いやー、月曜日に1700pt割れで下げ渋りを見せて、本日は怒涛のリバウンド！と見せかけてからの怒涛の売りでした。inzaiです、こんばんわ。先週のタイトルはこんな感じ。29日を追加しました。
6/25 J-REITはきっちり年初来安値、逆カタリストは来たけど…
6/26 東証REIT指数は今日も下げ
6/27 東証REIT指数は6日ぶりに反発！しかしまたも高値買いが！
6/28 東証REIT指数はマイナス金利導入後の上昇を全て吐き出す！
6/29 東証REIT指数は1700pt割れ
この地合で米国休みなのに北朝鮮がICBM打つとかほんと堪忍してつかあさい。しかもわざわざ15時半に特別重大発表します！とか大げさだよ。ミサイル打ったのなんてみんな知ってるから何言うの？ってなってしまったじゃないか。これまで日本株が下げても影響受けなかったアジア株まで下がっていきました。マザーズも陰線出す機会が増えてきましたし何だかきな臭い。みんなが「今度こそ調整、はもういいよ、飽きた」てな感じです。小売の決算も悪くないのに売られるし、自動車が最後のローテーション的に買われるし、銀行、商社が来るとほんと最後になるかもしれません。
しかし、これでいよいよ1650ptが見えてきましたね。ここが何か節目なのかと言われると困るのですが、2012年に日銀が金融緩和に乗り出して急上昇し2013年5月のバーナンキショックで激しく売られた時の高値が1650ptであり、2014年に日銀が追加緩和に乗り出して何とかブレイクしたのがこの1650pt。要はマイナス金利ではなくほんとの実弾供給の効果で押し上げられたのがこの水準です。
それまでは外国人はJ-REITなんて見向きもしませんでした。開発できないからポテンシャルないし、キャッシュはほとんど吐き出してしまうし、物件取得もスポンサーから物件買う以外はやる気ないし、そもそも日本は賃貸借契約短い上に不動産所有者の権限弱いし、賃料はステップアップじゃないし、J-REIT買う理由なんて分かんないよ！という有様。そういう外国人が、日銀がそこまで支えなるなら、って買い始めたのがこの水準。もしも外国人が政府のバックアップを信じてくれているなら、この辺から再び出動してくれるはず。期待していいよね？黒田さんの後任探しが公のネタになったりしているけど戻ってきてくれるよね？
なお5年だが4年。J-REITはほとんど変化ありません。開発は少しできるようになりました。デットもセカンダリー市場が少し構築されつつあります。でも、慎重だった投資スタンスもいつしか利回り目線に合う物件買うために地方かクオリティの低い物件を選ぶようになり、LTVも含み益あるから良いでしょ的な雑さも出てきて、ほんと、物件クオリティとLTVの甘さはいつの時代だってトリガーですわ。行政もREITもあんまり反省しなかった。その点は認めざるを得ない。そう考えると外国人、戻ってこないかもね！
投信はもうしばらく駄目ですかね。営業できないのに売れるわけがない。そして個人は逆張りとは言え中期的に下がってるプロダクト買いませんからね。例年通り、7月と8月が鬼門。みんな遊びに夢中で投資しません。