約束は必ず守る男、inzaiです（但し失念した場合を除く）。

日銀の決定会合を前に一進一退の株式市場ですが、今日の小型株の爆発はすごかったですね。まさに消える前の（略。そんなわけないですよねー。

そんな中、2013年一発目のIPOを目指すコンフォリア・レジデンシャル。東急不動産がスポンサーでJ-REITでは8本目くらいの住宅REITです。
これが何というか、もう、無難の一言。野村不動産レジデンシャルからバルク物件を除いたらまさにこんな感じ。

REITの賃貸マンションとしては文句のつけようのない物件が揃ったポートフォリオ。正直、無個性過ぎて褒めるところもありません。
セキュリティとかラグジュアリーなところをアピールしてますが、なんというかセレクトショップで全部揃えた最大公約数的な無難なお洒落さんという感じで
設計担当もやりがいないだろうなあという感じ。キラリと光る感じもない。設計コストから削ってるんだよと言われるとお見事ですが、不動産屋としては
もっと愛着を持ってほしい。レオ○や大○建託の大量生産じゃないんですから。

とはいえ安定だけが求められるのが住宅REIT。過度なデザイナーズマンションなんていらんのですよ、というのもまた真実なり。

実際、先行組が抱えている問題点は丁寧に潰していると思います。

マーケットが暖まったことから若干ポートフォリオが小さいまま上場することになったようですし、6戸という青山の小さいマンションも
「ああん？」という印象ですが、LTVはやや低めですし、物件の取得利回りも相対的に高い。含み益も住宅REITではトップクラス。
駅からの徒歩時間も築年数も優位。いやらしいくらいに既存REITと比べると「ちょっとだけ」優れてます。

駅から15分以上歩く売るに売れない築古ワンルーム物件（どんな物件でも年齢は重ねるもんです。駅近は大事）とか、
住む人の少ない高額賃料（取得価格だけ高くてすぐに含み損）もありません。

東急不動産てのは三井不動産や大和ハウスに比べるとちょっと「住宅」の色が薄いスポンサーですが、コンフォリアはGoogleの広告でガンガン宣伝してますし
（スポンサーか私募ファンドのコストだと思いますが）、東急リバブル、東急リロケーション、東急コミュニティは業界ランキングではトップ5に入る企業です。
このコンフォリアに限らず住宅REITの保有物件は賃料水準がやや高いものが多くちょっと運用が難しいのですが東急不動産ならきっとやってくれる。

配当利回りは本日の仮条件決定で55万円なら5.6％くらい。当初の54万円より上がったことにより物件を追加取得できるので
むしろ規模の拡大を目指せるという意味ではポジティブに考えてもいいんじゃないでしょうか。

本日に値決めされたアドバンス・レジデンスの公募増資の利回りが5.4％なので、そことの相対感では固都税が発生する来年あたりがやや不安ではあるのですが
他の住宅REITの利回りが5％を切っている中では、まあこのREITの特徴どおり「ちょっとだけ良い」と言えそうです。

怖い。アメフト怖い。1Qであれだけ出来の差があったのに、流れを取り戻せなかったファルコンズと17点差を立て直した49ers。
最初の15分で見るの止めようかと思ったほどですが、見てるほうとしてはたまらん試合展開。あれだけ僅かな隙間を通すQBでもお手玉するんだもんなあ。
そしてキッカーの孤独さは究極。PATがやらたバラついてるなあと思ってましたが、あの展開であの距離を外すと死にたくなる。
新規銘柄買った翌日からずっと含み損だった時と同じ気分です。毎朝「あれ？あれあれ？」とか言われるあの瞬間。