年明け早々、マーケットは荒れ模様ですが皆さんご機嫌いかがでしょうか？inzaiです。2日にどーんと下がって、3日は何もなかったかのような落ち着きぶり。心が弱っている時は本当に嫌な動きですが、調子いいと平然と逆張りできるので買ってる人間は勝ち続ける環境ですね。去年からずっとこんな感じ。ロングから入って負けた記憶がありません。
さて、新年一発目のJ-REIT分析。環境変わった中でもっと違うやり方、アプローチがあるんじゃないかなとスカスカのお頭を捻ったのですが何も出てきませんでした。自分はひょっとして白痴じゃないかと思ってましたが本当に白痴かもしれません。というわけでいつもどおりの内容です。今年は月一回くらい更新したいですが、オヌヌメしたいからこそ書くもんであって、個別銘柄の分析をタラタラ書くってのは本来の趣旨とは違うんだよなあ、違うことに時間使いたいよなあと思いつつあんまり間を空けると自分の記憶にまったく残らなくなってしまうので、やっぱり月一回くらいは更新したいところです。
株価水準があれな感じなので特にランキングは付けませんが、大和ハウスリート、産業ファンドあたりがちょっと出遅れ感あるかなと。正反対な両者で、大和ハウスリートはそろそろ本気出してくれなきゃ困る、後者はひっくり返ったマーケットの評価をもう一度ひっくり返さなきゃ困る、的な意味で。全体に突っ込むべきところまで突っ込んだきたなあと思いますがファンダメンタルズは堅調なので押し目も浅いかなと。でも1600ｐｔで安定するのは色々と足りてないような。オフィス含めてより詳細なデータを分析していかないと何かを見落とすのが2014年のマーケットになりそう。
では恒例のコメント。数字は株価、配当利回り（機械的な計算）、時価総額です。8000字超えってどうなのさ？
8951 日本ビルファンド 612000円 2.72% 8470億円
三井不動産系のオフィスREITで時価総額、資産総額は日本最大のREIT。昨年、不動産市況が盛り上がったのは間違いなくNBFが前半頑張ったからですが、年後半は自戒の意味もあったのかみるみるトーンダウンしていきました。正直、J-REIT市場はよく大崩しなかったもんだと思います。US-REITのような肉食経営をするには不動産のマーケットサイズもスポンサーとの関係もまったく違うということなんでしょう。とりあえず今年の目標は配当金8500円（分割前17000円）維持をどこで見せられるかどうか。2013年は年明け早々にPOしてきましたが今年はどうなんでしょうか。三井不動産の開発スピードを考えると物件はなくはないけど決算からするとそんなに大きなのは要らないはず。今年も外部から買えるんでしょうか。
8952 ジャパンリアル 564000円 2.70% 6702億円
三菱地所系のオフィスREIT。12月後半から急速に株価が持ち直しました。三菱地所がオフィスマーケットにそこそこ強気な見方を示した影響も大きいと思いますが、その前に急速に失速してた分の戻しも大きい。投資家としてはここ2年、地所の口三味線に乗せられた感もあるが3度目の正直と頑張ってほしいのも事実。この株価ならそこそこピカピカの物件が出てきても配当金維持できるが非上場REITに電気ビルヂングをはめ込んでしまったのでJREだけ露骨に優遇するのも難しいだろうなあ。個人的には東新宿より西新宿の方がまだマシですがどうなることやら。
8953 日本リテール 214200円 3.81% 4944億円
イオンリートの上場もあって株価は重かったものの（マネジメントが過度に悪材料されて不必要に売られた感もあるが）最終日に大幅高で一気に取り戻した。4.2％は売られ過ぎと思いましたが、これはこれでちょっと行き過ぎ感もある。イオンリートとなんちゃって裁定ゲームできるかどうか未知数。前回のPOが派手で賛否両論あったようですが、個人的にも今度はしっかり地に足をつけたファイナンスを期待します。
8954 オリックス不動産 131700円 3.61% 2222億円
オフィス中心、商業（都心、地方も）、住宅、物流などの総合型。REITここ1年、劇的に上手くいってましたが社長交代。経歴見る限りオリックスのエースっぽい人が来るようですが、ここから大きなアップサイドを狙うのは難しいし変にいじらなくても良かったんじゃないかと。スポンサーから降ってくるJ-REITの社長は比較的長い人が多いのですが、子会社の一つと考えるとプレミアといいこのくらいの期間での回転はまあ自然なのかもしれません。新社長が打倒JPRくらい言ってくれると面白い、ってかそういうのを目指すフェーズに入ってると思います。
8955 日本プライム 337000円 3.56% 2780億円
オフィス中心ですが、商業もそこそこ保有している東京建物系のREIT。正直、スポンサーのREITに対する態度がぶれるのでどこまで信用していいのか分からないのですが、このREITがないと東京建物としても困るのも事実なので、景気良い時はREITに厳しいけど景気悪くなるとREITに優しい、そんな感じでいいのかなと。このREITもスポンサーから外部成長が期待されてましたが足踏みしたのが2013年でした。今年は頼みたいところ。多少無茶しても大手町の底地を思えばまだお釣りがきますが、オフィス3番手を維持するためにはトップ2に近づく努力を見せてほしい。
8956 プレミア 407000円 4.66% 890億円
NTT都市開発系のオフィス、住宅のREIT。4割住宅なのになんで配当金が落ちていくのか、それはオフィスが（略。こちらはオリックスより一歩早くエースが降ってきましたが、10月中堅オフィス4銘柄（トップ、野村オフィス、ケネ）の中では、決算発表後の株価推移がかなりいまいちでした。誤解された部分もあると思うのですが、あそこまでエンジン回してこれが精一杯かという気持ちもまた事実。LTVがもう少し低ければ劇的に株価が改善すると思うのですがそこまで余裕ないのもまた事実。
8957 東急リアル 649000円 3.84% 1269億円
東急電鉄（東急不動産と一緒にされるのは遺憾なんでしょう、きっと）の商業、オフィスREIT。何もしてないのに株価が戻ってきました、と言ったら怒られそうですが、なかなか表面に見える部分でないのもまた真なり。ってかマーケットのREITに対する要求レベルが高すぎます。スポンサー関連だからと言ってそんなにほいほい上手くできるかと。世田谷BSは今のマーケット環境ならなんとか落ち着くかなと。主力の渋谷商業はこれでダメなら何してもあかんやろと。
8958 グローバル・ワン 715000円 5.31% 693億円
新・近・大を掲げる孤高のオフィスREIT。やっと物件入替が進んで数年間のトンネルから出ることができました。振り返ると森ビルとの提携とか神懸かり的なタイミングでしたね。課題は大手町のテコ入れ。ちなみに配当利回りはEPUベースなので売却益除いた中長期的な水準は今の株価だとせいぜい3.3％から3.4％くらいです。お気を付けください。
8959 野村不動産オフィス 489000円 4.09% 1822億円
もはやマンションデベロッパー化しつつある野村不動産系のオフィスREIT。あえて言うなら古・近・中のポートフォリオ。骨を切らせて肉を断つ前回のPOから持ち直してきました。あそこまで売られたらまあそうだろうと。同時に書いてるように一生忘れません。仮にオフィスの二極化が進行するとしたらまっ先にダメージ食らうREITです。
8960 ユナイテッド 151300円 3.64% 3601億円
丸紅系の総合型REIT。良くも悪くも節操がないというかまさに商社っぽいREITです。好きな人は少ない、嫌いな人はとことん嫌いということで株価はよく乱高下してます。12月はあわや14万円割れまで突っ込んでいきましたが、それが終わるといつも通りの水準に。オフィスREITへの期待先行でこの半年は高めにの株価水準となってる印象があったのですが、やっぱ下がる時には下がるなあと。
8961 森トラスト総合 838000円 4.13% 2212億円
森トラストがスポンサーのオフィス中心の総合型REIT。ここは良くも悪くも非上場のスポンサー次第でどうとでもなるのですが、そのスポンサーがここ最近あんまり熱心ではないのが気がかり。来年以降、色々と大変な時期なのですがうまくサポートしてくれるのかしらん。スポンサーの今の姿勢からすると外部成長は無理でも内部成長はいくらでもサポートできるのですが、そこまできっちり頭が回るかどうか。。。
8963 インヴィンシブル 19430円 3.42% 306億円
禁じ手の第三社割当増資。分水嶺を一つ越えた感じ。これしか手はないし、きっとやるんだろうなと思ってましたが、ま、これしかなかったですもんね。景気が良くなっててよかった。
8964 フロンティア 520000円 3.64% 2579億円
三井不動産系の商業特化型REIT。ちょっとイオンリート意識されてるなと思ってましたが、権利落ち後ここまで一気に上がるとは思いませんでした。アベノミクス代表銘柄で、イオンを上手く売りさばけたとはいえ100万円の壁をものともせず。個人的には一番安心感のあるREITです。
8966 平和不動産リート 81000円 4.12% 711億円
PO前後のプライスアクション見て、これだけ頑張ってもマーケットは評価せんのかい！と思ってましたがいつのまにか8万円超えてきてました。スポンサーのイメージとは違ってオフィスREITというほどオフィス持ってないねん、という嘆きも聞こえてきそうですが、利回り見るとそれだけプレミアのLTVは強烈に意識されてるんだなあと痛感します。このREITに限ってはウルトラCもなさそうなので一歩一歩少しずつ良化するのを見守ることになるんだろうなあと。
8967 日本ロジスティクス 1115000円 3.27% 1851億円
わっほい！ここまで来ちゃったよ！というコメントしか出てこないです。やっとGLP、プロロジスとフェアバリュー近くまで評価されてきた感じですが、もうちょっと突っ込んだりしても全然不思議じゃないです。大型物件の供給増加で今後テナントの出入りは増えるかもしれませんが、時代とともにポートフォリオも変えようという意識が感じられる経営は好きです。正直濡れる。
8968 福岡リート 852000円 3.78% 1176億円
福岡オールスターズな商業中心のREIT。安定感は随一でダメな時は福岡エリアがダメな時と割り切れる。荒れるとしたら大分ですが、まあ博多の商業戦争でも何とかやってるし大丈夫と思いたい。とりあえずホテルとか住居とか買ってキャナルシティのウェイトをじりじり下げてます。他のREITが手を出した住宅は自重したのか負けたのか。自重してたのならGJ！です。
8972 ケネディクス 499500円 3.80% 1661億円
中小規模物件をそろえたオフィスREIT。大変な時期を乗り切ったことで今はある意味ボーナスタイム的な何か。既存投資家の屍を乗り越えた結果であることを素直に喜びたい。あと1年くらいは大丈夫だろうけど、ちょっと成長を織り込みに行くのが早すぎる気もする。内部留保も十分だし外部成長余力が大きいのも事実。
8973 積水ハウス・ＳＩ 512000円 4.18% 817億円
積水ハウスがスポンサーのほぼ住宅のREIT。商業とかちょっとあります。株価上昇も一巡と言うか他の住宅REITに追いついてしまったのでちょっと一休みもやむなしですが、ここから先のドライバがない。次の消費税見ながら行ったり来たりかなあと。
8975 いちご不動産 64500円 4.74% 657億円
独立系のオフィスREIT。内部留保あるんでどうとでも出来そうですし、物件入替でポートフォリオ奇麗にしたいところですがまだ資産規模が小さいので思い切った行動にでにくいのがネック。株価が上昇すれば打つ手も沢山あるんでしょうけど前回のPOが出来過ぎだったのである程度は様子見られる可能性も。ケネディクスが高いのかいちごが安いのか。ギャップ1％は大き杉内。
8976 大和証券オフィス 491500円 2.96% 1945億円
低いLTVを活用してその時々の素っ高値でビルを買い集めたところアベノミクスで大成功！！そうとしか表現できないREITですが結果が全てのこの世界。猛PUSHしてた時期もあった気がしますが、正直、私もちょっと見くびってました。でも、大和証券という企業の不動産マーケットの存在感を考えるとケネディクスみたいに玄人っぽい物件集めするより、ピカピカの物件を集める方が失敗しないのかもしれない。森ビルと並ぶバリュエーションになってしまった。。
8977 阪急リート 547000円 4.64% 575億円
年末か年始の番組で小林一三のエピソードやってましたね。大阪の名門、阪急電鉄がスポンサーのREITです。商業中心ですが、阪急本社とか西宮ガーデンズとかピカピカの物件もあります。天王洲は、、新しい所有者と頑張ってほしいです。もうちょっと物件買うかPOしないときついかなと。福岡リートと同じくらいでいいんじゃないかなあ。
8979 スターツプロシード 176000円 4.64% 255億円
マーケット層が厚い物件を揃えている、という意味ではここが一番信用できます。上から目線で申し訳ないですがほんと優良企業のスターツがスポンサーです。マーケットがどれだけ動いても大体収支の予想が付く。資産規模小さいからこんな状況になってますし、50bpの差というのは妥当なんかなと思います。
8982 トップリート 494000円 4.25% 869億円
住友信託がスポンサーのオフィス中心のREIT。10月決算銘柄であと1年くらいは大丈夫なのかなあという印象です。シングルテナントが多いのでその点はずーーっとプレミアム乗せられると思いますが、下はしばらく見なくて大丈夫かと。スポンサーフォーメーション含めて化ける要素はたくさんあると思うのですがこの環境では動きも鈍いかなあ。
8984 大和ハウス・レジ 419500円 4.01% 1568億円
特に心配してませんが、スポンサーの大和ハウスが色んなところで突っ込み気味なのが気掛かりです。成長力は限定的であるものの、4％前半の利回りで十分と思うんですが、ベンチマークプレイヤーからすると頭の痛いところかもしれません。
8985 ジャパン・ホテル 50400円 3.76% 1321億円
2万円台の時にスーパーオヌヌメし続けましたが、その甲斐があった（涙）。私的にはフリーランチと言ってもいいくらいの株価動向でした。ここから先の数字は前年対比で考えると厳しいですし、消費税の影響、賃上げの影響、もろもろはあるかも。でも、これだけ上がったのはマーケットのホテルアレルギーが少しは消えたということなんでしょう。ダウンサイドが少ない運営は好きです。
8986 日本賃貸住宅 64500円 4.90% 951億円
他の住宅REITに比べると経済合理性の悪い物件が多いので常に評価は辛め。外部成長をどうするか。一番悩ましいのはこのREITなんでしょう。新規取得物件はガチで取りに行ってるだけに50bpのファイナンスコストって大きいのよねえ。
8987 エクセレント 123300円 3.97% 1387億円
テナント退去の噂は常に出てるので特段気にしませんが、こういう局面で置いて行かれるのは興和不動産が地味すぎるのがいかんのか？確かにIR含めてやる気のなさというか新鮮味がないのはネガティブですが、いつも通りじゃまいか。名門っちゃ名門ですが、みずほ系のデベはみんなそう言われるのも事実。
3226 日本アコモ 708000円 4.06% 1633億円
この時点で5700文字超えてます。三井不動産系の住宅REIT。大川端の含み損があんなでもこのバリュエーション。一時期に比べると神通力は明らかに落ちてきているというか他のREITが運営がこなれてきたというべきか。でもこのブログでは全力で住宅REITを応援するコンテンツを準備中です。
3227 ＭＩＤリート 234600円 5.16% 431億円
手遅れならんうちに次の手をと思いたいが、手遅れにならん限り次の手を打たないのも日本企業の特色です。京橋+松下ってのかいかんよなあと。相応の折り込みだとは思ってますが正直、交通事故が怖い。
3234 森ヒルズリート 698000円 2.97% 1933億円
65万円からここまで重かったですね。EPSの成長力という意味ではもっとも安心して見てられるREITです。やっすいわーって言ってた時期が懐かしい。今はまあこんなもんだと思います。当面は森ビルが賃料払うからなあ。まさに社債みたいなもんです。3％って考えると安いのか。
3240 野村不動産レジ 545000円 4.50% 876億円
なんでこうなってしまったのか。高値買いがボディブローのように効いている。いっそのこと非上場化して全部プラウドとオハナの分譲マンションにしてしまったらどうなのか。
3249 産業ファンド 877000円 3.64% 1372億円
個人的にあの話は一長一短だと思うのですが、マーケットとしてはネガティブ一色だったということで。この際、三菱商事グループであることをもっとアピールしては如何かなと思う一方、どうしようもない物件を普通の利回りでバリュエーションしてしまうのが目に見えている。EPS伸ばせるかは分らんですが、ある意味では何もしてない割にもっとも出遅れ状態にあるREITかもしれません。
3263 大和ハウスリート 790000円 3.91% 968億円
大和ハウスリートがスポンサーの物流中心+商業のREIT。大和ハウスの商業ってあんまり聞いたことがない？まあ造る方が主ですし、そんなにブランド化も成功してないのでさもありなん。財閥系に比べると見劣りする感はありますが、運営自体はオリックスと似たり寄ったりかなあと。物流は長期固定で特に問題なし。何か問題あってもまあ吸収できるレベルだろうと思ふ。
3269 アドバンス・レジ 227000円 3.96% 2815億円
ついに住宅REIT最低利回りまで躍り出てしまった伊藤忠系の住宅REIT。お父さんは本当に嬉しい。これまでのところ一番誠意を感じられる運営なのでぜひともこのままのADRでいてほしい。現物マーケットがこれだけ過熱しててもこれ以上の突っ込みは限定的なので1年くらい何もしなくてもそんなに手遅れにはならないし、みんなもそんなに冷たくならないと思ってます。実務の人はそうもいかないんだろうけど。
3278 ケネディクス・レジ 227600円 5.12% 550億円
意外に上昇しきれないケネディクス系の住宅REIT。なんででしょうかね。単純計算すると利回り5％越えてますが、色々コスト考えると正直利回り水準はもっと低いです。特に色がないREITなんで彼らがうまく行くときは日本賃貸とかスターツも問題なく付いていけるんじゃないかなあと。
3279 アクティビア 829000円 3.74% 2059億円
東急不動産系の商業、オフィスREIT。好き嫌いが激しいというかこのREITのどこに着目するかでバリュエーションが全然変わってくるせいか株価もとても荒っぽいです。でもなんだかんだで中堅+アルファのREITは4.2％まではあっという間でもそれより下には突っ込まなかったのが2013年だったような気がします。先日のPOもなかなか衝撃的な内容でした。でもああいうのは嫌いじゃないです。なんだかんだで現物マーケットで広いですよね。
3281 ＧＬＰ 102800円 4.12% 2156億円
利益超過分配込の分配金なのであまり鵜呑みにできないとこもありますが、シンガポール政府公社がスポンサーなんでかなりがめつい分、バリュエーションはまあ悪くない水準にある時が多いです。物件面、LTV面でちょっとプロロジスに劣るかなあというのが本音。2014年はどんなアクセルの踏み方をするのだろうか。
3282 コンフォリア・レジ 742000円 4.37% 500億円
東急不動産系の住宅REIT。利回り格差はまさにそんなもんだと思います。東急不動産は今年牙を剥くのかどうか。今まで通りの付き合い方だと嬉しいのですが、規模が小さい分、REITアンフレンドリーなPOをしようもんならダメージもそれなりに大きいような。サイズの分、ディスカウントされている気もしますけども。
3283 日本プロロジス 1006000円 3.63% 3146億円
もはや物流リート代表。米プロロジスのノウハウをファイナンス面でも叩きつけられた感じです。あのスピードで成長するとはちょっとびっくりでしたが、やり方がやり方なんで多少のスピードダウンはやむなし。このままだとスポンサーの開発が追い付かない。一定の成長率が見込めるREITってのはやはり高評価されます。
3285 野村不動産マスター 108400円 4.76% 1805億円
こんなもんだろうなあと思います。野村オフィスよりも次の一歩が見えにくいのが難点。企業文化からもそこが見えていれば一気に攻めることができる会社だと思うのですが、ただいまお悩み中なのかなと思ってしまう。
3287 星野リゾート 663000円 3.98% 134億円
なんだかんだ言っても投資機会ってあるんだなあと星野RとイオンRで思いました。世の中不思議だ。どっかで星野リゾートが目立った失敗するまでは大丈夫でしょう。まだニッチなところでしか勝負してませんし、小さな苦労もあるようですが、問題あるようには思えない。
3290 ＳＩＡ不動産 401500円 4.69% 302億円
何が悪いって情報ダダ漏れだったのが本当に悪どい。まあ話を拡散させるのはたいていバイサイドの人間だったりするので、あの手の人はほんと反省してほしい。
3292 イオンリート 129200円 3.71% 1227億円
インデックスイベントを経てやっと日本リテールファンドと同じくらいの利回りになりました。こっちの方がやや割安な感じ。なんしか目線が固まるまで時間を要すると思いますが、12万円以下にはならないかなあと。なんであんな割安なところで放置されていたんだろうか（とか言ってると落ちてくる）。