ヴィレッジハウスリート誕生のプレスリリース盛り上がりましたね！inzaiです、おはようございます。
ヴィレッジハウスというのは「敷金なし✔️更新料なし✔️礼金なし✔️仲介手数料無料」の格安のマンションというかアパートというか、要は団地（これも死語ですか）みたいなものです。鉄筋コンクリートならマンションと呼ぶことが一般的ですが、それでもアパートと呼びたくなるのは築古と見た目のせいですがそれはまた別の話で、国策として運営されてた雇用促進住宅が民間へ売却されることになり、フォートレスが取得し、それがインヴィンシブルに流れてくるんじゃないかなあと皆が恐れていたものの、単独でREITを立ち上げることになりほっと胸をなでおろしたREIT関係者は多いのではないでしょうか。
正直なところ、今のヴィレッジハウスの運営状況は知りません。賃貸条件をどこまで柔軟に設定できるのか、いつそういった制約が外れるのか、全然分からないのですが、一つ言えるのは生活保護世帯がターゲットなので安定している。国としてそういう在り方がいいのか分かりませんが、ある意味てで住人さえ確保してしまえば国が家賃を払ってくれるので、とても安定しています。この考え方はヴィレッジハウスに限らず築古アパート運営の基本です。利益が安定している住宅REITの中でもずば抜けて安定してる中価格帯向けのスターツプロシードより安定していることになりそうです。
ただ、Wikiによると9万戸あるそうなので、1戸あたり500万円（月3.5万円なら表面利回り8.4％）としても5000億円のポートフォリオとなります。どんな形で上場してくるのか楽しみです。
それはさておき、昨夜の米国REITは+2.3％とS＆P500を1％近く、大きくアウトパフォームしました。ここまで似た動きだったハイイールド社債や新興国債券はほぼ横ばいだったので金利要因ではなく、REIT独自の要因で上がったと言えます。インフレに強いと言われながら22年以降はさっぱり鳴かず飛ばず、金利上昇に足をがっつり引っ張られたREIT逆襲の兆しかもしれません。
確かにBlackstoneの非上場REITの解約制限、相次ぐCMBSのデフォルト、家賃のピークアウトなど不安材料は多かったですが、それでもほとんどのREITがそれらを予想し、J-REITと違って強固なバランスシートとキャッシュを維持し、適度な開発を進めていたことからすると明らかにマーケットは極端な反応をしていました。一部の大型株が主導したNASDAQやS&P500と比べるのは別として、弱いながらも年初から10％程度上昇した中小型株と比べてもREITは苦しい時期でした。
それがようやく反転しそうな感じです。利上げ停止から景気回復まではREITが一番強いパフォーマンスを見せる時期。それがようやく来たのか、その場合、強いグロースを織り込んでるテック株はさすがに止まるのか。主要株式指数のみならず、ほとんどの株式指数がコロナ前を上回ってるこの状況でどこまでREITが上がるのか、あるいはREITが株価調整局面で下げ渋るだけなのか、米株はコロナ前を下回ることなく長期的な上昇トレンドを維持するのか、材料は沢山ありますがREITの逆襲には期待しても良い時期が来たのかもしれません。その場合、頑張ってブログ更新しますよ！