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東証REIT指数は2,246.76ptと5日続伸で高値更新！&全宅ツイから書籍販売！

台風と言えばコロッケ。inzaiです、こんばんわ。不動産業界では知らない人はモグリと言われる全宅ツイ。要は不動産業界関係者によるツイッターの集団なのですが、なんと10月12日に書籍が6冊発売されるようです。個人的に楽しめそうなのが、ほぼ違法な不動産テクニックだけが載ってそうな業界で噂の劇薬裏技集 不動産大技林、あくのさんとか言うレイザーラモン似の方が会社を潰す実況! 会社つぶれる! !、もはや毎年恒例で下手なESGファンドよりよっぽど社会貢献している、ネタと見せかけて社会批判を繰り広げるクソ物件オブザイヤー。この3冊は間違いなくJ-REIT投資家は読む必要があると思います（もちろん発売前なので内容は私の勝手な想像です）。10月12日と言えば18年ぶりとなる白銀の墟　玄の月　第一巻　十二国記 の発売日で本屋に行くでしょうし、アマゾンで予約している方も台風で配達遅延になる可能性が高いので本屋に行った方が良いし、ぜひ今からでもアマゾンをキャンセルして本屋に行きましょう。

さて、J-REITは連日の高値更新。とりあえず何でも良いから買っとけば簡単に5％上昇するマーケットになってきました。完全に壊れてます。大してアップサイドのないPOを発表しても投資口価格は上昇するし、全然成長してない決算発表しても投資口価格は上昇するし、何ならクソみたいな月次業績を発表しても投資口価格が上昇します。期待されてたFTSEインデックスは4回に分けて組み入れなので完全にインパクトないイベントになってしまったけどそれでも上昇するし、オフィスの空室率も上昇する気配を見せてますがそれでも投資口価格は上昇します。

上昇する理由としては地銀と系統がアホみたいにETFを買ってるからで、1日で100億円とか買ってきますからね。もうね、ほんとアホかと。ここで慌てて買うって今まで何やってたのかっていう話ですよ。でも、こうなってくると分配金狙いで買ってた投資家も売れなくなってきます。売ってしまうと買い戻せませんから。しかし、冷静に考えると2％もない分配金を惜しんで売らないって何かが間違ってるんです。惜しむ必要なんかまるでなくきっちりバリュエーションして割安なものを買いに行けば、J-REITなんて消去法的に書い候補から消えるんですが、お祭りなんでそういうことはもはや考えられないんですよね。ちなみに私も日銀がマイナス金利導入してからはいつか来るであろうお祭りが来たら全力で踊るつもりだったのですごく楽しんでます。下がったときに何で売らなかったの？と詰められると言い訳できないけどしょうがない。

とは言え、さすがに変調が少しずつ出てきます。分配金利回り2.5％が見えてきた大手オフィス＆物流はさすがに厳しくなってきました。この2週間は置いてけぼりになりつつあります。で、そういう大手銘柄を売って出遅れている中小型銘柄を買うと、インパクトが出てしまうんで何買っても儲かるこんなマーケットになります。ピークに近い動きほんといつも通り。

何も考えなければ、稼働率がほぼ100％で賃料引き上げも出来てて絶好調のオペレーションを数年間維持してて利益成長してて、下がったら日銀が買ってくれるのに利回りが3％もあるJ-REITってほんと素晴らしいアセットに見えますが、それだったらもっと早くこういう状況になってるわけで、今ころになってこういう状況になったのはそれなりの意味があるんですが、気にしたら負けというのも事実なんで難しい。マーケットが理論通りに動くなら誰も苦労しません。せっかくだから史上最高値をガツンを更新して欲しいですね。

スターアジアがさくら総合へのTOBを制す！

夏の暑さも一巡したのでしょうか。inzaiです、おはようございます。今年は夏らしいこと何もしなかったかな。。。

さて、5月10日のスターアジアがさくら総合リートに敵対的買収を発表！、さくら総合リートからのレスポンスはなし、産業ファンドがPOを発表！から始まったスターアジアリートによるさくら総合リートへの買収は、ホワイトナイト投資法人みらいの参入により委任状合戦に発展し、昨日10時から始まった第一投資主総会を経て、第二投資主総会に引き継がれ夜19時に無事決着。スターアジアの完全勝利と相成りました！

9時間に渡る総会の流れはこんな感じです。Twitterで追えるなんて素晴らしい世界になりました。志賀先生、なんちゃらソルジャーさん、その他の皆さん、そしてスターアジアグループの皆さん、お疲れさまでした。あと他のREITの方もちらほら潜り込んでたようですね。

16時から第2総会へ。

本音言うとスターアジアが勝ったのは意外でした。なんだかんだで個人中心の美人投票になりますしみらいのメインスポンサーである三井物産がネームを活かして勝つのかなと思ってましたが、さくら総合の経営陣が上場以来なにもしてこなかったどころが投資主に損失すら与えた事実、みらいと合併したところで三井物産というネームを活かしきれない現状が酷評されたというところでしょうか。スターアジアはすごく頑張って頭使ってますし、メザニン投資とかすごき評価してますし、不動産のプロだけあって勝負に行っても大事なところはぎりぎり外さない感じは個人的にも好きですしサイズが小さい間はこっちのが上手く運用できるでしょうけど、ある程度大きくなれば金利コスト含めて物産パワーが炸裂したと思うんですがね。いや、物産のネットワークは立派過ぎて、さくらの物件クオリティでは「物産さんのお願いでもそんなところにテナントで入るのは無理ですわ」ときっちり断るテナントも多そうか。

と言うことで、議決権行使助言会社のISSがスターアジアの提案全てに反対を表明したように、手続き面含めて雑なところがあり、実際の決着も投資口数ベースでは全投資口数の45％程度の参加者しかおらず、これが投資主の総意とは思えないところもあるのですが、決着は決着。スターアジアの方が合併条件良かったのはホワイトナイトに対抗したからで、そういう意味ではTOB手続きを経て、さくら総合の投資主がしっかり報われたのは資本市場が機能した何よりの証拠。さくら総合の投資口価格もほぼP/NAV1倍まで上昇してますしね。。。あれ？なんでスターアジアがTOB仕掛けたんだっけ？

ちなみに5月10日から昨日までの投資口価格推移は東証REIT指数が+10.52％、さくら総合が+11.44％、そしてスターアジアが+4.70％。次はスターアジアがこの買収に対して評価される番ですね。

 

野村マスター17連騰！！東証REIT指数は2100pt間近！！でもPO4発！！

ほぼ一か月ぶりの更新で申し訳です。inzaiです、こんばんわ。

さてさてJ-REITは毎日のように局所的な噴き上げを見せ、本日はBizcore赤坂を取得したジャパンエクセレントが+3.33％高となるなど絶好調。日替わりヒーローの有様で、握力の強い投資家にとってはホクホク、買いそびれたあるいは売ってしまった方にはなんとも歯がゆい相場になっております。野村マスターなんて17連騰ですからね！売った方は悔しくて夜も寝れないでしょう。この辺りの大型銘柄がこんな動きするなんて噂の損保さんはよっぽどお金があるのか責任者が波に乗るのが得意なディーラー上がりなのかどちらかでしょうね。既に今年POしたから野村マスターはもうないやろって決め打ちなのか。パイプライン的には年2回やってもお釣り来るくらい物件たまってるけど！

にしても、年初から海外の爆買い、FTSEイベントの爆買い、損保の爆買い、金融庁から御叱りを受けていた毎月分配型ファンドへの資金流入、国債償還資金による地銀の爆買い、とひたすら買われ続けているJ-REIT。どこまで上がるのか誰も分からない。ってか、ここまで来るとNBFの分配金利回り2.7％と2.6％と2.5％で差があるかと言われると2.7％も2.5％も誤差なんで分配金低下懸念がない限り買われ続けるんじゃないかという恐怖感すらあります。そもそもここまで我慢してホールドした人って何がきっかけで売るんでしょうね。特にきっかけとかないんじゃないかな。もうトコトン保有しそう。。。

そんなわけでぶっちゃけ天井がどこかなんて分かりません。投資家に出来るのは、分配金〇年分確保できるなら売るという基準で自分自身が納得できかどうかだけです。NAV倍率とか何の役に立ちません。鑑定価格なんて参考値にすらなりませんからね。ただ、本音を言ってしまうと自分が見ているポイントがあるのですが、まだ超えてません。そこで売りがある程度出るかと思ってますが、何の根拠もないしそこ近辺で変な動きが出ると悔しいのでまだ言いません。余裕ないねとお思いかもしれませんが、このクソ相場で余裕なんてないです。生き残るのに必死です。

短期的な需給要因としてPOが4発出てます。サンケイリアルエステート投資法人、タカラレーベン不動産投資法人、フロンティア、イオンリート。それぞれ100億強なんで累計500億円弱。当然重石にはなりますし、タカラレーベン以外は覚悟が出来ていたかのような投資口価格推移になっているので買い戻しも出るでしょうし、そうすると他の銘柄にジワリと売り圧力になります。しかし、500億円弱ならぶっちゃけ余裕で吸収できる活況のマーケット。ちょっと下がったらこれ幸いという動きなんでしょうね。確か最近の東証REIT指数の高値は2015年1月で分配金利回りが3.5％。今はまだ3.6％あるので余裕すらある。頭おかしい？否定は出来ないです。。。

東証REIT指数が2000pt超え！！！！

1塁に盗塁できるようになると聞いて白目。inzaiです、こんばんわ。未だにバレーボールと言えば15点先取のゲームの認識なんですがスポーツの世界がどんどん変わっていきます。

さてさて、東証REIT指数が2007年以来の2,000pt超えとなりました。2007年の時は年初早々に2,000ptを超えてきて、2007年5月には2,600pt到達。5カ月で+30％、すなわち月次リターン6％という凄まじい世界。で、2007年12月には4,000ptを目指したかと言われるとそんなことなくなんと2,000ptに逆戻り。

個別銘柄では、2007年5月にNBFが投資口価格100万円（※2分割考慮後）。2007年5月にリリースした2007年6月期の予想分配金9,600円（同）をベースにすると分配金利回りはなんと2％割れ。10年債利回りが1.8％前後で推移したのでイールドギャップはほぼ0.1％。

NBFはこの後も分配金は伸ばし続け、2007年12月期実績が10,064.5円、2008年6月期実績が11,274.5円となりましたが、この2008年6月期決算発表時の2期予想が10,550円で減配＆横ばい。それでも2008年12月期はなんとか11,126円と意地を見せたものの、この時に発表した2009年6月期予想は10,250円と事前予想を下方修正。2008年12月期はNBF南青山という史上稀に見る素っ高値買いをやってしまったこともあり（取得価格310億円で今の鑑定価格が200億円）、投資口価格は2007年の高値100万円から2年弱で半額以下の40万円割れという事態に（リーマンショックを挟んでいることには留意）。

こうして文字にして見るだけでも胃が痛む目まぐるしい時期でしたね。。。

今とりあえず注意を払うべきは、①NBFの2019年12月期予想10,630円は未だにリーマンショック前の数値まで回復してないこと、②投資口価格は75万円とピークの100万円よりはるかに安いこと。

イールドギャップなんてお呪いにしかならないので、まだまだ上があると言うつもりもなければ、冷静な投資家はもう距離置いてるよねというつもりなく、要は何とも言えないところだねというコメントしかできないのですが、2007年と今ではファンダメンタルズがずいぶん違うよなあとしみじみしております。2007年12月期のNBFの調達コストなんて1.59％（今は0.69％）ですからね。年初の利上げモードから随分遠くに来てしまいました。