またも1か月半ぶりの更新。皆様、如何お過ごしでしょうか？東証REIT指数がなかなか下がってこないので書く気も出てこないのですが、昨今の物流REITのさげっぷりは久々にワクワクしてきました。

三菱物流REITは昨日まで2勝23敗でPO投資口の受渡日になってようやく上昇。三井不動産ロジスティクスも12日ぶりに反発。7日に上場したばかりの伊藤忠ロジも上場価格103,000円から90,000円までジェットコースターのように下落。社長はさぞかし胃が痛いことだと思います。両社ともP/NAVが9倍割ったところで何とか反発。この辺は見ている人は見ているということでしょうか。

今の物流REITの利回りは4％～5.5％。このセクターは本質的に賃料上昇の可能性はゼロなので物件取得＆POの成長ストーリーが命綱。2017年までは低いエクイティコストと巨大な物件取得パイプラインが評価されて、外部成長が極めて難しいオフィスやレジを尻目に我が世の春を謳歌してましたが、株価が一度下げ始めるとこのストーリーは崩壊します。2016年のホテルREITと同じです。インバウンドの頭打ちや供給過剰と言われて株価が急落しましたが、どこのホテルREITもファンダメンタルズは引き続きしっかりしてます。なのにイメージだけで大きく売られて、外部成長ができなくなりました。株価頼みの成長ってほんと怖い。

物流REITは反発したけど、FTSEのイベントあるしPOもこの勢いだと続きそうなので、HFが戻り売りするか微妙なところ。十分な値幅取れているし、価格のプレミアム感はほぼ吐き出したので手仕舞いしてくれそうだけど、NBFのP/NAV1.2倍に目をつけたりしないやろか。こういう二極化したときって悪い方にサヤ寄せされるもんですよね。

もう一つ暗い話があるとすればインフラファンド。FIT価格の切り下げと系統入札の小口化のニュースがありました。既稼働施設を抱える上場インフラにはあんまり関係ないし、当面のパイプラインにも影響はほとんどない。ただ、開発でキャピタルサイクルしているスポンサーは焦ってるかも。その辺、長期目線でインフラファンドを育てようとしてるか、ただのゴミ箱かで運営方針が大きく変わってきそう。クソみたいなファイナンスでもお金集まってくるのが悪い。