やっぱり昨日のインヴィンシブルの記事は評判悪かった。inzaiです、こんばんわ。どうしても時間が取れなくて、でも書きたい小さなネタもあったので詰め込みましたが、時間をかけて書くと、その時々で書きたいことが変わるので駄目ですねー。申し訳ございません。あとで削除します。

さて、先行き不透明感が強くてもどんどん上がっていくJ-REIT。皆さま、楽しんでらっしゃいますでしょうか？

なにが起きてるか？まず、今のマーケット環境で余裕のない投資家はいないです。ポジショニングをミスった投資家は退場させられてるし、我慢できた投資家はV字回復、動かなければならない投資家もいるでしょうけど含み損は限定ですし、押し目を待ってるうちにグイグイ上がってるマーケットに買い方向で焦っていることはあっても売らなきゃいけない投資家はいないでしょう。買わなきゃいけない投資家は慎重さで生残ってきた来た人が大半なので、ボラティリティは高い今のマーケットにあってはイベント前の波乱やネガティブサプライズを恐れて慎重になので勝負に行けないし、結果が出て勝負に行こうにも、そもそも売り手がいないマーケットなので投機的なプレーヤーが勝負前に仕込んでいて、イベント後には自分のようなプレーヤーが列を作っていて、もちろん上値を追いかけるなんてことはできない。そういう状況が続いています。しかもGW前あるいは緊急事態宣言中は動けなかった地銀勢も明らかに動いてますし非常にホットな状態。

利回り4パー教的に1750pt-1800ptが4％目途なのでそろそろ感もあります。コロナ前の価格水準に戻ってきた住宅や物流は買いが止まりました。小型物流は7月にインデックスイベントがあることも速やかな戻りに拍車をかけていたのかもしれません。ただ、今後1年間に渡りFTSEイベントがあり、その次には再びMSCIイベントもと考えると、含み益をわざわざ吐き出す必要はない。J-REIT売ってまで買うものもないしね。マザーズ？日本株？ファンダメンタルズを省みず先に上がってます。相対的に安定配当だし、出遅れの総合型は利回り5％前後だし、商業5.5％以上ある。コロナも収束しそうだしダウンサイドとアップサイドを比べると圧倒的にアップサイド余地が大きい。考えれば考えるほど魅力的。

上昇すると強気になるのは株式市場の常。上がって強気になるなら最初から買っとけよ、という話ですがそれが出来れば苦労しません。上昇相場の最大の材料は上昇したこと、というのはよくある話ですがそればっかりは結果論。なのでJ-REITは割安と思ったら逆張りで少しずつでもポジションを組んでおくこと大事です。なので、買わない理由、買うべき理由、上がった時に持ち続ける理由、その3つは常にシナリオに組み入れておかないと波には乗れません。一発で仕留められるのは天才だけ。含み損は将来の含み益のためのコストと今更ながら反省。ってか、買い下がりは出来るようになったのですが、大きく稼ごうと思うと3月か4月のどっかでブレーキを壊さないといけなかったのですがどこだったかなあ。MSCIインデックス前に下げた5月18日かな。

なおここからさらに上がるならもちろん今は買い時ですが、ここから上はコロナショック前より高くなる銘柄もあるので悩ましいです。2,000ptまで上昇したらさすがに過熱感あるのでその間でどうするかだよなあ。

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今更と言う感じですがインヴィンシブル雑感。

オペレーターが賃料払えなくなったらデフォルトだし、オペレーターが営業続けれたければ何らかの見返りがあって然るべきだし、インヴィシブルのポートフォリオは後継テナントが見つかる立地だし、多少のダウンタイムは仕方がない、それは投資家が負担すべき責任、というシナリオもあるかなと覚悟決めてたら、固定賃料減免、ＢＭフィーも負担という泥沼に引きずり込まれて何それ？というのが現状。

だって、コロナがどうなるか分からんし、MHMなんて中国に強いだけで国内では（そもそもホテルのスペックが）いまいちだし、内部留保と負ののれんで買収したいREITあるだろうから、ここはばっさり介錯して欲しかった。

どうせフォートレスなんだからごねるんだろうなあと思ってたがこっちの方向でごねるのはちょっと想定外。ホテルから住宅やオフィスに用途変更したら賃料3割減りそうな鑑定なんでひどい結果になるのはほんとに覚悟してたけど、まさか無理矢理延命させてくるなんてなあ。

ただ、緊急事態宣言が早めに解消されそうなんで、結果オーライになりそう。まずは従来予想の年間3400円の半分、1700円を目指す感じ。利回りは7％ちょっと。緊急事態宣言明けは安値競争なんでしょうけど、1年以内にふっこう割みたいなのも出るでしょう。コロナの再輸入？それ本命シナリオだと思いますし、第5波くらいありそうですが、のんびりいくしかないか。