明けましておめでとうございます。inzaiです。
2018年はしんどい年でした。金融緩和縮小を警戒してキャッシュやや多めで運用しておりましたが、それでもテイパリングがこれほどまでマーケットを壊すとは思ってなかったです。特にエマージング株が年初から上昇し、その後にパリティショックで上下の売買をこなし、1月2月で2018年の価格レンジが固まったかなと思っていたので、悪い話があっても逆張りで売買しておけばそこまでダメージは食らわないだろうと油断してました。

このブログでも、5月6月とバタバタしてましたが7月からは上昇するだろうけどそんなには上がらないからほどほどのポジションで行きます、てなスタンスで更新頻度が急低下。実際に市場も上昇して細かいポジション調整で良いかなと思ってたのでブログ更新の必要性もあまり感じてませんでした。

難しかったのは、株式市場がズルズルと調整する中でディフェンシブ性の強いJ-REITが10月に駆け上がったとき。オフィスと住宅が中心でファンダメンタルズ的に許容できなくもないけど、決算そこまで強くないよね？ってところで売り時かなと思ってJ-REITをそこそこ売りましたが、記事を書くほどの自信がなかった。高止まりする可能性もあるし1800pt以下が押し目になるかどうか分からなかった。

それが10月に日経平均が24000円付けて力尽きて、世界の株式市場も下がる下がる。で、年末にかけて1700pt割れ直前まで急落して一気に1774ptまで戻して終わり。いやー、激しかったです。1750pt割れで少し買いましたけどそんなに思い切った動きはできなかった。

一方で、J-REIT以外はかなりやられました。エマージング株もクレジットもコモディティも。10月以降も売買目線を変えてなかったので、大きな調整は押し目買いチャンスと思って、少しキャッシュポジションを引き下げてしまったのでダメージ食らいました。ロングショートもマルチアセットも絶対リターン運用はほぼ全滅という認識はあったのだけども、あそこでロングオンリーがキャッシュを積み増してさらにという判断は出来なかったです。トランプが滅茶苦茶なのも中国が至る所で火花散らすのも新しい話ではないし、2020年には利上げ打ち止め、引き下げなんて話は今年頭からあったやん。ええー、今ころそんなことで売却するのと。

と言うわけで今年はどこもかしこもボラティリティが高まりそうですし基本に立ち返ってブログを更新していこうかなと。

まず2018年J-REIT振り返り。今年は趣向を変えて、パフォーマンス順（2017年の振り返り記事2017/12/15から2018年末）にコメントです。NBFからコメントするのに飽きたわけじゃありませんよ。

東証REIT指数 +5.7%
クソみたいな株式市場とは対照的に素晴らしいパフォーマンス。日銀という固定株主の買い増しと減配を辞さないAUM拡大策が功を奏したとも言えます。不動産セクターの時価総額抜いたので、今後はファイナンスのハメ込み先には相当苦労しそうですし、金利コストはいつまでもネックではありますが、このくらいの利回りなら10年保有すればトータルリターンがマイナスなんてことにはならないでしょう。

8966 平和不動産リート投資法人 +29.4%
来ましたねー。本ブログの一押し銘柄。中計というやる気、資産入替という有言実行。そして絶好調の都心オフィス＆都心レジというまさに時流に乗りました。ポートクオリティからして分配金利回りが4％切るまで上昇するとは思いませんでしたし、外部成長をきっちりやってくれるかどうかは未知数。ただスポンサーからの期待値が低いので変なことにはならんだろうなと。

8951 日本ビルファンド投資法人 +23.4%
業界の盟主。強烈なパフォーマンスでした。オフィスの大量供給懸念が払拭→内部成長期待へ転じた局面での海外からの買いはすごかった。それまで、IR担当は「なに説明しても大量供給懸念で終わってしまう。あかんわ」完全に諦めモードでしたからね。ただ、半年タームだとレントギャップの具現化は波もありそうなので、数字が付いてくるかは何とも言えない感じ。そもそも利回り3％未満のREIT買う必要ありますかね？

8958 グローバル・ワン不動産投資法人 22.0%
途中から完全に売り手不在の価格形成となりました。東急不動産の南青山退去は最初から分かってたけど皆理解しているかどうか分からんから買えなかった感じでしょうか。御堂筋も強烈に強かったし、グロワンと言えば近新大やろ！てなノリで。ちょっと前にその目標は微修正してた気もするし、内部成長はきっちり取り込んで来てたREITです。ここからはちょっと鈍化するんじゃないかな。

8975 いちごオフィスリート投資法人+21.8%
この中小型オフィスポートで稼働率99.1％とかあり得る？私が不動産ファイナンスの世界に突っ込んだ時は95％以上はノイズなんで見ちゃいけないと言われて育てられたもんですが。資産入替、リーシングはきっちりやってきたREITなんでこの上昇は素直にうれしい。ただ、独立不動産系REITが何の武器もなく利回りが4％切るのは無理だろうなあ。スポンサーからも物件流れてくるだろうし。

8976 大和証券オフィス投資法人 +20.0%
またオフィス。名実共に3番手のオフィスREITということ良いのではないでしょうか。リーマンショック後に一番成長してきた（運用体制、ポート、IRの全てにおいて）REITなんでトレンド変わるときはこのREITからだと思います。要チェック。

8957 東急リアル・エステート投資法人 +18.8%
モノは良いけど外部成長がねえ、と言われてたのは最近の話。外部成長＝悪いなってますからね。この辺が株式市場の面白いところでもあり難しいところでもある。

8956 プレミア投資法人 +17.2%
3年毎に社長がスポンサーから送り込まれその度に投資口価格が上昇するREIT。平和不動産リート同様に資産入替＆オフィスとレジの混合ポートが評価。6月まで潰れるんじゃないかという売られっぷりだっただけに回復の印象が強い。

8954 オリックス不動産投資法人 +16.3%
一方でこちらはそんなに上昇したっけ？という感じ。1月にガツンと上昇してその後はまったりという動きだったので印象ないです。年末にかけて亀本社長がまさかの社長継続で投資口価格にもプラス。有言実行できる数少ない社長なんで好きです。

3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 +14.7%
2018年はレジREITの年でした。たまにこういう局面来ますけど、今回は民泊規制＆かぼちゃで需給ボロボロなるんちゃう？とマーケットがまったく内部成長を織り込んでなかった状況からの織り込み方は凄かった。ダウンサイドリスクが小さいのは前々からなんで特筆すべきことなし。でも足元の数字に引っ張られ過ぎですよね。投資口価格上がっても外部成長のギア上げるのは難しいし。

3226 日本アコモデーションファンド投資法人 +13.7%
気が付けば住宅特化型REITの数が大きく減ってます。大手デベ系となるととりあえずアコモ買っとけと。NBFと同様に2018年は何もしてないようなもの。要町を売却したのはやる気の面でポジティブ。

3227 MCUBS MidCity投資法人 +13.3%
こういう銘柄苦手です。特に目線持たず札束でガツンと物件取得して追い風吹くパターン。向い風の時になんとかする力あるのかなあ。いや、でも、素晴らしいタイミングでオフィス買ったのは事実だし松下IMPビルの売却、EPRA/NAREITの組み入れは課題を一つずつクリアしていった結果だしなあ。

8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 +13.2%
クロスタワー売却して、フロントプレイス日本橋と新宿フロントタワー取得して、良い買い物だったと思います。NBFと差が付いたのは、安定性優先するための賃料交渉力の差か何やってくるか分からない不気味さ故か。

8955 日本プライムリアルティ投資法人 +12.9%
ここに限らず大手銘柄はどこも抑え目な運用でした。ボラティリティが上下したのと、スポンサーが2018年より2019年の利益を欲しがったのが大きいと思ってます。2019年6月期は思ってたより利益伸びてこない印象が強いです。いつも通り保守的なんでしょうけど、投資口価格のボラが例年より低いので、ちゃんと評価されてきたということなんでしょう。投資機会としては寂しい。

3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 +12.3%
J-REITらしく上にも下にも動きました。ポートフォリオのクオリティが徐々に落ちてきているのが気になりますが念願のEPRA/NAREITインデックスにも組み込まれたしインベスコとしてはやることやったという感じでは？このP/NAV倍率でこの分配金利回りってことはそれなりに妥当な価格で物件を取得してきていると評価しても良いけどシクリカルには弱そうだからなあ。でも、オフィスも住宅もファンダメンタルズのピークアウトの兆候が見えてないのでもうちょっと突っ張ってもいいのかな。

8987 ジャパンエクセレント投資法人 +9.7%
Airぶっこんできました！第一生命から地方のオフィスねじ込まれました！スポンサーも理由がなければ売れないわけでこのタイミングになるのはしょうがないけど、ずっと採用続けているし会社の体制はどうなのかな。良くわかんない人が出向してきてIR出てくるよりはマシか。スポンサーも以前よりはREITビジネスを理解してくれてるように思えますし。物件は元々いいしね。

3269 アドバンス・レジデンス投資法人 +9.6%
パフォーマンスこんなもの？と思ったら12月に思いっきり下げてますね、というか10月11月が上げ過ぎ。J-REIT随一の優良REITであるのは間違いないですが、それとリスクリターンのバランスはまったく別。いくら上がろうとも現物市場がこんな状況ではどうにもならんし恩恵も受けられないのは寂しい。

3463 いちごホテルリート投資法人 +9.6%
こちらも激しく動くREIT。ホテルとは言えバジェット中心なので業績のブレはそれほどでもないものの時価総額が小さいのでちょっとしたニュースで動きます。2018年は地震も台風も多かったしね。浅草のホテル売却で利益6.9億円出したのはビビりました。ナイストレード。

8972 ケネディクス・オフィス投資法人 +9.5%
こちらも大きく上昇して大きく下げてきました。2019年4月期以降の業績予想が何だか控えめで、仮にオフィス市況がピークアウトしてたとするならここで確認できてたってことになりそう。稼働率を維持できるかどうか。誰もそんな心配してないマーケットだけど。ARAとの関係どうなるんでしょうね。

3296 日本リート投資法人 +9.1%
後発REITなのに思いっきり突っ張ってきてついにEPRA/NAREIT入り。すごい頑張ったと思います。取得の仕方を見ると控えめに言っても何かを選別した感はなくとりあえず買えるものをその時の一番高い値段を出したとしか思えないけど、REITは投資口価格がすべて。初期に取得した築古物件は賃料単価が低かったので収益に寄与するのは当然ですけど、その後に買った物件も上手くオペレーションしてた。足元でずっと稼働率下がってきているのが気になるところ。賃料重視なんやろか？

8977 阪急リート投資法人+ 8.9%
2017年にインバウンド期待剥落懸念から調整してたこともあり、2018年は年を通してしっかりしてます。名古屋の商業を取得した時は「おお？なにあったの？」と思いましたが、その後はグランフロント取得という大ファインプレイ。MIDリートなき今、大阪を代表するREITとしての地位を確立しつつあります。スポンサーとの会話、取得物件の面で一番好感が持てる。でもららぽ甲子園を売却するのはもったいなかったなあ。

3292 イオンリート投資法人 +7.7%
ここから商業REIT3連発。マーケットが勝手に失望して勝手に上昇してきました。彼らの目線はほとんど変わってないし、分配金の安定性もそのまま。IRってホント疲れる仕事です。熊本の物件売却は2度目のスポンサーの本気度の現れ（1度目はレイクタウン取得）と思ってます。よく分からないけど不安、てのは止めましょうよ。

3453 ケネディクス商業リート投資法人 +7.4%
生活密着型特化から2018年に小型物流も追加。商業の人にいきなり物流やれって言われても現場担当者は困るかもしれませんが、テナントさえ付けてしまえばオペレーションはそんなにないし、小型物流に特化するREITは今後も出てこないでしょうからストーリーとしては面白いです。非常に頑張っているREITなのでもっと評価されると良いね。

8953 日本リテールファンド投資法人 +7.1%
ラゾーナに立ち向かうためにルフロンに水族館誘致。ほえーという感じですが、サンシャインやスカイツリーの事例もあるしあり寄りのあり。どんだけ設備投資必要やねん＆テナントとしては儲からんやろうからその辺どうするのか？という懸念あるけど広告宣伝費と割り切るしかない。内外投資家からけちょんけちょんな物件取得でしたしね。ラウンドワンの追加、柏、戸畑売却はまあいつも通り雑食＆肉食ですなあと。あと社長変更早すぎない？在任期間10カ月てのは何かあったんでしょうかね。

8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 +6.7%
2度目の自己投資口買いで悪くない1年だったのではないでしょうか。先に下がってた分の戻りとも言えますし、自己投資口買い＝ファイナンスは当面ないので安心ということでもある。ほんとJ-REITマーケットって一貫してませんわ。

3290 Oneリート投資法人 +6.6%
Jタワー売却して東京パークサイドビルを取得。意味があるようなないような。まあ府中はマーケットが薄すぎますわな。インベスコと同じでP/NAV1倍ちょいでも分配金利回りは5％。こういうのどう評価したものか悩みます。やっぱ日本は金利低すぎる。

3451 トーセイ・リート投資法人 +6.2%
LTVもDPUもジリジリ上昇してます。やってることはある意味で一貫してて市況に左右されない低位安定物件の取得なのですが、最近はちょっと、あれ？と言うことも。火事で稼働率が低下した物件？なんのことでしたっけ？

3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 +5.3%
ついに利益超過分配（減価償却費の20％）開始しました。物流REITはそうはいかないだろうけど、ヘルスケアならそのお金で小型物件取得も可能だろうに。AUM700億円くらいまで速やかに成長できていれば良かったけど、まずは投資口価格のテコ入れということですね。1000億円くらいまでいけば両立できるし良い手だと思います。アメリカのヘルスケアREIT見てて分かるように、規制変更リスクはどこまでもついてくるので心配してもしゃあない。ポート拡大で消せるものではない。

3295 ヒューリックリート投資法人 +5.0%
このオフィス全盛期にこの出遅れ感。銀座あの値段はないわー、スポンサーパイプライン豊富過ぎ、などなど突っ込みどころが年々増える一方で投資口価格も苦戦気味に。しかし苦戦とは言ってもかなり狭いレンジの範囲なので過度にリスクを意識する必要もないとは思います。売れば下がる銘柄なのでそこらへんの怖さがねー。

3309 積水ハウス・リート投資法人 +4.9%
積水ハウスリートと森ヒルズはオフィスの成長性が低いのでどうしても保守的に見られがち。上位銘柄との利回りギャップは良い感じに開きつつあるけど面白みには欠ける。有言実行で入替進めてるし都心の住宅もたくさん持ってるのにね。

3488 ザイマックス・リート投資法人 +4.8%（IPO価格対比）
1年目だしニュースないのはしょうがない。オフィスもあるのにあまり評価されてないのね。AUMが小さいとしょうがないけど面白いと思います。ただ外部成長は景気サイクルとのスピード勝負になってきた感もある。

8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 +3.8%
評価されたりされなかったり忙しい1年でした。碑文谷に41億円投資しておいて売却って良くわかんないです。何してんねん、という気持ちもなくはないけど売却益と大型リニューアルの実績が欲しかったという意味では素晴らしい経営判断。これからもCAPEXが必要なので現状維持だけでも大変ですがコツコツやっていけるだけの余裕＆社風は素晴らしいのではないか。でもこの利回りはちょっと安いというか妥当と言うか難しいところ。

3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 +3.1%
投資口価格の推移を見ているとジャパンシニアリビングを買収する必要あったんですかね。他社に取られるよかマシですか。テナントの分散が効いているからこそヘルスケア取得できるというのは間違ってはないのですがリスクの大きさを考えるとリスクリターンがプラスとは考えにくいなあ。配当利回りが4％後半であれば怖くもないけど。

3476 投資法人みらい +2.8%
ものすごく低い発射台からジリジリと上昇してきましたがこの1年は横ばい。ここに来てホテルを取得するセンスは消去法の選択肢と思いたい。この劣化ユナイテッドアーバンをどう評価すれば良いのだろうか。日ロジとくっつけば良いのにね。

8979 スターツプロシード投資法人 +2.4%
割安に放置気味だけどしょうがない。自己投資口買いする体力もあんまりないしな。このマーケットなら高値で物件売却してLTV下げるか自己投資口買いするのは余裕なんだろうけど意外と物件に愛着があるREITなので難しいかと思います。頑張ってはいるんだけどなあ。

3308 日本ヘルスケア投資法人 +2.3%
ケネレジのように日本賃貸住宅と合併するんやろか。たぶんIRもそればっかりじゃないかな。

8986 日本賃貸住宅投資法人 +1.9%
日本ヘルスケアと仲良く並んでます。大きく買われた時期もあったのですが地方のレジは賃料が上昇しないということが明らかになってしまったので売られました。大和証券グループに入らない方がマシだったんじゃないかなと思ってる人も多そう。サムティと、日本ヘルスケアとの行先はいずこに。

3234 森ヒルズリート投資法人 +1.2%
ヒューリックリートと同じような投資口価格の動きですがやってることは全く逆。ML外してた方が投資口価格は上昇してたのかな。いや、ヒルズの賃料は上限で張り付きっぱなしなんでそんなことないでしょ。長い間、方針が一貫しているとどうしてもマーケットの流行り廃りに左右される局面はあります。

3462 野村不動産マスターファンド投資法人 +0.1%
いい加減、REITをゴミ箱扱いしているとスポンサーもREITも不幸になるだけと理解してくれないだろうか。

8961 森トラスト総合リート投資法人 -0.4%
まったく動かない1年でした。売却益でダウンサイトを抑えつつ時間稼ぎ。何のために時間稼いでいるのかよく分かりませんけど。

8968 福岡リート投資法人 -0.9%
関西と北海道に災害があったもののあまり追い風は吹かず。オフィスも好調だし少しずつ成長していくと思うんですけど、インバウンドの爆発力はもう期待できないので、なかなかカタリストありません。ラオックスが中計を下方修正し、免税店ビジネスから多角化を志向しており、キャナルもテナントミックス考えないといかんなあと言ったところ。フェリー客がごっそり減ってもインバウンドの爆買いがあるわけじゃないからダメージはそんなにないといっても、ボディブローのように効いてきそうだしなあ。

8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 -1.4%
ホテル系REITは総じて可もなく不可もなく。守るのか攻めるのか難しい局面ですよね。

3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 -3.2%
結局、大和証券グループ系REITになるのかどうか分かりません。小さい物件を山ほど買い続けてどこへ行こうとしているのか。J-REIT市場は昔から築浅の小型物件を高値で買い続けるREITに厳しい。運用効率面からすればスポンサーはさっさと外部に売った方が双方にとってメリット大きいと思うんですけどまずはAUM4桁ですかね。あと100億円！

3283 日本プロロジスリート投資法人 -4.0%
物流REITはそんなにコメントないです。成長なきファイナンスを続けても意味がないことに早く気づいてもらいたい。J-REIT市場には大量のファイナンスを消化できるだけの潜在資金はないです。

8964 フロンティア不動産投資法人 -4.3%
頑張ってたんですけど最後に権利落ちと共に大きく下げました。たまたまなんで気にする必要なく投資口価格は1年を通して安定していたということで良いかと。ある意味、何を説明しても分かってもらえないので淡々と運用することにしたのかな。良い意味で力みがなくなったかと。

3468 スターアジア不動産投資法人 -5.2%
頭使って運用しているのですけど如何せん一般受けしません。個人的には応援してます。分かりやすい物件とストーリー、財務面で安定してそう＆REITをゴミ箱扱いしなそうなスポンサーとあらゆる面で疑われてます。もっと信じてあげても良いと思うんですけどねえ。確かにリーマンショックで苦境に陥ったREITはまず独立系からだったので気持ちは分かるんですけど、そんなマーケットつまんないじゃないですか。

3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 -5.5%
いやー、銀座突っ込んできましたね。超一等地とは言い難いしあそこの物件（再開発前）が苦しい時期も知ってるので頑張ってくれやという気持ち。ずっと上手くいってたんで調子に乗ってしまったのかなあ。エリートコースに乗ってる社長が出向してきたときは良い物件ばっかりだったのにやれやれですわ。でも総じて良いポートフォリオではありますよ。

3287 星野リゾート・リート投資法人 -6.1%
旅館REITが成長止めたら如何でしょと。災害も向かい風になりました。これからどうするのか注目されます。良くわかんないREITになってきました。星野イズムってそんなペースで拡大しても大丈夫なんかな。

3466 ラサールロジポート投資法人 -6.5%
物流REITは言いたいこと同じなんで今回は省略！

3249 産業ファンド投資法人 -6.5%
物流REITは言いたいこと同じなんで今回は省略！産業施設を有していることが若干ユニークなところですが最近は外部成長による分配金成長ストーリーも曖昧になってきて良くわかんないことに。安定感はあると思うのですけどね。

3472 大江戸温泉リート投資法人 -7.8%
特に何もないはずなんですが、年末にかけて急落。ADRが若干頭打ちなのと、ベインの東芝メモリ関連の恐怖があるのでしょうか。私は言ったことありませんが、両親曰く大江戸温泉は評判が大変良いそうです。いつか行ってみたい。

8963 インヴィンシブル投資法人 -8.0%
ケイマンどうするねん問題。移行期間なしに導管性要件を満たさないなんてことにはならないと思いますがトラブルが絶えないREITです。京都の物件も高値で買うだろうし、まだまだ悪材料出尽くしにはほど遠い。でも、この辺の価格ならダウンサイドも知れているだろうし、リスクリターンのバランスは良いと思う。

8984 大和ハウスリート投資法人 -8.3%
略。やる気感じられないしね。スポンサーの中計次第ではさらに苦労するのでは？昔は好きなREITだっただけにとても悲しい。

3487 CREロジスティクスファンド投資法人 -9.5%
J-REITの小型IPO銘柄は最初の1年は皆苦労してます。ここからどう巻き返すか。大手物流REITとは違う成長ストーリーを見せてくれないかなあ。できると思ってます。

3281 ＧＬＰ投資法人 -9.8%
略。

3492 タカラレーベン不動産投資法人 -9.8%
うーん。見事にPAGのゴミ箱になったなあという印象しかないです。平成が終わろうかとしているのに80年代、90年代の物件ばっかり。タカラレーベンの名が泣いているのではないか（そんな大層なもんでもないか）。もっとスポンサーからバランス良く買ってIPOすれば良かったのにね。ヤマダ電機の投資主優待券は何気にお得感ありますけど、将来どんなクソヤマダ電機物件が入ってくるのか楽しみでしょうがない。本当に都心物件を入れてくるんだろうか。誤解されたくないのですが、嫌いなREITではありません。こういう物件をREITが上手く運用できないとどのみちJ-REITに将来はないので頑張ってほしい。

3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 -10.6%
まず物件数を増やしましょう。せめて片手では数えられないくらいに。このサイズで10棟集まれば迫力ありますよ。投資口の夏からの急落は何が起きたのか。やっぱ災害？

3470 マリモ地方創生リート投資法人 -10.7%
リビタの運用会社株譲渡はびっくりしました。リビタはマリモが何なのか良く分からないまま参画したんですかね。物件取得の条件くらいにしか思ってなかったのに物件買ってもらえる気配がないので解消したとか。地方創生の重要性は否定しないけど時間が足りない気がします。やるならコンパクトシティの開発とセットにするしか方法がない。

3473 さくら総合リート投資法人 -13.6%
POできませんでしたｗｗｗｗってリリースは初めてみたなあ。たまげました。いきなり物件売ってるし何やってるんだか。

3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 -14.0%
略。

3481 三菱地所物流リート投資法人 -14.4%
略。

3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 -18.5%
略。ってかあの地合で公開価格103,000円とかあり得ないし。そら苦労しますわよ。物流施設なんてまだ大きく間違えうる局面じゃないと思っているので他の方が指摘するような稼働率悪化問題があるとは思ってないけど、ちょっとイメージが悪すぎる。