955 日本プライムリアルティ投資法人 3.27%
久々に社長変わりますが高止まり。この辺のオフィスは成長期待高いです。
8956 プレミア投資法人 3.93%
再びやる気がなくなってきたのが伝わってきます。物件買おう！
8957 東急リアル・エステート投資法人 3.83%
びっくりするくらい何もないです。
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 3.63%
ついに明治安田から物件取得！めでたい！でも金融機関系は単発で終わることが多いので油断禁物。担当者の定期異動とか世界と逆行してるししょうがないね。海外も優良REITはコアメンバー変わらないし。
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 3.71%
うーん、退去が相次ぐとすぐこれです。ネガティブな反応が大きくなってきたのは投資家にとってはありがたいこと。
8961 森トラスト総合リート投資法人 4.03%
なんとかかんとか。
8963 インヴィンシブル投資法人 5.88%
うーん、月次の悪化止まらないし、仁義なき値下げ合算を懸念しているのでしょうけどさすがに同情する。SBが間接スポンサーでも何のバックアップにもならんし。
8964 フロンティア不動産投資法人 3.88%
三井不動産の神通力が途絶えてかなり時間経ってます。問題はほとんど解消したはずなのに。。
8966 平和不動産リート投資法人 4.71%
このザ小型REITという感じ、大好きです。
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 3.55%
ちょっとお得感出てきました。
8968 福岡リート投資法人 3.64%
LTV下げた後、やっと落ち着いてきました。
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 3.47%
賃料上昇期待が強いです。
8973 積水ハウス・SIレジデンシャル投資法人 3.51%
まあこんなもんでしょう。
8975 いちごオフィスリート投資法人 5.42%
いちごグループの評価はやっぱ低いです。真面目だと思うんだけども良い人どまりというか。
8976 大和証券オフィス投資法人 3.69%
かつては2％台だったこの銘柄も外部成長期待が完全になくなりました。この環境じゃ物件買えないですもん。
8977 阪急リート投資法人 3.59%
このREITを見ているとマーケットの評価なんてあてにならんなと思います。良い意味で。
8979 スターツプロシード投資法人 5.55%
POしても評価変わりませんね。申し訳ない気持ちで一杯です。
8984 大和ハウスリート投資法人 3.50%
合併後初のPOはもうちょっと成長欲しかった。。
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 4.58%
配当は当面先だからなあ。。
8986 日本賃貸住宅投資法人 4.43%
意外に人気もの。
8987 ジャパンエクセレント投資法人 3.81%
ロシュの退去は乗り越えられそうと思いきや、また軟調に。他のテナント退去があるのでAirの苦戦が嫌気されているのか。
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 3.35%
まあまあ。NBFとイールドギャップ40bpで初めてじゃないかな？
3227 MCUBS MidCity投資法人 4.76%
こんなもんでしょう。笹塚のオフィスとかどうするつもりなのか。
3234 森ヒルズリート投資法人 3.51%
ここ数年で一番苦しかった時期を乗り越えた感があります。
3249 産業ファンド投資法人 3.92%
この辺があと一押し来て欲しい。物件の高値取得が効いているのでしょうか。
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 3.35%
ここまで来たらNBFを逆転して欲しい。
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 4.18%
なかなか評価は改善しないものです。
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 3.47%
この銘柄みると本当に外部成長に期待するフェーズは終わったんだなと。
3281 ＧＬＰ投資法人 3.81%
LTV高いのがなあ。でもずっと高いままだろうしなあ。
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 3.76%
インデックスイベント空振り！でもチャンスは何回でもあるので。。
3283 日本プロロジスリート投資法人 3.47%
ポートフォリオ大きいしこれから正念場です。
3287 星野リゾート・リート投資法人 4.03%
他のホテルREITに引きずられている感あります。今年は界に宿泊予定です。
3290 ＳＩＡ不動産投資法人 5.89%
再編必要かもなあ。。
3292 イオンリート投資法人 4.55%
イオンの債券よりはリスクプロファイル良いと思うのですが、じゃあどの辺が適正水準かと問われると悩む。そんな銘柄です。
3295 ヒューリックリート投資法人 3.41%
シクルカルなポジショニングに大きく左右されている気がします。
3296 日本リート投資法人 5.66%
ケネディクスオフィスとスプレッド200bpかー。
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 5.61%
トリトン売却はびっくりしました。買う人がいるんですね。
3308 日本ヘルスケア投資法人 4.75%
安定してきたのか油断大敵なのか。
3309 積水ハウス・リート投資法人 3.52%
投資家の熱い手の平返し。森ヒルズリートと同じタイプでいいのか今いち自信もてないのです。
3451 トーセイ・リート投資法人 6.19%
小型株代表。好きです。
3453 ケネディクス商業リート投資法人 4.63%
大型商業REITに比べると頑張ってる感あります。
3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 5.16%
ヘルスケアREITは名前も似てて区別付かないので全部一緒にして欲しい（暴論）
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 6.31%
住宅REIT全部が人気あるわけでもないのです。不思議。AA格が大事なんですかね。
3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 5.03%
名前が似てて（略
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 3.41%
下げ一巡で戻ってきました。やること、できること沢山あるので働いている人は楽しそうですね。
3463 いちごホテルリート投資法人 5.24%
うぬぬ。難しいなあ。とくにあの神戸のやつ。
3466 ラサールロジポート投資法人 4.47%
外資系ファンドの人気のなさは異常ですが過度な期待は禁物。
3468 スターアジア不動産投資法人 8.44%
POはバランス取れている。一歩一歩できることやっていくしかないです。
3470 マリモ地方創生リート投資法人 7.15%
反省してます。基本は物件、これを忘れて雰囲気でやってると駄目だということで。
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 3.19%
強いです。成長期待もあるけど、三井不動産のスタンスは如何に。
3472 大江戸温泉リート投資法人 5.47%
最近見てません。そろそろ大江戸温泉行かなければ。
3473 さくら総合リート投資法人 7.28%
稼働率は安定してきたように見えます。
3476 投資法人みらい 5.72%
後発組は突っ張るしかできないのです。
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 4.04%
まさかの15万円台。担当者は15.3万円でIPOやるべきだったと罵倒されているかもしれませんね。
9281 タカラレーベンインフラ 5.67％
スポンサーが大幅下方修正。とりあえず今期の物件取得は見送ったようです。もっと中期的な目線で作っておけば良かったのにね。勿体なさすぎる。
9282 いちごグリーンインフラ投資法人 6.81％
まさかの業績予想10年分発表。計算すればまあそうなるわなあという感じです。市場の理解度が試されますね。
