昨日は思いがけない方とすれ違っていたようで人生何があるか分からない。inzaiです、こんにちわ。とりあえず神楽坂にジャージで飯行くのは止めようと思いました。

さてケネディクスと野村総研のクラウドファンディング、bitREALTYが2回目の募集を開始しました。物件は1回目と同じレム六本木、期間は初回の7か月から少し伸びて1年。想定利回りは2.3%から2.6％とまともな条件ぽくなってきました。

このブログでクラウドファンディングを扱うのは初めてではありません。一昨年にクラウドファンディング/ソーシャルレンディングのコンテンツを作ったことがあるのですが、どうも良くわからない、というかそこそこ実績があるのにいつまで経ってもものすごく小規模の分割して同じ案件を募集してるし、融資先は非開示だし、セミナー言ってもよくわかってなさそうなおっさんが並んでるだけだし、そもそもガバナンス効いてなさそうなので距離置いてました。それでも不動産担保系は火傷しないだろうと思っていくつかやってみましたが頻繁に元本の一部が返ってくるので収益性が低いものも多く、恐らく手元キャッシュが出来るたびに返していってる（それ自体は当然なのですが期限前返済にペナルティないのか）のも気にくわない（事業のためのファイナンスではなくソーシャルレンディングのためのファイナンスやってる印象）ので止めました。昨年、最大手MANEOが資金使途外に資金流出させたことで金融庁から処分食らってましたが、事業資金の貸出なんて銀行だってあの手この手で何があってもきっちり回収できるようにリソース突っ込んでるのに、それを匿名でしかもアレンジャーの責に帰さないようなストラクチャーでやるのは、事業リスク以外のリスクが多すぎです。そもそも明示された目的の事業で担保あったらこのジャブジャブの金融環境下で銀行が貸してくれないわけないし。。

それらの先行組に比べると、今のところbitREALTYは利回り低め、期間短め、募集金額多め、透明性高め。そもそもケネディクスが1億円未満の案件をコツコツやるわけない。ちなみに物件のクオリティはめちゃくちゃ高いです。他の不動産担保系クラウドファンディングは物件非開示ですが、金額と立地から推測すると中身としてはJ-REITには到底入らないような物件が大半。その物件はレム六本木。阪急阪神グループが最近注力している高級宿泊特化型ホテルです。レムシリーズは阪急リートより先にこっちにパブリックデビューかよ。

そしてトランシェはメザニンより劣後、エクイティより上のジュニアで利回り2.6％。NBFの利回り2.9％に比べるとこんなもん？LTVの水準、流動性を比べてどうなのかという話。ARESの国際不動産投資フォーラムではアリアンツが急速に不動産デットの金額を増やしていることが言及され（もしろんその背景には資産分散のみでなく様々な歴史的背景がある）、そういうポジションがあっても良いのかなと。

ただ、ケネディクスが最終的にこのビジネスをどういう規模に育てたいのか良くわかりません。他のソシャレン見てると10億円規模を簡単に集められるとは思えないし、どちらかといえば不動産市況が悪化したときに、オポ的に面白いことをやりたいということでしょうか。まあ何かあってもこの規模ならケネディクスが責任取るので元本割れないし、そういう観点で当面はお付き合いしてみたく。全力投資しているわけではないので、鑑定の根拠がさっぱりな上に不透明なリスクを抱えた4.5％より安心感が大きい2.6％のが好み。それだけです。日本人相手にするなら、欧州や豪州でやってるような高回転グロス10％10年クローズエンドファンドとかのが売れそうだけど。