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GLPはなぜ古い物件ばかりなのか？（＆ホテルリートのPO）

ってワードで検索した人、出てきなさい。先生怒らないから。でお馴染みのinzaiです、こんばんわ。ちなみに検索結果の上4件が当ブログです。そんなにGLPを批判した記憶はないのですが…

それはともかく、無事にGLPのPOが終わりましたね！あれだけ情報開示してると特に突っ込むところもないのですが、PO価格決定前にあれだけ上昇しているの見るとかなりイラっとします。さっさと買っておけば良いのに、なんて人間のクズのようなしょうもない突っ込みをする気はさらさらないのですが、引けに投げてくるのを狙ってビッドサイドに厚い板並べるのはさすがにどうかと思う。その2000枚、さっさと買いあがってしまえよ、みたいな。なんか、こう、不自然な板状況になるのがすごくもやっとします。そんなん約定するわけないやろ、みたいな。

肝心の中身は特にポジティブでもネガティブでもありません。色んな意味で正々堂々ファイナンスやって物件買ってきたなと。J-REIT最大級の物流施設の一つ、南砂町はSUNAMOの裏にある東京Ⅱ（サイズで言えばプロロジスの市川の方がはるかにでかい）と、まあ古いというか微妙と判断されてもしょうがない物件が10ほど。後者のものを1物件だけ取得するリリース出したらほとんどの人は微妙な顔するかと。おそらく「まあ金額的に大したことないし、ある程度は長期契約だし、利回り高いし」ってスルーすることになるんだろうなと。PO前の11.5万円より上で決まったこともあり、今後は最近の事例で言えば森ヒルズとかユナイテッドのようにPO価格より上だけど上値が重いPOになるのかもしれません。とは言え。物件買うのが難しい環境で積極的にパイプラインを見せているREITが多い中で何もノーヒントの産業ファンドよりははるかに投資家フレンドリーではあります。産業ファンドは産業ファンドでずっと伸び悩んでいるので、そろそろ見直し買いが入っても不思議じゃありませんけどね（どっちや）。

それよりもあれですわ、ジャパンホテルリート。POを発表しました。メルキュール札幌と沖縄。イビスよりワンランク上のメルキュールブランドが入ってきました。ほんとアコーホテルと仲いいですね（アコーから取得するわけじゃありませんが）。あと三井不動産ともきっちり関係繋げているようでなにより。まだちゃんと見てないのですが、歩合じゃないんだろうな、たぶん。保有ホテルが絶好調なので6月に買っても配当金がきっちり伸びるあたり素敵です。個人的にはPOせず10％くらい伸ばしてくれることを期待してましたが、まあそういうわけにもいかんでしょうな。地方ばっかり買ってーもー、という気持ちもあるのですが都心のホテルはそんなに難しいのか。そして観光ピークが過ぎてから北海道と沖縄買うってどうなんよ。インヴィンシブル、星野があんなんとは言え最近まで5万円くらいだった株価がもう6万円ですもんね。月日が流れるのは早い。。。最近上昇した東証2部の某ホテルはドツボにはまってて放置されてるのにね。。。

ジャパンホテルリートに新社長が就任。

それはそうとジャパンホテルリートの社長が電撃脱退してどうなるかと思いきやあっさり次の社長が決まりました。デベロッパー系REITの社長交代は何ら実体も変わらないという意味でなんの感想もありませんが（強いて言えば外国人対してIRが上手いかどうか）、独立系の社長交代はある意味予測不可能。まだまだ会社として歴史が短いので内部昇格なんてほとんどありませんし、外から連れてくると言っても何だかんだいってもそんなに狭い業界でもないので、経歴から判断するしかありません。そして、案の定それだけでは判断不可能です。

これは本当に怖いんです。過去には社長としての素質に欠ける方が居座って株価がダダ下がりしたこともありましたし、ファンド運営のノウハウ持ってる人がそんないいるわけでもありません。本当に大丈夫か？というのはドッキドキ。サプライズ気味にFTSE Global REIT Indexに入ったので株価は堅調ですが、どんなREITになるのか、マーケットに惑わされず我慢できるのか。鈴井社長はその辺の評価は高かったのですが、ケネディクスの子会社であるスペースデザインがホテル売却するってリリース出てましたが、まさか鈴井社長はSMBCからはめ込まれるのが嫌で辞めたとか。おや、それなら同時にJHRから取得のリリースも出ますか。

あとオリックスリートが仙台ハーヴェストビルを買いました。これCR5.5％なの？ってのが第一印象ですが、ここまで景気が回復基調っぽくなると地方中核都市は何の心配もいらないって言いきれますもんね。個人的にはあんまり好きじゃないというか、賃料はそこそこなのでまあ可もなく不可もなくって感じですが、REITに求めているのはこれじゃない感が半端ありません。なんか最近はしょうがなく買ってる感がどこもREITにも出ててつまらないです。

こんにちわ証券　さようなら銀行　そんな時代もありましたねー

4.94最大公約数で検索するとウィキペディアに次いで3番目に来てしまう謎のサイトへようこそ。inzaiです、こんばんわ。昔のように検索キーワードトップ20とか公表したい（ネタにしたい）のですがちょっと際どいネタも多いのでそんな時代はもう来ないと思います。

さて、タイトルのこんにちわ（ｒｙはわが国が誇る経済新聞であるN紙のネタですが、そういえば昔の証券外務員試験かなんかの歴史で読んだ気がします。これからが証券の時代や！的なやつ。我々の世代的には圧倒的に証券ビッグバンですね。貯蓄から投資へ、ってやつ。私も大層盛り上がりましたよ。転職までしましたもん。その後にリーマンショック後が来て世界がガタガタになりました。もうちょっと前の時代だと野村の1兆円ファンドですか。あのパフォーマンスがその後の日本株不遇の時代を作ったといっても過言じゃないのかもしれないがそういう批判は良くないですね、あのファンドのファンドマネージャーは悪くない。分不相応にお金を集めた営業部隊が悪いんや！

ただ、その後のグロソブとかその後のUS-REIT投信の残高を見ると少しは貯蓄から投資にお金が回ってるんでしょう。次に残高で化け物扱いされるのは10兆円規模になるんでしょうか。そこまで来れば米国のファンドにだって引けをとりません。5兆円だって運用会社には年間500億円落ちるわけで国際投信はあの時代、何もしなくても定年まで食っていけるとか調子乗ってましたね。日経の記事でも書かれましたが、やっぱ証券業界の人間はすぐに調子乗るんですよ。こればかりはしょうがない。

その時にほとんど存在意義のなかったJ-REITだって時価総額8兆円を超えてきました。今なら丸ビル10棟ちょっとくらいやん？とか言わないで。NBFの配当込パフォーマンスを見れば10年ちょっとで2倍くらいか。そう考えると10年後に決して暗い未来があるなんて思えない。配当だけで十分ってやつですよ。株よりよっぽどリターンがいいっすわ。

これからはGPIFが引っ張っていくとか書かれてますが、あの方々の真意としてはGPIFが買うからその後は国民の皆さんが株買ってマーケットを押し上げてねって感じなんでしょうね。もちろん我々としては既に買ってるからGPIFが18000円まで押し上げてね、そこで一旦利益確定するからってやつなんですが、これほど指を咥えて見ているだけのマーケットってのも楽でいいです。ちょっと前までビクビクだったのも事実なんでみんななんでそんな強気なんだという気持ちも一方であるのですが、まあ降りるのはもうちょっと先ですかね。ラッキーパンチも含めてこれまで書いた通りうまくポジションは回ってる感じ。投資の1/3はバリュエーションで、1/3はテクニカルで、1/3はセンチメントでって感じだと自分の感情に振り回されずなんとかうまくやっていける感じなのかなあ。

瞬間風速的にはみんな強気なんで特にビビる理由はありませんが、どちらかというと買うより利益を伸ばすフェーズなのかなと。出遅れているセクターや国の株式は打診的に買ってみますが、ラッキーパンチ含めてまだ降りないつもり。年初はもっと回転効かせるつもりでしたがこれだけボラが低いと目標リターンに届かない。もちろん短期目的で作ったポジションは外してしまいますが長い付き合いのあるのはまだいいかな。次の売り場を探すのがちょっと難しいのがいまの悩みです。

そうそうインベスコオフィスのIPOはまあ上手くいった感じですね。日本リートのIPOとその後（インデックスイベントまで）に比べるともうちょっと強くてもいい気がしますが、仮にも総合商社である双日とインベスコの差なのか、結局は下落してきてしまった日本リートを見てがっくり来てしまったのか。個人的にはそれよりもジャパンホテルリートがFTSEに入ったことの方がポジティブサプライズ。鈴井さんがいなくなっても降りるつもりはなかったのでやったぜって感じです。あんまり行き過ぎると売っちゃいますけどね。まだまだ大丈夫。

鈴井社長が辞めて、ユナイテッドアーバンがPOして

なんだかよく分からないけどここ数日で負けを覚悟したトレードがまさかのプラスになってうっきうきのinzaiです。マザーズ万歳やで！

残念なニュースですが、ジャパンホテルリートの鈴井社長が退任されるようです。ちょっと驚きです。ここ一ヵ月ほど株価は明らかにアンダーパフォームしてましたが、こういうことだったんしょう。もうすぐ辞めるんですわーとか言って回ってたんですかね。東洋経済とかの経済誌でホテル特集組むとまず鈴井社長のインタビューから始まるってのがお決まりだっただけに、独立系のこのREITで業界の顔だった社長が退任ってのはほんと意外です。じゃああと10年もできるかと言われるとやりたくもなかったでしょうけど、本日発表で本日退任ってのもすごいなあと。もちろんネガティブな材料ではありますが、何だかんだ言ってもホテルの売買は大手としかやってなかったから大丈夫かなあと思ってますが、新浦安のホテルの単価が下がってたのとか含めると来週以降の株価水準はちょびっと不安もあります。

また、ユナイテッドアーバンが200億円弱のPOを発表しました。取得は30億円ほどの仙台のオフィスのみ。買い漁っててLTV上がってたから、どうするのかなあと思ってましたが、このPOでLTVが2％ほど下げてきました。45％くらいかな。それでもついに配当金が負ののれんなしで2750円を超えて、2015年5月期には2880円まで上昇するのだから大したもんです。権利落ち直前ということもあり株価は16万円超え、すっごい勢いでしたね。配当金上昇後で利回り3.6％ってきっつい気もしますが、ここ数年、一番節操なく買ってたはユナイテッドアーバンでしたがここまで理想的な形で報われるとはマジで思ってませんでした。レジ系と比べるとオフィスのフリーレント解消とか増配要因が多いとは言え、合併当初はボロクソな評価でしたからね。私は大好きなREITでしたけど色んな人からボロクソに言われました。商社系だししょうがないね。双日の日本リートもいつか評価されるといいなあ。思い出で言えば、GLPをボロクソに評価して、日本プロロジスをあんまり評価しなくて痛い目あったのは私です。人生うまいことばかりじゃないのよ。

そんなわけで再来週まで週末含めて休みがなさそうです。マジか。土日に8時間ずつ働かせるなら、平日の午前まで働くよ、って言いたいところなんですが。。。

オリエンタルホテル東京ベイの稼働率がひどいｗｗｗ

3月の月次稼働率が99.4％ｗｗｗｗそんなに上げたら従業員がｗｗｗという感じで笑ってしまったinzaiです、こんばんわ。98％はまああるかなと思いましたが99％は予想してませんでした。これって、稼働できない部屋を勝手に稼働率から除いてるとか作為的なもんはないんですかね？それくらいはどこもやってそうですが。あーでも、2月、3月に他の観光地に旅行したときは当日連泊の申し出は尽く却下されたんでそれくらいどこも強いのかもしれません。

にしても3月20日まで東京ディズニーリゾート30周年記念やってて春休みとは言えすごい数字です。むしろ東京ベイの従業員の方からすると100％目指す最後のチャンスだったのにー、くらいのテンションでいてほしい。これからはその30周年の反動をどうカバーするかですが、オリエンタルランドが発表している2012年までの3年間想定平均が2700万人で、2013年度が3000万人なので10％は落ちる、それが確か大本営発表ですが、さすがにそこまで落ち込むとは考えにくい。ジャパンホテルリートが発表しているような落ち込みは東京ベイに限れば不要なんじゃないかなあ。無理やり稼働率を維持しようとしているようにも見えませんし。USJの方も開示して欲しいけど固定賃料だから無理なんでしょうね。

それよりも今日の後場はアレな感じでした。誰かが売ったようなクロスはありましたが、それでマザーズの崩れに繋がる理由がよく分かりません。年末年初に買った人は信用期日が近づいてきて含み損も膨らんできて投げ始める水準かもしれませんし、ちょうど半年前って短期的に上昇して中休みなコンディションだったのでそこら辺で仕込んで売り損ねた人が投げているのか。明らかに投げ売りな感じ。GW前にポジションを整理したいとか理由は色々ありますが、ここまで大きな波になるものかなー。明日もちょっと引きずりそうな感じ。バイオがボロボロ。サイバーエージェントが強くてこれですもんねえ。あー、ポジショニングに悩みますが、一時ほど調子は悪くありません。それでもまあ一進一退な感じ。豪REIT、J-REITと買いそびれたのが上がっていくあたり静かにした方がよさそうな雰囲気も。何か心が浮ついてる感じなのです。