仕事がなんとなく落ち着いてきたinzaiです、こんばんわ。海外休みだったのでさぼってただけですけどね！昨日のGDP直後の中国の下げは、成長鈍化織り込み済みだった事前予想と比べても弱含んだ印象でしたが、今日はすんなり戻ってきました。昨年からこういう懸念が徒労に終わる動き多いです。今度こそ！と思うのですが、調整しそうでしない。それだけみんな半身で押し目狙ってるんでしょうね。そらポートフォリオ含み益率は暖かいんで余裕もあるでしょう。

さて、2014年一発目のIPO、ヒューリックリート。 イオンリートほどじゃないですが印象はいいです。森ビルから取得した神谷町セントラルプレイス、ヒューリックが再開発した虎ノ門、JREが保有する北の丸スクエアに隣接するヒューリック九段ビルの底地、大井町のヤマダ電機、ソフトバンクのネットワークセンター、老人ホーム。LTVはかなり低め、デットコストも保守的でアップサイドはそれなり。

なんというか総合的に見てとてもヒューリックらしい印象を受けました。手頃なピカピカの物件、築古の大型物件（ババ抜きの最後のような）、配当のための底地、交渉する能力はないだろうし将来は不安だけど見栄えする大型電気店、そして自分では何もできないけど流行りなんで先導切りたかったんだろうなという老人ホーム。余りものに福があるのかネットワークセンター（産業ファンドがＰＯ失敗してばらばらになったやつ）。そしてヒューリックらしさのかけらもない中小型ビルの数々。再開発とかリートへのブリッジで脚光浴びてもまあこんな感じよな。

言動不一致というか目標高いのは分かるけど、ちょっとやってることと言ってることがチグハグ。何が気に入らないって、自分でどうにかして不動産の稼働率や賃料単価の上昇を狙える絵が全然ない、要は不動産屋としての矜持が感じられない。最初から諦めてるんでしょうけど、そういうＲＥＩＴを否定する気は全然ないですけど、デベロッパーとしてできることできないことを自分で認識しているのに浅いところでそれを誤魔化そうとしているのが気に食わない。銀行の不動産管理会社が本性だと言ってしまえばそれで終りなんでしょうけど。

ポートフォリオが大きくなるまでは安定してると思いますが、その後はJPRと同じで好きな人嫌いな人が大きく分かれて株価は乱高下しそうな感じ。ちなみに私はJPR大好きです（ボラ大きくて稼がしてくれるので）。念の為。会社の方針の気まぐれさに振り回されるあの感じが堪りません。ＪＰＲと森トラストリートを足して2で割ったらこんなＲＥＩＴか。

貶しているように見えますが、REITとしては文句なしの及第点です。頑張ればNBF、JREに次ぐ地位を確保してみずほ系ベデロッパーREITのトップの座も狙えるのに惜しいなあ。なんで自分からハンデ背負うかなあというそれだけです。

仮条件が高めになったので配当利回りは表面的には4.4％くらいになるのかな？どういうタイミングでＬＴＶを高くするのか分かりませんが、5％くらいに持っていくのはそんなに難しくないと思います。ただ、ヒューリックはリート用のお宝物件がそんなに多くないですし、星野リゾートリートと言い、イオンと言い、マーケットは素直に織り込みきらないんだろうなあと。今年は下手したらまともなIPOはこれだけかもしれないなあ（新聞報道ベース）。

ばんわ！inzaiです。こう忘年会が続くとサイゼリヤとかでほっとしたくなります。ミラノドリア食いたい。なお今日のコースは野菜皆無でした。こういう店の酒はいまいちなのでビールオンリー。メタボ一直線なう。

さて、外部売却したイオン物件を買い戻したいと言ってたイオンリートが着々とイオンを買い戻しているようです。フロンティアリートの秦野、日本リテールファンドの大垣と立て続けに取得。いやまあ、イオンリートが買うかどうかは分からないですが（買主は明示されていない）、どう考えてもイオングループ以外が取得するわけがない。ひょっとしたらリートに物件拠出を強いられるイオンモールやイオンリテールがCF確保のために手を出している可能性が絶対にゼロとは言えませんが、まあ極めて低いでしょう。正直、ここまで愚直にやるとは思ってませんでした。イオンリートにはプラスですし、既存のリートにもプラス。イトーヨーカドーに少しは見習ってほしい。

この御時世に文字化けって存在するのか（土曜日の記事の件）。inzaiです。こんばんわ。連絡いただいた方々、ありがとうございました。助かりました。とりあえず原文をそのまま載せておきます。スマホから送ったんでメールボックスに残ってました。しっかしJ-REITは日本株にちょっと置いて行かれた感ありますね。

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（初値目処とか書いてないからSIAでびびったとか思われたんじゃね？）

（まあそれ事実なんだけど。潜在意識が拒否してた）

（イオンリートのIPOを寝る前に思い出したとか言えないわな）

高いか安いかと言えば、潜在的な成長性とかほとんど織り込んでないし、初値形成時に出た１１.５万円のまとまった売りが一日の方向性を決めた気がする。inzaiです。おはようございます（しれっと）

プロロジスとかコンフォリアの印象が強いのか、相変わらず短期筋の提灯が沢山ついてました。手仕舞いで１１万円割れが見えてきたときはさすがにどうかと思いましたが、配当がフル寄与するのが来年７月期なんでその分のディスカウントが頭をよぎっただけなのか、その後はすんなり厚い買いが株価を支えてきました。

分かりやすい割安感はないもの、今のマーケット環境なら同じ長期固定契約が大半を占める主要物流リートの３％半ばから後半には届くかなくても、あっという間に日本リテールファンドくらいは抜かすかなーと思ってましたがなんとも微妙な初日といった感想。

他の銘柄には大して売りが出なかったことを見ると大型投信なんかの参戦はこれからなのか、まあこのタイミングで頑張らなくてもいいわなーというのもさもありなん。

これからの展開としては年末のインデックスイベントを睨んで一喜一憂というか、ちょっと上値目処は重たくなるかもしらん。逆に弱かった分、個人の売りをすんなり捌けて簡単に初値抜けていけばやや強めのIPO価格だった分、低めになったLTV上げての物件取得が織り込まれて、配当金５０００円の利回り４％を目指していくのでしょうか。強欲と見られがちなイオンだけに何のコミットも求められない次の物件取得が当面のこのリートの定性評価を決めることになりそうですね。まさかの築古負け組物件の取得が絶対にないと言い切れないところが上場直後のリートの難しさです。

さて、怪しむ必要はないですがいろんなところでイオンの記事見るようになりましたね。ＴＶ番組でもショッピングモール比較やってたし（森永さんの素晴らしいよいしょ番組でした！）、イオニスト

なんて記事も。

記事の方は某掲示板のスレも記載されているのですが、まあボッコボコです。建物の振動がひどいとか何が面白いとか分らないとかすぐ飽きられるとか。

批判の方は以前から言われてるもんなので特に目新しいもんではありません。如何にも作られた奇麗な商業施設を好まない層はいて、原宿とか神楽坂とか色んな下町とか如何にも生きてる感じの街が好きな人がいれば、新浦安とかベイエリアとか雰囲気もへったくれもなくただ合理化を追求した町が人気なのが示すとおり、巨大なイオンを好む層も分厚いので、あーそうね、という感じ。安普請もそらそうよ、ガンガンリニューアルするんだから最初からがっちり作ってられるかよと。

また、イーコマースが一般的になった現在では、商品を揃えるだけではすぐに飽きられてしまう、価格では勝負できないところもあるなんてのはみんな百も承知なんで如何に商業施設で来ることの動機づけるか、如何に来店にあたってストレスが少ないかを意識してます。とはいえ、イベントだけじゃ限界あるなあ、あって当然の店を残しつつ興味を引かれるテナントをどうやってやるか、言うのは簡単だけどやるのは難しい問題に直面しているのは事実。

イオンの産地偽装？騒がれたら負けや！騒がれんかったらそれでいいねんや！賃料払ってくれればいい人間からすればそれで十分でしょう。

そういう意味では、運営能力ってが今後問われるわけで、そういう意味でイオンてのは他の商業施設に比べると引き出しは広いかなと。イトーヨーカドーとか会社ぐるみでやる気がどこにあるのかという感じですし。

家電はちょっと遊びが難しいしイーコマースとガチ勝負なんて復活は難しいでしょうねえ。ビックカメラ有楽町がまた百貨店になる日も近い。。。のかも。今度テナントが抜けるときは駅ビルとくっつけて再開発でしょうね。下がイオンで上でビックカメラとか。国際フォーラム近いしホテルとかもありかな。夢がある。なにげに飯田橋と有楽町ってアクセス良いし期待しちゃいます。その前にグラン・ブルームのオープンですけどテナント何が入るんでしょう。個人的にはガチで和で統一してほしいです。百貨店の上の方にある和の雑貨とか食器を揃えたフロアみたいな、朝は築地に行って、有楽町線一本で昼は飯田橋、神楽坂で和テイストを満喫、あ、長谷川酒店でいいから日本酒専門店もお願いします。各地のテナントショップの寄せ集めでも可。そこまでいくとちょっと街のキャパが足りないかも。間違えても家電とかユニクロとかドラッグストアは勘弁。なんで東京ドームおｎラクーアは一等地にマツキヨいれちゃったんですかねえ。

また雨ですか。まじで今年は山に登らないまま秋シーズンが終わってしまいそうな感じです。そんな感じでこんばんわ、inzaiです。テンション低め。

イオンリートのIPOが発表されたましたが想像以上につまらないリートになってしまってようで。。。これならプロロジスの方がまだ面白いリートでした。配当利回り4.8％とか言ってますがどうせIPO価格を切り上げて4.5％くらいに落ち着くんじゃないでしょうか。いや、さすがに4％台後半くらいにはしてくれますかね。

なーんか、まじめに分析する気がしない、というか10年後のこのREITのポートフォリオがまったく見えません。海外どうすんのーとか、小型店どうすんのーとか、ちょっとお金ぼったくりじゃんよーちゃんと投資家に還元したってやーとか。

既存REITが保有しているイオン物件と比較しようとしたら、何やら住宅もたくさん検索されてくるので何じゃこらと思ってたら、ライオンズマンションシリーズも検索されてくるようで。。ある意味データ社会の不合理ですな。

いまの問題はむしろプレミア投資法人、ってかアメブロはタグ複数つけられないのでしょうがなく別の記事でアップします。