この2ヶ月、忙しかったのでブログの更新頻度もめっきり落ちました（言い訳）。inzaiです、こんにちわ。
本業とは関係ないところで忙しくなるってのは、マンネリ傾向にあった時は良い刺激になると思ってましたが安易に引き受けるとほんと大変。無駄に年を取ったせいで責任を伴う依頼が多く、自分が頑張れば良いんでしょ？というノリではこなせないものばかり。良い経験になりましたが、金に繋がる気がしないものに取り組むのは正直しんどい。そもそも社会人になるときに、会社選んだ理由って自分の人生に役立つかどうか、という観点しかなかったので、改めて世間にはしょうもない仕事が沢山あるんだなあと痛感しました。そんなんやらんくても現場に賢い奴がいれば勝手に上手くいくってと思いつつ、思考停止野郎どものお世話をしていました。
幸い、J-REITは死んだような1年で、来年になったら不死鳥のように復活する見込みもそれほどないので、ブログへの熱意もそれほど盛り上がらないというのも本音。このテンションは来年もそれほど変わらないかなあ。悪くはないですが、正しく理解されていないからこそ投資妙味があるわけで、配当利回り4.1％の東証REIT指数は将来のダウンサイドが適度に織り込まれた水準でしかなく、大して面白くないです。海外まで見渡すとJ-REITより規制に守られて安定成長できる銘柄が沢山あるので、成長頭打ちのJ-REITを買う必要性はあまりないんだよなあ。
その一方でクラウドファンディングのページを作ったりしてますが、こちらもいまいち盛り上がりません。認知度が上がるにつれて金利上昇してないのにリスク水準だけ上がってます。SBIソーシャルレンディグはロールオーバーされていつまで経っても投資開始されないし、オーナーズブックはいよいよ開発案件に手を出し始めてそれでも募集は瞬間沸騰で投資機会ないし、そこまでして投資妙味ないかなあと。いや、それでもモニタリングは続けますけどね。
とりあえず年末年始は温泉で5連休確定。お供は暴力の人類史。プレステ生みの親である久多良木氏に「これ読んでない奴と話をしてもしょうがない」とまで言わせているスティーブン・ピンガーの名著。
負債論 貨幣と暴力の5000年
を読んで以来、特定分野の歴史ものにはまってます。負債論の700ページ超もしんどかったけど、こちらは上巻だけで650ページ。楽しみです。もっとも、経験上、歴史もの好きを公言するサラリーマンには無能が多いので、その分野のアピールはほどほどに。なおリンク先で買ってくれるととても嬉しいです。
さて、ここからが本題。2017年のJ-REITは、浮動株化イベントによる無駄なボラティリティをエンジョイしてたらいつのまにか毎月分配型投信からの流出が止まらなくなりズルズルと売られていきました。そのため、ファンダメンタルズはすこぶる好調だったのですが、配当利回りは未来永劫3.5％を割ることはないだろうという外部成長ストーリーで資本政策してきたツケが回ってきました。すなわち、現物不動産の価格は天井で張り付く一方でエクイティのプレミアムコストが大きく上昇したせいで、何もできないREITが続出。
もっとも、全REITが（と言ってもいいと思う）2016年‐2017年のユーフォリアでもそれほど浮かれることなく、LTVを抑制しつつ、配当成長もそこそこで運営されていたので、経営危機に陥るようなREITは出てきません。
グロースのない株は株にあらずという世界共通の標語がある中で、舵取りが難しい状況になってますが、いまのところ少々株価が上がったところで現物不動産は手が届かないところにいるので頑張ってもなあという雰囲気になっているのは安定配当を志向する投資家にとっては心強いです。
一方、強いファンダメンタルズと緩々の金利環境を反映して、中小型REITが軒並み上昇しているのは個人的にはなんとも言い難い。頑張っているREITが評価されるのは嬉しいけど、雑なREITも沢山あるのは事実だからなあ。。特にこれまで高く評価されてきたREITにとっては腹立たしいことでしょう。それでも総じてREIT全体が高く評価されるのは悪くないことです。特にイメージ先行だけで二極化していきた2015年・2016年に比べると今の状況の方が健全。投資している方としてはつまんないことこの上ないですけどね。
なお2016年の二極化真っ最中のあの時は自分もマリモの評価を間違えました。社会インフラとしての不動産の価値ではなく、単なる会社としてざっくり見てしまった。スポンサーが弱小とか地方だからダメという意識から入って粗探ししてしまった。基本を外した。負けるときは得てしてそんな時です。
では2018年のJ-REITがどうなるかと言うと、少なくとも毎月分配型の利回りが下がるまではダラダラと資金流出が続くかなと。さっさと内部留保が尽きてくれればいいのですが、純資産が減ってることもあってあと数年くらいは問題なく1桁後半の水準を維持してくれそう。ここの利回りがインデックス並みの4％から高いコスト控除して3％くらいまで落ちれば配当利回りは1/3ですからね。そこで一気に資金が流出してセリクラ、と言っても半分くらいはインデックス型に誘導されるのでそれほど大きな混乱にはならない、なんて考えてます。
あとは最近動かなくなった日銀も色々言われてますが、年が変わったら何ごともなく買い始めるでしょう。合併もそれほど期待できず、ヘルスケアの救済合併や同じスポンサー同士の合併くらいで、スポンサーを超えた、J-REIT業界でのし上がっていくためのような合併は期待しにくいでしょうねえ。海外REITは合併が活発になってますが、J-REITは独自の開発パイプラインもないし、物件売却してポートフォリオが効率的になるほど歴史的な蓄積もないので妙味ないです。非上場化してばら売りするのが一番手っ取りばやいので買収合戦になってくれれば夢あるなあ。
とりあえずリスクは政治です。今の体制が変わると日銀の政策も変わる。世界が利上げ向かっている中で強い信念を失うと日本の金利は跳ねるかもしれないのでその時はJ-REITは当面お休み。
で、個別コメント。数字は配当利回りとYTDリターン（12/15まで、インフラファンドはタカラレーベンとカナディアンソーラーのデータ更新終わってないので記載なし。気になる方は御自分でお願いします）。東証REIT指数のYTDリターンは-9.53％。前年末時点の利回り残しておけば配当成長が見えたのに惜しいことしました。Window10がクラッシュして残ってないです。
8951 日本ビルファンド投資法人 3.31% -13.4%
清清しいくらい何にもしなかったですね。2012年に三菱重工ビルとかソニービルとか買いまくったやん！もうええやん！というのが逃げ文句でしたが、さすがの三井不動産も不動産価格の上昇がここまで続くと思ってなかったのか。サイクルの中で外してないのはさすがですが、もう盟主という存在感はないなあ。ミッドタウン日比谷が竣工するのでそろそろNBF日比谷ビルはスポンサーにお返しするのかな？NBFの中で4番目に大きいビルを売るのでそこそこシンボリックなビル欲しい。せめて飯田橋を期待したいけど地上げに体力使った物件なので、せいぜい浜離宮か八重洲だろうか。日本橋は絶対に来ないだろうなあ。いや、NBFが売った物件あって再開発してるのあったな。
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 3.38% -14.6%
AERを高値で買った時は「ああ、いつもどおりのチョンボを繰り返すのか」と思ったけども、その後は静かなもので、むしろ開発案件に踏み込んだことで私の評価は少しだけ上がりました。このREITがスポンサーから丸の内のビルを取得することはないのでしょうね。利回り3.5％でいいよなあ。
8953 日本リテールファンド投資法人 4.26% -13.4%
この規模で利回り4.3％ていよいよ厳しい評価に。追い込まれるとここまで出来るのか。そう思われるくらいIR資料が充実してきました。ならファミリーがこけたことで投げ売り出ましたが、三菱商事流のオペレーションを見せてやるって言ってるけどそもそも愛知県以外では上手く行ってないし、みんなそんな期待してたのだろうか。関西の過疎地なめんなよ、てなもんです。ルフロンも現状維持がせいぜいでしょうし、誰も期待してないのだからお金余ってるんだからガンガンやってみればいい。どうせ物件買わせてもしょうもないの高値掴みするだけなんだから、だめもとで思い切って欲しい。
8954 オリックス不動産投資法人 3.99% -15.0%
コツコツやってきて評価高まってきたのに厳しい1年になりました。今年一番煽り食らった感じ。まあ、血迷ったのかリスクとってホテルに大きく突っ込もうとするまさにその瞬間でしたので、投資家としてはほっとしたのも事実。今のバランス感覚を大事にすればきっと報われるはず。個人的にはこここそメザニン投資を積極的にやるべきREITと思ってます。自分で回収できるって強いよ。
8955 日本プライムリアルティ投資法人 3.90% -19.8%
1月のPOはすごい高値で決まって嫌な予感してましたがそこから20％も下がるとはさすがに想定外というか高値で銀座掴んだあとにこの展開、千駄ヶ谷を思い出します。あれも酷いディールだった。2018年はREITにフレンドリーなPOやってお返ししてくれないかなあ。でも八重洲の再開発は先だからそんなにお金いらないかな。
8956 プレミア投資法人 4.70% -22.9%
ため息しか出ない銘柄。深く反省してる。いくらJ-REITの本源的価値は不動産にあるとは言えやる気のない経営陣に対する価格下落プレッシャーは厳しいと分かっていたのに引きずってしまった。しかも天王洲買うとか自分のリーシング力分かってるのかと。NTTグループが集約移転進める中で天王洲にNTT子会社が入ってくれることなんかないだろう。住宅4割とは言えLTV高めの銘柄がやっちゃいかんよなあ。
8957 東急リアル・エステート投資法人 3.81% -6.4%
インバウンドの息切れやIY懸念もあり先行して下がっていてお陰でパフォーマンスが悪くないという不思議な結果に。用賀の埋め戻しは東急の底力見れました。そこまで稼働率上げるなら賃料上げても良かったんじゃないかなあというのは欲張りすぎか。ここ1年の扱いみていると完全にBクラスオフィス銘柄と言う気がしなくもないが、商業やスポンサー評価っぽい動きもするので、総合型REITディスカウントがそこそこ効いてるんだろうなあ。とは言え、この1年、競合REITがグダグダになる中で利回り評価的には一気にゴボウ抜きした感あり。Google誘致はさすがの東急電鉄様ですよ。
8958 グローバル・ワン不動産投資法人 4.04% -10.3%
10年後、このままな気もするけど化けているような気もする。何とも評価しにくい。三菱系というのが何とも読み辛いのです。中のロジック優先なのでなに考えているのか分からない。なんでそのタイミングで今更？みたいなことも多いし。懸念の南青山の東急不動産は退去して渋谷に戻るのだろうけど、その後もなんとかなりそうな気もする。インベスコとここはNBF、JREの次に大量供給のダメージ受けるんだろうけど
8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 4.19% -7.9%
落差と言う意味ではオリックスと同水準で総合型はディスカウントの世界へ逆戻り。買えるものなくなってホテルにウェイトを移し始めたのも同じほぼタイミング。こっちはスポンサーのバックアップが限られていることもあり、足元の状況では敬遠されがちなところも分かる。でもトラックレコード積み上げて評価されてきたところが1年で逆戻りというのもしんどい話。不動産はなにかと属人的な部分が強いのでそうなっても不思議ではないのだけどなんだかな。バランス良く投資しているので大きなリスクないですけど、どのセクターもダウンサイドあるのでとりあえず現状維持で背一杯かも。日コマを買収したREITだけにこれからの資本政策では何かやってくれるかもと期待してます。
8961 森トラスト総合リート投資法人 4.52% -13.1%
長島大野、IY新浦安をこなし最悪期は脱したと思いきや、神戸製鋼の本社問題が浮上。分散効いてないポートフォリオなのに平均賃貸借期間が長いわけでもないので問題が起き易いのはしょうがない。グループネットワークないし伊達社長はオフィスにそれほど興味なさそうなのてトップダウンでリーシングするのも期待できない。以前は、独立系ならではのホームラン打つのが魅力的でしたが、財閥系デベがガンガン長期目線の開発にも突っ込んでくるので打率は急低下。いや、そういう競争は前からだか変わらないか。
8963 インヴィンシブル投資法人 6.38% -6.7%
誰も期待してないのでボラティリティは急低下。まさにJ-REITのあるべき姿を体現してます。数年後を見据えたバリュエーションなので足元の数字が悪くないことは材料視されず。供給あっても大丈夫なんて言ってますが、世界には価格を下げるために不動産の供給増やす国もあるくらいなのでさすがに不安しかない。それでもファイナンス上手くやってるとは思う。
8964 フロンティア不動産投資法人 4.43% -9.0%
NBFはどーんと構えていて良いと思うけどフロンティアはまだそんな感じでもないはず。なのに動かない。カバーしないアナリストもいますが昔はそんなこと考えられなかった。地方の物件を第三者からガンガン買ってみて、ダメになったらららぽーと化してみるくらいはしゃいでくれても良いのに。商業はダメという先入観から売られているというよりは、昨今のトレンドの前から売られていたからなあ。この利回りでフロンティア買うなら三井不動産ロジ買うわ。そんな動き。
8966 平和不動産リート投資法人 4.31% 13.0%
2017年を代表する銘柄。どんだけアウトパフォームするねん、最も古いBクラス銘柄だけにこの数字は感慨深いものがあります。このサイトでオヌヌメ銘柄やってる時は上位銘柄の常連でした。評価されてくれてほんと嬉しい。中身は変わっておらず、コツコツやってくれる銘柄です。でも、オリックスやUURと同じくらいの利回りまで来るとは。要はマーケットがグロースファクターをまったく考慮してないってそれだけなんでしょうね。
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 4.12% -15.2%
突然のCR4％物件の取得。JRE、プレミアといい何故財閥系プレーヤーは突然やっちまった感のある取引をするのか。それ自体は否定してませんがDNAと違うことやると社内も混乱するでしょうし、外部環境に振り回されずどーんと構えているのが財閥系のいいところだと信じていたのに。考えようによっては財閥と言うブランドに対し、外部も内部もこだわりを持たなくなってきたのかもしれません。でもガチの勝負になると独立系の方が粘り強いのでむしろ不利じゃないか。
8968 福岡リート投資法人 4.15% -9.0%
究極の安定銘柄。噴火リスクはまだ残ってますが、福岡を直撃することはないので、大丈夫なはず。福岡の不動産マーケットにお金流れ込んでいる点は正直辛いところですが、今に始まったことでもないので、経済のパイが広がらないマーケットでコツコツやっていって欲しい。県全体でインバウンドに積極的なのは良い所で頭打ち感もない。ただ、経済効果は薄く広くなので配当金への影響は良くも悪くもここから大きくは変わらないでしょう。
8972 ケネディクス・オフィス投資法人 4.05% -4.9%
相変わらずのボラティリティですが、インデックスのアウトパフォームとアンダーパフォームを繰り返す当たり一昔前とは全然違います。マーケットが過熱するにつれてエリアを外した大型物件という一番を手を出しにくい物件に積極的になってますが、誰もいない道を歩いていくのは昔から。中期的な目線で合理的な取引できるのはこのREITの強み。
8973 積水ハウス・レジデンシャル投資法人 3.93% -13.3%
よくわかんない銘柄です。賃料高めのポートフォリオなので住宅にしてはちょっと不安もあるREIT。あとずっと高値買いしてたのでこういう環境になると辛い。スポンサーパイプラインも利回り低いので手詰まり感あり。
8975 いちごオフィスリート投資法人 4.87% 4.6%
ここで上がらなかったら当面夢がない銘柄でしたがきっちり上昇してくれました。Bクラスマーケットが強ければ好調、ダメならあかん。まさに指標どおり動いてくれる銘柄。
8976 大和証券オフィス投資法人 3.73% -2.4%
山内社長は働きすぎて死んでしまうのでないか。それくらいの活躍ぶりです。グロースが剥がれた割にはしっかり。ケネオフィスと並んでBクラス、というよりはAクラス寄りですが、シンボル物件が新宿や渋谷だったり微妙に立派な物件が多いことも寄与しています。さすがに物件買えなくなってきましたね。昨今J-REITの横浜オフィスラッシュは不安。
8977 阪急リート投資法人 4.42% -10.1%
株価がかなり強烈にグロースを織り込んだ時期もあったのですが、最終的には白木社長のコミット通りに落ち着きそうで株価も軟調に。不動産はメンテに金かかりますしこれで良いんだと思います。名前と違って大阪のオフィスからの恩恵が少ないのが残念なところ。大阪のインバウンドも持ち直しているはずですが特に反応なく。まあ、前回のインバウンドラッシュも小売株と半年近くギャップあったし、そもそも月次開示してないししょうがないか。
8979 スターツプロシード投資法人 5.62% 9.6%
これだけアウトパフォームして利回りはまだ5.6％。物件入替で1億円未満の福岡の物件を売却して、3億円弱の柏の物件買いました。なんでこんなん保有してたのかという気持ちもありますがまだまだ発展途上ということで。
8984 大和ハウスリート投資法人 3.73% -9.4%
グループ間の合併は成功だったのかどうか。いまのところ中途半端な結果ですが、物流REITの風当たり強いし、スポンサーから何でも買えるし、目立って売られたわけでもないのであれば成功と言っていいのでしょう。安定感はもとより抜群で何の心配もなし。とりあえずスポンサーの次の中計です。
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 4.55% 1.1%
難しい環境下で上手く舵取りしていると思います。あれだけアクセル踏んどいてここまできっちり帳尻合わせしてくるとは思ってませんでした。高値買いしているのは事実ですが、供給過剰から物件安く買ってしまうと自分に跳ね返ってくるから下手に手を出せない。本当に難しいのはここから。ホテルは完全にマーケット次第ですが、大阪のホテル単価は底割れする感じでもないです。クソみたいな、民泊に毛の生えたホテル沢山あるので供給室数ほどびびらなくてもいいかなー。
8986 日本賃貸住宅投資法人 4.70% 2.8%
マンション投資するならこっち持ってる方が絶対に良いと思う。分散の効いたポートフォリオ、プロフェッショナルなオペレーション。スポンサーの大和証券が口出ししてくることだけが懸念。他の住宅REITより利回り低いのは地方の小型の物件が多いので、鑑定伸びないし評価されにくい。都心の物件もアップサイド期待できないし優劣気にしなくても良いと思うんですがね。
8987 ジャパンエクセレント投資法人 4.04% -8.8%
ロシュ、スカパーのしんどい時期は乗り越えたかな。ガーデンシティ売却も非常に良い。分散効いているし、賃料もそれほど高くないのでダウンサイドは限られてますが、引き抜かれやすいテナントも少なくないのでその辺が足元のもたつき感にも繋がっているか。それでも足元は相対的に堅調な株価推移。12月決算てのもあるんでしょうけどね。
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 3.76% -8.8%
年半ばまでは猫も杓子も住宅REITだったのに、その後は急速に売られました。もうちょっと売られても良いかな。現物不動産の高値維持はまだまだ続くと思うので、グロースファクターはほとんどないです。他のセクターと利回り格差つく謂れもない。ダウンサイドリスクは少し低いくらい。
3227 MCUBS MidCity投資法人 4.21% 13.6%
MIDの小型オフィスを売却し、何とも言えない笹塚と東陽町のオフィス買って、パナソニックと増額改定。ホップステップジャンプで言うとまだホップステップくらいかな。利回りも平均くらいまで持ってきたことを見るとやっぱ三菱商事は有能なんですよ。ここからが彼らにとっても難しいだけで。なお海外物件は買わないようで安心しました。
3234 森ヒルズリート投資法人 3.87% -13.6%
プレミアムがほとんど剥がれた感じ。悔しいでしょうねえ。Googleが退去しますが、個人的に六本木ヒルズは問題なく埋まると思ってます。Googleを追いかけて渋谷に行こうとしてもそもそもオフィス空いてないしね。Sクラスの賃料が伸びない環境なので、稼働率維持で手一杯になるかな。淡々と物件を買い続けるスタンスは維持して欲しい。まだ問題ないはず。
3249 産業ファンド投資法人 4.23% -12.6%
日ロジと言い高値買いには厳しいJ-REITマーケット。次の一手をどう作ってくるかで評価変わることもあるかと思います。
3269 アドバンス・レジデンス投資法人 3.73% -10.7%
アコモと同様に後半から売られました。そういう環境なのでしょうがない。大きなグロースは期待できませんが中長期的な安定成長は期待して良い銘柄、というかJ-REIT唯一経営らしい経営をしている銘柄です。大好き。
3278 ケネディクス・レジデンシャル投資法人 4.29% 2.5%
ヘルスケアと合併。一つの選択肢だと思います。ホテル買うのかと思ってたらそっち？てのが本音ですけど。
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人 3.96% -14.6%
色々ありましたが、スポンサーが喜んで協力してくれるスタンスは良い。物件そのもののロケーションが良いのも大きい。もし全てを手放しで褒めるわけには行かないし、ここまで下がってきたのはシンボル物件だけ見て評価されてた感の反動だと思ってます。とは言え、不動産屋らしい物件取得は評価できる。見てて楽しい。
3281 ＧＬＰ投資法人 4.05% -7.9%
スポンサーがまさかの非上場化。創業者が亡くなってからグダグダでしたがこんな形になるとはなあ。日本事業はどうするんでしょうね？将来性を考えると単独で継続するより、開発パイプラインものとも誰かに売却するのが最も収益性の高い判断だと思います。大和ハウスでもESRでも三井物産でも売ってみては如何でしょうか。
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人 3.88% -7.1%
アコモ、ADRと遜色ない評価を受けるようになってます。FTSEのインデックス期待もあって売るに売れないというのも事実でしょうけど、アジア株の時価総額が膨らんでいて、イベントは遠ざかる一方。リスクあるなあと思ったけど、東新宿のタワーマンション取得は今のところ吉と出た感じに。
3283 日本プロロジスリート投資法人 3.57% 1.1%
オフィスの大量供給は問題なかったから物流も、とはならんでしょうねえ。想定賃料高い反動あるし、供給のレベルと期間のインパクトが大きすぎる。株価はそこそこしっかり調整が入ってきているのでショックもそれほどではないと思ってますが、スポンサーの株価も頭打ちになりつつある中で、スポンサーがリーシング遅れている物件をいつまでも抱えてくれるのか、譲渡価格を下げてくれるのか。そこらへん、アングロサクソンが牙剥いたりしないだろうなあと少し心配。
3287 星野リゾート・リート投資法人 4.46% -9.2%
旅館REITになると思いきやちゃんとしたホテルREITになってきて驚きを隠せません。元々、買収を得意としている企業だったとは言え、株式市場に出てきてもこういう動きできるんだなあと勉強になりました。ちゃんと見てないけど、竹富島の6％とか赤坂と名古屋が同じCR目線て大丈夫なんだろうか。いや、星野ブランドすげえと思ってますし、うちの親も星のや言って感動してましたけど。
3290 Oneリート投資法人 5.79% 26.0%
住友信託とは違うのだよ。ということでOneみずほの力を見せ付けられました。Jタワーと入替えするとはなあ。買った物件は微妙っちゃ微妙ですが、今後が楽しみ。そもそも仲介として力持ってる会社。またみずほ系の中堅REITが誕生することになろうとは。
3292 イオンリート投資法人 5.00% -8.2%
PO発表した時はどこまで下がるのかと思いましたが悪夢のような展開にはならずそこがセリングクライマックスに。外部環境とか関係なくひたすらマイペースで資産を積み上げてます。スポンサーの株価は持ち直しているのにこちらは、というか商業REITはさっぱりですな。いつも通りとはいえ投資家層が違うんかな。J-REITの時価総額は一瞬だけ不動産セクターを追い抜いたけどまだまだそんなもんか。
3295 ヒューリックリート投資法人 4.47% -17.2%
アクティビアと並んでグロース期待が剥がれた反動が大きい。元々、順張りし続けてここまで来た会社なので溜まったパイプラインは希薄化上等で買うんかなという恐れがあるのか、あるいは単に薄いマーケットの中で毎月分配型投信から売られてしまったのか。配当利回り高めなのは物件入替で売却益含んでいるからであり、真に受けてはいけません。我慢の時期なのか買う物件も微妙になってきたし、こういうグロース銘柄の扱いはちょっと難しい。上も下もあるなら、グロース材料すらない安定配当銘柄買った方が心の安らぎ得られるしね。
3296 日本リート投資法人 5.21% 17.0%
キーマン抜けたと思ったら積極的に物件入れ替えしてドンドンまともになっていく。キーマンが仲介会社に移転したんじゃないだろうなと思ってしまう。しかし、突っ張り続けて、ここで物件入替できるなんて素直に尊敬すわ。もちろんBクラスオフィスの需要がここまで高まるなんて思ってなかったし、色んなセクターに節操なく手を出している時点で信念あるのかないのかで言えばないんだと思うけど経営に勢いは大事ってことですな。そうやって不況時に消えていった会社も沢山あるけど。
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 5.35% 13.4%
このくらいそこそこまともな物件を保有していれば、間違いなくポートフォリオの資産価値と市場評価がずれていると判断できるのでこの上昇はさもありなん。自己投資口買いの効果は思ったより控え目だったのが残念。良い判断だったと思うんですけど日本のマーケットは初物に弱いんでしょうがない。総合的には良いREITだけど、分散の効いたBクラスオフィスというよりは準Aクラスに近いのでマーケットの影響をもろに受けるとこだけは心配。
3308 日本ヘルスケア投資法人 5.04% -8.1%
資産規模が大きくならないし、成長する気配もない。しんどいアセット。東証の肝煎りだったそうですが、どんなプレーヤーがヘルスケア作っているか見れば流動性なんざ知れていると思うのですが、そうはならなかったのか。それにしてもヘルスケアREITの利回り5％感はなんでしょうか。確かに問題なければ安定配当が確約されたアセットなんで間違ってはないんですが、だったらこれじゃなくて良い、というセクターの代表。とは言え、少しずつ市場は変化しつつありますよ。どうなったら一気に拡大するのはわかりませんけど。
3309 積水ハウス・リート投資法人 4.02% -10.9%
森トラスト総合リートと似てるけど賃貸借期間長い点が違う。いずれテナント入替時期が来て株価はボラタイルになるのでしょうけど今はまだ大丈夫。海外アセットがパイプラインにあることがディスカウント要因と言われてましたがパイプラインから外して評価変わりませんな。私は海外物件ウェルカム派だったので正直少しがっかりしました。
3451 トーセイ・リート投資法人 6.25% -0.4%
良い意味で孤高の存在。Cクラスビルのマーケットに佇むジャイアント。時期が時期なら無双できるはずですがなかなか機会がやって来ません。スターツも苦労してたし、マーケットが小さすぎても機会ないんでしょうか。普通の目線で物件評価すると胃が痛くなりますが、そこを何とかするのがトーセイ。地域住民目線で見れば一流の物件持ってるんですよ。
3453 ケネディクス商業リート投資法人 5.27% -13.0%
地域密着型商業なら景気サイクルに左右されない、ってストーリーは好きなんですがなかなか評価されません。後出しじゃんけんされたら負けるし、地元スーパーも結構閉店しますし、常に過当競争にさらされますしね。特にこれだけ人件費上がるといつ取捨選択が始まっても不思議ではない。潰れてマンションになってくれれば生き残った方には多大なメリットがあるので面白いセクターです。底地を売却したり色々と頑張ってはおりますが、地方の大型ロードサイドのモールって地元民以外は分からないし苦戦している事例も多いから評価難しい。
3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人 4.95% 2.1%
ついに病院が入ってきました。新潟のリハビリ病院で利回り7.4％で30年契約。規制産業の最たるもんですし、個人的にはこういうの好きです。もちろん目利きなんて出来ませんし、なんでこれが第一号なのか、今後どうなるのかさっぱり分かりません。病院ファイナンスなんて昔からありますので、ここまで来るのに時間がかかったと言うことは何かあるんでしょう。規制産業は動き出せば早いというのは日本の特徴なので楽しみにはしてます。
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人 5.92% 3.7%
フィスコにレポート書いてもらってる時点でまともな投資家は寄ってこないんじゃないか。。。昔からこういうREIT大好きなんですが何で割安に放置されているのかさっぱり分からない。でも一向に上昇しないので小型住宅については私の評価軸とマーケットの評価軸が全然違うんだなと割り切ってます。やっぱり地方の住宅は沈み始めれば終わりという恐怖感あるのかな。
3460 ジャパン・シニアリビング投資法人 4.14% 15.4%
合併で株価上昇。前から書いてますけどヘルスケアの中では一番まともなメンツで真面目にやってました。それだけにちょっと残念。あと損保ジャパンの存在感がないのが意外でしたが、保険会社だと自分の会社優先に出来ないのかもなあ。
3462 野村不動産マスターファンド投資法人 4.23% -18.4%
勝手に好きなようにやってくれればそれで良いです。スポンサーの身売り報道はなんだったんだろうか。積極的に物件入替して頑張っているようなんですが、そもそもスポンサーからはめ込まれたような物件だし、何をしようとしているのかさっぱり分からない。4社合併でただでさえ分かりにくい上に、この有様なんでこの船がいったいどこに向かっているのか。とりあえずPMOとGEMSを可能な限り高値で買い取ることがREITの存在意義と思ってますが違うんですかね。
3463 いちごホテルリート投資法人 5.13% -3.6%
カプセルホテル買ったり色々ありました。良い物件と悪い物件でプラスマイナスゼロだと悪い方を警戒してしまうのがしょうがない。前年比のハードルが下がる2018年が勝負。そんなに心配してないけど。
3466 ラサールロジポート投資法人 4.13% 2.5%
三菱地所物流リートとほとんど中身同じなんだからこっち買っとけばということで年後半からブースト。もうちょっと早くダレるかなと思ってましたが意外と値持ち良いです。次のPO後にインデックスイベント期待もあるのかも。物流の既存ポートフォリオは大丈夫だろ、という安心感あります。私もすっかり油断してます。
3468 スターアジア不動産投資法人 6.11% 13.5%
密かに肉食系なんじゃないかと期待してます。メザニンローンなんて合理性しか感じない。こういう既存の枠組のなかで頭使ってるREITは好感持てます。ポートフォリオはまだ安心感ないし、他のREITのお古と言ってもそのREITの元の買値より安いわけでまともだろうと。
3470 マリモ地方創生リート投資法人 5.79% 44.1%
何のプレスリリースも出してないのに謎の爆騰銘柄。ウェブサイトは最高にロック。うちの物件の利回りすごいやろ感を全面に出してます。正直、これは上手いと思いました。もちろん割安に買ってるからこそ為せる技。際どい物件多いけど住宅も多いから見た目ほどリスクないと思ってる。
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 3.06% 8.3%
三井不動産の本気。なぜこれをフロンティアでやらないのか。「だってあれ元々JTじゃん」と言われておしまいか。フロンティアあたりで褒めちぎった記憶があるので省略。
3472 大江戸温泉リート投資法人 5.54% 6.8%
面白いREITです。こういうのもっと増えて欲しい。一回くらい大江戸温泉行ってみたい。来年の目標にしよう。
3473 さくら総合リート投資法人 6.52% 17.9%
クオリティ面というかクオリティと物件の利回りとのバランスで言えばREITで最悪。頭痛しかしない。売りたい人は全員売ってるので価格は戻ってきてます。どんなに悪くても利回り8％はやり過ぎよな。反省している。でもあの時は金利上昇考えると恐怖感もあったのですよ。そう考えると来年に同様のクオリティが低いREITが出てきた時の対応が難しいな。どうしたものか。
3476 投資法人みらい 6.26% 4.6%
ウェブサイトが招き猫で埋め尽くされていてちょっとびびりました。怖いよあれ。とりあえずここはイデラがいなくってからが勝負かと思ってますが、本当にいなくなるかは分からない。HNAに比べると不動産投資を制限される業態でもないような。とりあえず物件が尖りすぎてて安心感もてない。自分自身の限界です。利回り6％+物産ブランドなら構わないかな。。
3478 森トラスト・ホテルリート投資法人 4.19% -4.7%
ラグジュアリーホテルは大丈夫。景気サイクルには左右されるけど、今の状況ならそれほど悪くなる絵は見えない。もっとも、内部成長は難しいので外部成長頼みだけど時間はかかりそう。
3481 三菱地所物流リート投資法人 3.90% 8.0%
事業計画の緻密さは三井不動産の足元にも及ばない。主力物件はラサールが頑張ってくれるからロジシティを無難に運営してくれればそれで良いです。数年後から契約更改が始まるますがほとんど初めてでいきなり難しい局面が想定されます。胃が痛い。
9281 タカラレーベン・インフラ投資法人 -4.0%
祝！インフラファンド初のPO！価格も戻ってきました。大型設備である那珂川を取得せいかポートに若干歪みが出てます。2019年5月期に謎の内部成長が確認されます。17年アモチってLTV見る見る下がりますね。鹿児島の噴火だけが気になる。
9282 いちごグリーンインフラ投資法人 26.2%
10年予想の効果が絶大なのか。2017年3月に関連記事を書きましたが、あのときとは隔世の感があります。会計ルール的にもポートフォリオの分散的にも一番健全な運営されてますよ。次の一手は知らんけど。
9283 日本再生可能エネルギーインフラ投資法人 10.8%
名前に工夫が見られないと言うかむしろ平凡過ぎて怪しすぎる。やってることは普通のインフラファンドですが、スポンサーが一般的にはマイナー過ぎて誰がどんな運営しているのか見えにくい。GICとゴールドマンサックスが主要株主で本社が六本木ヒルズ。何を信じればいいのやら。
9284 カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人 -5.0%
カナディアンソーラーというNASDAQ上場の中国企業。九州リスクが高すぎる。大型設備は共有で複数入れてくれれば良かったのに、とりあえず何もなければこの勝負は勝ちや！って開き直りを感じます。これ、評価が難しいなあ。
を読んで以来、特定分野の歴史ものにはまってます。負債論の700ページ超もしんどかったけど、こちらは上巻だけで650ページ。楽しみです。もっとも、経験上、歴史もの好きを公言するサラリーマンには無能が多いので、その分野のアピールはほどほどに。なおリンク先で買ってくれるととても嬉しいです。