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インベスコの自己投資口買いおめ！そして5月決算銘柄…

信じられないことにもうすぐ今年も半分終わり。inzaiです、こんばんわ。去年も同じこと書いてた気がします。

にしても毎月分配型投信からの資金流出、まじでしんどい。大量供給とか金利上昇に備えていたら思わぬところから伏兵です。国交省と金融庁ってほんと仲悪い。昨年一昨年のIPOラッシュが酷いことになって国交省だって反省していて、せっかく関係各所と調整して実質的に利用不可だった自己投資口の解禁までこぎつけてこれから少しずつマーケットも回復していくかもしれないと思ってたら、金融庁財務省サイドからこれですよ。REITをターゲットとしたとしか思えないあの警告。日銀、政府、国交省が頑張ってバブルを維持しようとしていたところに、思い切り足を引っ張り始めました。財務省としてはいつまでもこんなジャブジャブな市場なんて不健全と思ったのかもしれませんが、さすが役人、嫌がらせのタイミングはピカイチ。救いがないのは彼らは彼らなりの正義を貫き通しているだけなんですよね。まさに正義の反対また違う正義ってやつです。はあ。

そんな中、インベスコが自己投資口買いを発表。7月20日までの約1ヶ月間に上限8億円を買い入れ。発行済投資口数の1.23％を取得・償却すれば分配金は1％上昇する算段です。投資口価格がBPUもしくはNAVを下回る場合に買い入れることを言明しており、足元のNAV倍率は0.88倍なのでまだ買い入れ余地はあるものの、本日既に1％超上昇しているので、買入可能投資口数は既に減ってます。減った口数だけ分配金上昇率が低下するので要注意。

興味深いのはそのタイミングと金額。取得した期に償却しなければならないこと、取得価格がBPU、NAVを下回る必要があるので、なるべく最新のBSが望ましいことを考えると決算発表と同時にアナウンスすることになりそうです。あと今回の8億円という金額は減価償却費とほぼ同額で使い切った感じになります。1％程度の取得ならLTVにもほとんど響きませんし（0.5％くらい）悪い判断ではないですけど、CAPEXを毎期1億円くらい計上していることを考えると、キャッシュフローはマイナス。基本的には物件売却をセットにしないと永続的な実施はちょっと難しいかも。物件売却益を吐き出さないといけないJ-REITの税制度はほんとクソですね。売却益を留保できるなら、鑑定価格より高く売却し、物件取得でNOIを維持しつつ、さらに自己投資口買いもできるという最高の財務戦略が出来るのに、何にも出来ません。ここまで何も出来ないJ-REIT制度は日本くらいです。売却益は全部吐き出せとか日本くらいですよ。こんなんだからアジアの先進国で一番物価安いとか言われるわけで云々。

本日ちょっと面白かったのは、自己投資口買いを発表したインベスコは上昇したのに他のNAV倍率1倍割れ銘柄はさほど反応しなかったこと。そもそも最初の計画発表時点で多くの中小型銘柄は買われてしまってたのはありますが、この動きが自己投資口の影響をきっちり計算してあんまり効果ないと判断していて、短期筋がニュースに反応しただけか、ただそこまでお金が回らなかっただけか。

それよりもアクティビアと阪急リートですよ。5月の権利落ちからアクティビアは12営業日で上昇はわずか1日、阪急もずるずると6％超の下落。配当落ちの3倍くらい落ちてます。ファイナンス懸念なのかホテル懸念なのか、テナント退去懸念なのか。アクティビアは新橋のヤマダ電機が退去発表しましたけどあんなのずっとガラガラで系列店舗入れたり迷走していただけで時間の問題だったわけで特にサプライズないです。まあ、他の物件もかなり景気感応度が高いというか定量供給の影響を受けやすいものが多いですがちょっと極端です。あーしんど。6月決算銘柄もこんな動きだったらマジで禿げ上がります。

1月ももうすぐ終わり＆REIT決算

今シーズンはあまり日本酒を飲んでいない。inzaiです、こんばんわ。一時期は狂ったように家でも外でも日本酒まみれでしたが、確実に美味しいお酒を飲める店をいくつか確保すれば、それ以上はチャレンジする必要もないのかなと思ったのと家で飲むとやはり太る。日本酒のアミノ酸はエネルギー源としては最高なだけに飲み過ぎは危険。しかし、ほんと良い店が増えました。ただし、京橋スクエアガーデンの獺祭BAR、あれだけはほんと意味が分かりません。すぐに撤退するかと思いきや今でも続いているということは戦略変更でもあったのでしょうか。

さて、早いものでもうすぐ1月が終わります。トランプ大統領の一般教書演説を控えて動きにくくどうなることかと思いきやイベント前にゆっくりリスクオフが進んでゆっくりリスクオン。根拠なく上でも下でも良いから波乱を期待していただけ、といわれると耳が痛いのですが、ダウ2万ドル乗せがこんなに淡々としたものになろうとはまったく想像してませんでした。どっちでも良いから動いてくれればアクション取れる準備してたのに、、きっとそういう人多いのでしょうね。ぶっちゃけ月初と大統領関連以外、ほとんど記憶が抜け落ちてます。

値動きだけで言うと1月は中国の好調なPMIから始まってエマージング、フロンティアの株価はそこそこ好調。ECBは無風だけどユーロは若干の買い戻し。全体としてはトランプ旋風のリバーサルの感が強く、大きな流れでのマーケットの長期的な展望を織り込みに行った反動に留まった感じ。そもそもドルのレパトリに備えるのならドルの需要はまず減少すべきなのに、ドル高が進むこと自体があれなわけで、しかも米債も売られてこれってのは相変わらずこの世界は分かりやすそうで分かりにくいです。この辺は新興国債券にちょっとロングで入っただけで、あとは債券ものにうっすら利益が乗ったくらい。

一番不思議なのが日本株の水準で、円安一巡感があるのに、株価は総じてしっかり。そら3Q、4Qの数字は強いんでしょうが、年末あたりはその反動で微妙なリアクションになるはずで、為替のフォローがないと厳しいはずなのに、円安止まっても株価しっかり。米ドルの割高＆リキャップ自社株買いストーリーの歪さはもう数年前からの話なんで気にしませんけど、日本株もそんな雰囲気になってきましたな。

トランプは相変わらず滅茶苦茶な言っており政治家としてはゼロ点なのかもしれませんけど、経済人として考えれば別に間違ったことを言っていても修正すれば良いだけだし、アメリカが「ごめんね」と言えば他の国は許さざるを得ませんし、移民関連は不可逆的な行動をしつつありますが、大統領が変わればなかったことにできるし、そもそも外交なんて自国経済＆自国資源だけでやっていける国が最強と考えれば、米国は最後の最後には逆切れできるというカードもあります。ほんとの意味で外交ってゲームでしかありません。

そう考えるとやはり米国中心に考えざるを得ないけど、そうなった時には米国の経済も大きく変わるわけで単純に株買いとは言えない複雑さもあります。要は引き続きどっちつかずの投資スタンス。

一方、J-REITは何とも言えない値動きが続きます。12月は投信への資金流入とセットで一斉に地銀が動き出してきて、1月は頭からファイナンスラッシュで価格は下げたものの、25日MAにサポートされて若干気持ちの悪い底堅さ。利回りが3％前半まで低下している1月権利落ちの住宅REIT群がどのような調整を見せるかが今後の肝かと。さすがに3％割ることはないだろうし、これから3月の配当株の権利取得に向けてそっちに流れるお金も多いとは思うけども、どうなることやら。

決算はどれもそこそこ強くて、天王洲が埋まって大きく配当金を伸ばす見込みの阪急リートが堅調。天王洲埋まらない前提で色々と頑張っていたところに追い風が吹いてある程度は織り込み済み。グロースだけで買われるフェーズに入ってます。あとは明日の浮動株化イベントの影響が大きいはずの平和不動産リートも好調。浮動株化イベントはないのかなと思いきや27日から大型銘柄は一気に順張りの傾向が出てます。さすがにこのタイミングからやってくるとは思ってませんでした。これがあと4ヶ月続くと思うとうんざりします。行き過ぎてくれるとありがたいのですが、そうはならずレンジでいったり来たりとかそういう相場は苦手。

あと面白かったのは初のインフラファンドの決算となったタカラレーベンインフラファンド。IPOはP50で太陽光買っておりこういう方針なのかなと思いきや、次の取得はP75。トップラインを引き下げたと思わせて利回りは4.5％から4.3％に低下。しかも従来はスポンサー負担だったオペレーターフィーはファンドが払うことになってるし意味分からな過ぎて面白いです。手探りだからしょうがないけどもうちょっと覚悟決めているかと思ったらそんなことなかった。そこはタカラレーベンクオリティ。出来高が急減していることを考えるとマーケットは消化不良なのでしょうか。次はしれっとAMフィーを引き上げそうですね。投資主総会マターとはいえこれまで否決事例ないですもんね。これやられたら本当にしんどい。

月刊プロパティマネジメント 2017年 02 月号 [雑誌]

1750pt割れ…だと…（修正）

（なぜかPage Builderとこっちで違う文章になったので再アップします）

今日も今日とてアスペと戦うinzaiです、こんばんわ。不作為の妨害行為（病的に気が利かない）ってすごい。ここまでやられて過失ってことはないだろうくらいひどい。わざととしか思えない頓珍漢な会話をやりやがる。いつかやり返したい、と思ってましたが、よく考えたらこっちも奴の発言を「意味わかんない、以上」って打ち切ってるので大して変わらないかもしれない。ちなみに奴は6月上旬から1日中、wikiとFB見て過ごしてます。上司はなにしてるかって？奴が視野に入らないところに座席配置しているので問題ないようです。いや、滅茶苦茶仕事がんばってくれてる人なので、それくらいの安らぎは問題ないでしょう。アスペを更正したところで一線の利益にもならんしな。上司はあれでいい。手を汚すのは部下の仕事。

そんなことよりAmazonギフト券です。3000円買ったら500円キャッシュバックってマジか。ちょっとコンビニ行ってくるわってやつです。

さて、本題。J-REITがまじやばぃ。まじやばぃイールドギャップなんてなんの参考にもならんし、そんなもんを使って投資している人なんていないと思ってましたが、そういうの見て本気で投資している人がいたとしか思えない。あの金利上昇で耐え切れなくなったのか。狙い済ましてあのタイミングで利益確定したのなら分かりますが、あれだけマーケットの流動性が枯渇した日にやってくるあたりどうかしてるとしか思えない。フロンティアの52万円割れとか笑うしかない。流動性ない銘柄はきつかった。阪急リートとか放置されている銘柄がありましたが、パッシブじゃないのかな。あれか、地銀にしちゃ上位レンダーにいる池田泉州あたりのJ-REITだったりしたのだろうか。

投資引けのバスケットとしては最後に価格戻ってきたので狙い通りなのかもしれませんが、ちょっとなあ。昨年10月に日銀が増額したときに比べるとまだまだ絶望感は足りません。でも、こりゃ稼げんなってみんなが引き始めたあたりでこれいくか。来週はファイナンスも走ってるし、ギリシャどうなるか分からんし、エマージングは株も通貨もボロボロなので一旦手仕舞いするのは良いタイミングっちゃそうなんですが。

かくいう私もマザーズのポジションはクローズしました。ちょっとだけ残ってるけど、20万円とかそんなレベル。日本株はポジション綺麗になってますが、さすがに1700ptを割れてきたら考えないかんな。

阪急リートのPO！と日本リートのテナント退去・・・

久々に殺意に満たされたinzaiです、こんばんわ。私も友人が多いタイプではありませんが、歪み切った性格で会社在籍10年近くなのにいつも孤独な時間を過ごしている隣人は自身のことをどう思っているのか、一挙手一投足にイラっとします。なんだろうか、あれは。私も横に座ってながらほとんど無視している状態なので嫌がらせされても何ら不自然なことはないのですが、そこら辺の映画のキャラよりも演じ切ってる感じ。あれが素だったりするんだろうか。

日本リートのテナント退去ブログとなりつつありYield!Yield!ですが、本日もFORECAST　新宿AVENUEの10％ほどのテナントが退去するリリースが出ました。すごすぎる。書いてて気の毒になってきました。

で、そんなことはどうでも良くて阪急リートが公募増資を発表しました。POしないと配当金がガクって落ちてしまうんじゃないかと懸念してましたが、無事にPOに踏み切ってくれてなによりです。エクイティ調達70億円で4物件100億円を取得。リリースには物件についてちょこっと細かい情報があり、個人的にはとても好印象でした。レイアウトの好みの差なんだろうか。

前のブログでちゃんと個別銘柄まで踏み込んだのは日本ロジスティクスと阪急リートだけでしたが（途中でやめた背景は忘れました）、良い感じに成長してくれてとても嬉しいです。リーマンショック後は外部成長を諦めらたかのような感じでしたが、その後の阪急電鉄本社ビルの買い戻しやHEP5の売却、阪急西宮ガーデンの取得を経てコアアセットだけならJ-REITでも屈指のポートフォリオじゃないかと思ってます。あとは天王洲ですな。

今回の物件取得は四条河原町の交差点という一等地のコトクロスとスーパーの底地3つ。コンパクトシティになりつつある京都のど真ん中でスーパーの底地を保有するのはとても魅力的ですし、コトクロスはマジでプライスレスな不動産で、京都の人間ならばお金の問題じゃない存在感。稲盛さんとか永守さんなら倍の価格でも買ってくれるんじゃないか。もっと京都っぽいテナントだったら価値も上がるんじゃないかと思いますが、如何にもって老舗は自分の土地だからやっていけてるところもあるし何ともいえませんか。このPOで何とか配当金は12000円台に乗せてきました。あとは天王洲がなんとかなれば、、、。

ついでに言えばケネディクスオフィスもPOを発表してます。108億円で3物件147億円を取得します。豊洲というか辰巳の大型オフィスと宇都宮と高田馬場の古いオフィス。。。その前に武蔵小杉と東新宿と飯田橋のアプラスも買ってるのでLTVは以前のPOほど下がらず、配当金は多少の上昇に留まり、正直なところ微妙と表現したいです。兜町のリーシングには焼きもきさせられたからなあ。。。去年のPOと合わせれば何とか見れなくもないが、来年もこんな感じだと正直ガックリくる。

さらについでで言えばジャパンエクセレントのスポンサーから積水ハウスがドロップアウトしました。あんだけガーデンシティシリーズを嵌め込んでおいてこの措置か、と思わないこともありませんが、引き続きオフィスの開発を続けているのにちょっと不思議な感じもします。どっかのREITに合流したりするんだろうか。MIDリートとかトップリートとかグローバルワンとか、みんなデベロッパー不在なんで是非ともという感じでしょうね。グローバルワンとか相性良さそうですが森ビルがちょっと邪魔かな。積水ハウスSIの方のやる気を見る限り、主導権握ってやりたそうな感じはあります。いっそのことユナイテッドアーバンあたりに合流してほしいなあ。再開発ネタには困らない。