なんとなーく来週の三井不動産のPOを前にJ-REITは静かな感じです。それまでPOで足を引っ張っちゃいけないと言わんばかりの無音航行。6月銘柄ってどれがPO来ても不思議じゃないと思うのですが、そこはあくまで主従の関係といったところでしょうか。inzaiです。こんばんわ。
昨夜のUS-REITはえらい下げっぷりでどうなることかと思いましたがさほど日本時間には影響ありませんでした、ってかREITだけ下げ過ぎだろ、あれ。もっとも本日のマザーズと東証REIT指数は非常に嫌な感じではあり、素直に下げないで後で来るって一番やばいパターンですが、今夕のイブニングで日経先物はあっさり15000円を割り込んだとか為替ががが、杞憂なのかどうなのかさっぱり分かりません。ポジションとしては全力に程遠いしマザーズは一巡したところなんでどうなろうがお構いなしですが、ECBのマイナス金利、日本のビッグSQとか下に行っても不思議じゃない状態ではあります。この戻り局面、もうちょっとで今年の目標収益達成だったんですが、届きませんでした。ほんと勝負弱い。
それとは別に東急リートがイトーヨーカドー能見台をイトーヨーカドーに売却してます。買い戻しを進めているイオンならともかくイトーヨーカドーもこれってちょっとびっくりです。マンション用地とかできそうですし、理屈はまあ分からなくはないが、昨今の商業系テナントの攻めの姿勢は凄いですね。神楽坂も出店が多く、ビストロの貝殻荘なんて飯田橋グランブルームに新規出店（ひょっとしたら現店舗は閉じちゃうかもですが）に加えてにんにく料理のはじめの一っぽの対面にエビ殻荘オープンしてましたし。茗荷谷でもマクドとサイゼリヤがリニューアル中で何が何やらという話ですよ。景気が良くなってこれならいけるってことで店舗を長期的に運営するためにテコ入れしてるんでしょうか。長い目線で運用できるようになったのはいいことではありますが、J-REITだとそういう修繕、CAPEXはある程度粛々とやるんでアグレッシブさにびっくりします。
話が逸れましたが、東急リートはイトーヨーカドー店舗が築16年を超えてお金がかかるのでテナントに売るようです。もっと古い物件を持ってるREITなんてごろごろしている中、そんなあっさりという感じですが、おやと思ったのが売却益が出ても分配金が増えないこと。さくっと他の物件の修繕費に回しちゃうそうです。
建物なんて築年が経てば経つほどお金を要するもんで市場創設から13年が過ぎたJ-REITはいよいよ本格的にそういうフェーズに入るわけですが、グローバルワンのようにうまく物件入替して10億円の売却益で配当が2倍になることがあるかと思えば、東急リートのように5億円じゃなにもできないよ、というところもあり、どっちが良いのかと言われると難しいのですが、それを見越して保有物件の築年を分散させているREITもありますし、半年間の決算の中で帳尻を合わせないといけないREITにとって、方法としては資産規模を拡大させて資本的支出は分散させるか、物件入替を図るかのどっちかで、でも後者は限界ありますし自然と前者になるのかな。グローバルワンが例外かもしれない。JREのクロスタワーなんかは地味に足を引っ張り続けてましたが、うまく乗り越えられないとPLが山あり谷ありになるREITも出てきそうです。
もうほとんど合併しちゃいましたが、築浅ばっかりだった新興不動産系の住宅REITはみんなそういう指摘を受けてました。まあ住宅はその気になればCAPEXなんてかけなくても何とかなるし、私募ファンドや個人オーナーの物件なんて極限までケチりますし、最悪細かく物件入替することも可能ですが、プロロジスなんかは今は立派な築浅物件ばかりですがいずれまとめてお金が必要になるかもしれないけど大物ばかりなのでそういうマネジメントが大変かもしれません。アメリカはお金かけただけ資産価値が上昇するけど日本はそうもなりませんからねえ。国交省がなんとか中古住宅の価格が著しく経年劣化しないよう政策を打ち出そうかとしてますがそれも正直、センチメントだけに働きかけるようなんで難しいかも。
こっちからすると非常に面白い話なんですが、投資家にとってはマイナスはあってもプラスはないのが経年劣化の話なんでネガティブサプライズでしかないですが気になったのでちらうらということで。