10月も中旬。カキフライのシーズンに入ったことくらいしか良いことがないです。inzaiです、こんにちは。最近食べ放題のお店が増えてきて嬉しいような旬の有り難味が薄れるような。

日経平均は9連騰で21年ぶりの高値。おめでたいですね。なかなか上に抜けないのでもやもやしてましたが、21年ぶりと言われると重かったのもさもありなん。2525さんが全力ショートでCISさんが全力ロングというのは面白い構造で、個人的には、せっかく抜けたのだから3万円まで吹いて欲しいと思ってます。

自分の持ち株でも業種構造的にもう一生含み損、どっかで破綻して終わりだろうなと思っていた銘柄が吹き上げていてバブルかどうかと言われるとバブル気味ですが、まだまだ健全なバブルです。シクリカルなダウンサイドリスクが見えない以上、上にしか走りようがないわけで、本当にオリンピックまで走り抜いてしまうのではないのでしょうか？それくらいの浮かれようです。

そんな中、J-REITは7月以来の年初来安値を一時更新。最後は買いのバスケットが数十億円ほど入ってたようでギリギリのラインは死守しましたが、13日は一瞬だけ1620ptを割れてしまいました。この辺の価格水準はとても微妙なところで、アベノミクス開始後の最初の高値で、日銀がJ-REIT買入を900億円に増やすまで抜けられなかった水準。そして日銀の神通力が切れた後、マイナス金利を導入することで死守してきた水準です。BREXITやトランプ爆誕で一時的に割り込んだのはもっと上の1700ptなので、ここの1600ptはまさに死守しなければいけないライン。

ここを割り込むということは、日銀の追加緩和の効果が切れた＝緩和が終わるともっともっと下がってしまう、という恐怖を連想させるので何としても死守して欲しいところ。一方で、株や経済を見ると日銀の緩和効果はそこそこあるので、J-REIT視点でいくらやいのやいの言っても、マジノ線みたいな扱いをされるのも時間の問題かもしれません。がっちりと政策は固めたけど、それ以外のところが戦線になったらもうそこはしょうがないわ。記念碑として後世には「同じことすんなよと引き継ぐために残しておくわ」くらいの扱い。バブル全史とかリリースされるくらいなのでもうみんなとっくに意識してるのかもしれませんね。

ところで7月の安値と10月13日の安値を比較するとどうなるのか表を作成しました。いわゆる大手不動産系は全滅で、7月の安値より10月の方が価格が安い銘柄が大半。頑張っているのは、ジャパンエクセレント、ケネディクスオフィス、三井不動産ロジくらいでしょうか。ジャパンエクセレントはロシュの退去、スポンサーのインターシティAirの不調から先行して売られており、その後、きっちり長谷工グループやドコモを誘致してカバー出来た影響が大きい。ケネディクスオフィスも投げが先行していたものの他の中規模オフィスREITが絶好調なのと10月決算銘柄もあり順調。三井不動産ロジは利回り低いけどもそもそもシコってる人がいないしアップサイド期待から底堅い。

2016年に大きく二極化が進んで、そこから二極化の巻き戻しが長く続いているけど、まだもうちょっと利回り格差は縮小する余地が大きそう。そもそも二極化したのって、スポンサーが弱いと大量供給への対応が後手に回ったり、物件を高値で買うかもしれないという懸念があったからなのに、中小型はみんなファンダメンタルズは絶好調で、むしろ大型オフィスに入っている優良テナントの方が積極的に動くのでバタバタしているし、大手不動産系REITもスポンサーから高値で物件をばこばこ買わされて投資家ドン引きという現状。そらそうなるわなと。短期間のファンダメンタルズを見ると利回り格差は逆転する局面があってもおかしくないくらい両者の差は縮まってます。

ワーストパフォーマーの森トラストは権利落ちに加えてやっぱ神戸製鋼の東京本社を保有しているのが効いているんでしょうね。契約期間は2019年までだし、内部留保で1年丸々はカバーできるのにイメージが悪すぎます。紀尾井町の長島大野、IY新浦安と退去ラッシュがやっと落ち着いたと思ったらこれですよ。

日本ロジスティクスはついに禁断のLTV引き上げをやったらMoody’sからあっさり格付のアウトルック引き下げを食らってあっさりPO価格割れ。決算IR途中なのにこの体たらくということは何も明るい話がないんでしょうね。

野村マスターは良く分かりません。そもそも図体が大きすぎてなにやっても効果ないし、IRも雑だしこんな総合型買うならまだリスク読みやすい特化型REIT買うわなという話。ただ、同じく売られていたヒューリックと同様にファイナンス懸念あったのかもしれませんね。そのヒューリックは物件売却でしっかり売却益を確保しつつ新規物件を高値買い。単に高値で買うより売りをこなしつつの方がまだ好感できるけど内部留保作らなさそうなのが勿体無い。高値買いするからかな？

来週に入ると毎月分配型からのキャッシュアウトも落ち着き始めますがここでファイナンスラッシュというのも辛い。ぶつけすぎだろうと。

バブル全史