いよいよ夏本格化。皆さん、いかがお過ごしでしょうか？

ご協力いただきましたアンケートの結果発表！非常に興味深い内容となりました。

1位：巡航ベースの分配金開示（分配金への安定性）、2位：決算説明会の質疑応答の開示（REITの本音）と並びました。4位：業績予想は２期先まで開示して欲しい、も1位と同類。REITの評価に直結する項目ですし、対応しているREITとそうでないREITがあるのも、不満が高まる一因なんでしょうけど、実際、質疑応答や決算説明会のコメントを開示している大和証券オフィスや巡航を開示しているプロロジスが高く評価されています。投資家を安心感を高めるためには欠かせない要素。2期先どころから決算発表まで今期の分配金水準すら非開示のREITはボラティリティ高いことが多いです。日本アコモとか。

3位の「投資口の長期保有に対するインセンティブが足りない 」は株との比較でイメージが持ちやすかったのかも。投資主優待導入してる銘柄が少ないので難しいけど、オフィス銘柄は低層階の商業店舗で使えるクーポン発行してくれると良いのにね。みんな物件訪問してくれて一石二鳥。住宅REITは更新料ディスカウントでお願いします。物流は、物流は、株主割当増資くらいしか浮かばない…

個人的には、ほとんど票の入らなかった「平日の投資主総会には参加できないのでREITのIRと話をする機会が少ない 」「社長が数年毎に変わるので信頼できない 」「投資主としてREITのIRにメールで質問したい 」あたりが不満なのですがマイノリティですか、そうですか。

頂戴したフィードバックは今後のブログ運営に活用いたします。次回のアンケートは恐らく「一番分析して欲しい銘柄」になる予定ですが、実施時期は未定。

業績予想は巡航ベース分配金も開示して欲しい 12%
決算説明会の質疑応答を公開して欲しい 12%
投資口の長期保有に対するインセンティブが足りない 11%
業績予想は２期先まで開示して欲しい 10%
業務委託費用の詳細な内訳も開示して欲しい 9%
不動産市況に関するデータが多いが、各REITによるコメントが少ない 8%
不動産の鑑定評価方法を統一して欲しい 7%
物件取得や有利子負債が変動する度にLTVを開示して欲しい 5%
売却益はもっと内部留保して欲しい 5%
目論見書は電子ファイルでも公開して欲しい 4%
海外のように投資口の再投資プランを充実させて欲しい 4%
決算説明会の内容は動画のみではなく文章でも公開して欲しい 3%
各REIT主催の物件見学会を通して物件の特性をもっと詳しく知りたい 3%
決算説明会資料の見方・ポイントが分からない 2%
平日の投資主総会には参加できないのでREITのIRと話をする機会が少ない 2%
社長が数年毎に変わるので信頼できない 1%
投資主としてREITのIRにメールで質問したい 1%

ご協力ありがとうございました。回答数は約100名！
想定以上に沢山の方から反応を頂戴し驚いております。

アンケートのきっかけとしては、前々から、J-REITの投資家分布は投信に偏りすぎているのではないか？J-REIT投信にも個別銘柄にも長所短所があるので要はバランスなのに、なぜこんな偏りが出ているのか？と疑問に思っていたことがあります。皆様からの貴重なご意見、活用いたします。

さて、アンケート結果。ご意見の追加もありました。

既にお金の許す限り保有している 26%
現在の投資口価格が割安と思えない 21%
買い増すタイミングが分からない 13%
現在の投資口価格は割安だが、数年後の業績が不安 11%
どの銘柄を取得すればいいのか分からない 10%
J-REIT投信を保有している 9%
J-REITのリスク/リターンを理解するのが難しい 8%
会社が個別銘柄を購入させてくれないため（＝「J-REIT投信を保有している」ですが…金融系勤務） 1%

1番多かったのは「既にお金の許す限り保有している」
可能な限りJ-REITに全力投球。素晴らしいです。
今の配当利回りなら3年間保有すれば税引き後で10％のインカムは期待できます。
となると、その中でどうやって銘柄を入れ替えるかがテーマでしょうか。

2番目が「現在の投資口価格が割安と思えない」
東証REIT指数は2015年2月に2000ptを超えてから右肩下がり。
調整が始まってから3年が過ぎましたがなかなか厳しいご指摘です。
どの銘柄を指して割安感がないと回答されているのか分かりませんが（アンケートの選択肢が悪い）、指数で見れば配当利回り4％でも個別銘柄で見れば、優待盛々の事業法人の利回りに見劣りするものもあります。

「買い増すタイミングが分からない」「現在の投資口価格は割安だが、数年後の業績が不安」
「どの銘柄を取得すればいいのか分からない」。この辺りの投票数はゴソッと落ちます。透明性が高い商品なので迷いは比較的少ないのかもしれません。私の迷いはいつもこの辺に集中します。

ランキング低いのは「J-REIT投信を保有している」「J-REITのリスク/リターンを理解するのが難しい」「会社が個別銘柄を購入させてくれないため（＝「J-REIT投信を保有している」ですが…金融系勤務）」。制度上、金融機関勤務の方が個別銘柄に投資できないのは残念ですが、多くの問題をやらかしてきた先輩方を恨むしかない。あの人達、その上ですげえ利回りの年金もらってますからね。ちょっとは恥ずかしいとかないのかね。

まとめると、このブログを読んでいただいている方にはJ-REITの投資経験が豊富な方が多そうなので、これまで通りのスタンスで記事を書いていこうと思ってます。入門編コンテンツは東証やARESにお任せします。

第二回アンケートには非公開コンテンツのパスワード付けるので興味を持っていただける方は引き続き回答をお願いします。

お手数ですがアンケートにご協力いただけないでしょうか？
3つまで選択可能です。
今後の記事の参考にさせていただきます。